Peu intéressant2 juillet 2026
Appartement 4 pièces 73 m²
152 000 €
Note2,00 / 5Rendement7,3 %
Bénéfice -34 044 € · -20,5 %35 % sous le marchéNégociation 29,1 %
Appartement - 5 pièce(s) - 98 m²
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358 680 €Appartement · 98 m² · 5 pièces · 3 660 €/m²DPE non renseigné
Publiée le 2 juillet 2026 · en ligne depuis 1 mois
Estimation d’après les ventes réelles
Calculée sur 124 ventes conclues à proximité, publiées par l’État (DVF), et pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté.
220 600 €
confiance moyenne176 600 €2 251 €/m²264 600 €
Fourchette à ± 20 % · le point noir est le prix demandé, au-dessus de la fourchette
216 600 € d’après les ventes réelles, puis :
+1,9 % étage 5
Sur les estimations de ce niveau de confiance, l’écart médian au prix réellement payé est de 14,5 %, et 36 % tombent à moins de 10 %. Mesuré sur 3 346 ventes de 2025. Cet écart porte sur l’estimation avant les ajustements ci-dessus : les ventes publiées par l’État ne mentionnent ni l’étage, ni l’ascenseur, ni l’étiquette énergie, donc ces ajustements-là ne peuvent être vérifiés contre aucun prix payé.
Le prix demandé est 63 % au-dessus de l’estimation — au-delà même de la borne haute.
Ce qui joue
- -5,6 %Plus grand que le marché local
98 m² contre 67 m² pour la vente médiane du secteur. - -4,5 %5 pièces sur ce marché
62 ventes de 5 pièces, à 2 111 €/m².
Les ventes qui portent ce chiffre
Ce sont les plus influentes du calcul, pas une sélection d’illustration. Le poids dit combien chacune a compté.
| Vendu | Prix | Surface | €/m² | Adresse | Distance | Poids |
|---|---|---|---|---|---|---|
| octobre 2025 | 223 600 € | 94 m² · 5 p. | 2 379 | 56 RUE DE LA CONVENTION | — | 48 % |
| juillet 2025 | 190 000 € | 95 m² · 5 p. | 2 000 | 10 CHE DE CHARAVEL | — | 47 % |
| juillet 2025 | 125 000 € | 106 m² · 5 p. | 1 179 | 29 PL DE MIREMONT | — | 46 % |
| mai 2025 | 175 000 € | 98 m² · 5 p. | 1 786 | 15 CHE DE CHARAVEL | — | 46 % |
| décembre 2025 | 235 000 € | 83 m² · 5 p. | 2 831 | 25 QUAI FREDERIC-MISTRAL | — | 45 % |
| octobre 2025 | 157 000 € | 84 m² · 5 p. | 1 869 | 18 MTE DE BON ACCUEIL | — | 45 % |
| avril 2025 | 177 000 € | 95 m² · 5 p. | 1 863 | 10 CHE DE CHARAVEL | — | 45 % |
| juin 2025 | 175 000 € | 83 m² · 5 p. | 2 108 | 19 QUAI FREDERIC-MISTRAL | — | 43 % |
Ces écarts SONT compris dans le prix affiché, mais ils ne sont pas de la même étoffe que le reste : les ventes publiées par l’État n’indiquent ni l’étage, ni l’ascenseur, ni l’étiquette énergie, donc aucun prix réellement payé ne permet de les vérifier — et aucun ne le permettra jamais. Ils sont mesurés sur les prix DEMANDÉS des annonces, à commune comparable : c’est ce que les vendeurs réclament, pas ce que les acheteurs paient. L’écart médian publié porte sur l’estimation AVANT cet ajustement.
Ce calcul ignore l’état, l’exposition, le balcon et la vue : les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Une visite bat toujours ce chiffre — la fourchette mesure précisément ce qu’il ne sait pas.
Vous avez visité ? Corrigez l’estimation
Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.
J’offre combien ?
Deux façons indépendantes d’approcher le prix réel de ce bien. Quand elles tombent au même endroit, le repère est solide ; quand elles s’écartent, c’est que le bien ou son prix sort de l’ordinaire.
- Ce que des biens comparables se sont vendusVentes réellement conclues dans le voisinage, corrigées des différences de surface, d’étage, d’étiquette énergie et d’ancienneté. Cette estimation ignore le prix demandé.
- 220 600 €38,5 % sous le prix demandé
- Le prix demandé, moins l’écart habituel de la communeSur cette commune, les prix demandés dépassent les prix conclus de 29 %. Appliqué à ce bien, cet écart part du prix affiché — c’est une seconde route vers le prix réel, indépendante des comparables.
- 254 340 €29,1 % sous le prix demandé
- Prix demandéCe que le vendeur affiche aujourd’hui.
- 358 680 €
L’estimation par comparables est le plus bas des deux repères, mais sa fourchette est trop large pour porter une offre à elle seule. Le départ du curseur suit donc l’autre repère, mesuré sur toute la commune. L’estimation reste affichée ci-dessus : elle n’est pas écartée, elle n’est simplement pas assez précise pour fixer un prix d’offre.
- Économie sur le prix demandé
- 104 340 € soit 29,1 %
- Coût totalFrais de notaire compris, à 7,5 % dans l’ancien. Ni travaux ni frais de dossier.
- 273 416 €
- Rendement brut à ce prixSur le prix d’achat seul, hors frais de notaire — pour rester comparable au rendement affiché ailleurs sur le site.
- 5,7 %
- Face aux ventes comparables
- dans la fourchette des ventes comparables
Aucun de ces montants n’est une offre qui sera acceptée. Ce qu’un vendeur accepte dépend de son urgence, de sa plus-value et des autres visiteurs — rien de tout cela n’est dans les données publiques. Ce que ces repères disent, c’est où se situent les ventes réellement conclues. Le reste est une négociation.
Ce que ce bien valait, trimestre par trimestre
Chaque point est une estimation refaite à cette date, avec les seules ventes qui lui étaient antérieures. Ce n’est pas la valeur d’aujourd’hui reportée en arrière : c’est ce que nous aurions annoncé ce jour-là.
De 2021-T2 à 2026-T1 : +21,9 % au mètre carré, soit 177 800 € → 216 700 € pour ce bien.
Cette courbe suit le marché d’un bien de cette taille dans ce secteur, pas l’histoire de ce logement-là. Une rénovation ou un abandon ne s’y voient pas. Elle s’arrête à 2026-T1 parce que la vente la plus récente publiée par l’État date du 31 décembre 2025 — les ventes sont publiées avec plusieurs mois de retard.
Projection 2026
- -0,9 %218 600 €
Soit 220 600 € aujourd’hui, projeté depuis 2025 d’après la dynamique des dernières années de ce marché.
Ce chiffre ne vaut pas grand-chose, et voici pourquoi. Cette projection ne fait pas mieux que de supposer un prix inchangé. Mesurée sur 385 marchés et 8 années, elle l’emporte 51 % du temps — soit pile ou face. Elle a bien fonctionné de 2019 à 2022, pendant la hausse régulière, et s’est trompée de 2023 à 2025, au retournement : autrement dit, elle marche tant que rien ne change et échoue quand quelque chose change. Ne fondez aucune décision dessus.
Erreur médiane mesurée : 6,5 % pour la projection contre 6,4 % pour la règle « le prix ne bouge pas » — sur 385 marchés et 8 années, chaque année prédite avec les seules années qui la précédaient.
Ce que ce bien rapporterait
Loyer d’annonce sur les appartements de 3 pièces ou plus, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.
1 240 € / mois
entre 920 € et 1 670 €
12,7 €/m² charges comprisesconfiance faible3214 annonces sur la commune
Soit 4,15 % brut au prix demandé. Avant charges, taxe foncière, vacance et travaux — le simulateur les déduit.
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Nous avons mesuré l’écart sur les loyers demandés de 256 appartements répartis dans 18 départements.
Estimation d’après l’écart national
Location nue1 240 €Bail de trois ans, revenus fonciers.4,15 % brut
Location meublée+ 14 %1 408 €Bail d’un an, régime LMNP.4,71 % brut
L’écart brut observé était de 20 %. Nous publions 14 % : le reste venait de l’emplacement et de la surface, le meublé se concentrant dans les centres-villes et sur les petits logements. Loyers demandés, et écart mesuré au département près — pas à la commune.
Ce que meubler change aussi
- Fiscalité. Le meublé relève du LMNP : les recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux, et le régime réel permet d’amortir le bien. C’est l’avantage le plus lourd, souvent plusieurs années sans impôt sur les loyers.
- Durée du bail. Un an renouvelable en meublé, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en nu. Le préavis du locataire tombe à un mois.
- Rotation et vacance. Un meublé change de locataire beaucoup plus souvent. Chaque départ coûte de la vacance, un état des lieux et une remise en état — ce que la prime de loyer doit d’abord couvrir.
- Mobilier. La loi impose une liste précise d’équipements (décret 2015-981). Il faut l’acheter, l’assurer et le remplacer : c’est un investissement et une charge récurrente.
Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.
Le détail de la note
0,65/ 5
Chaque critère est affiché avec sa valeur réelle. Un critère sans donnée est signalé, jamais compté comme nul.
0,65/5· Peu intéressant
| Critère | Points | Maximum | Valeur mesurée |
|---|---|---|---|
| Prix au m² vs médiane communale | 0,00 | 1,50 | -14,2 % |
| Étiquette énergétique | 0,00 | 0,50 | donnée indisponible |
| Taux de bénéfice estimé | 0,00 | 1,00 | -95,2 % |
| Évolution du prix au m² sur 5 ans | 0,35 | 0,50 | +14,9 % |
| Tension à la revente | 0,10 | 0,50 | +48 % |
| Évolution de la population sur 20 ans | 0,15 | 0,50 | +6,6 % |
| Taux de chômage vs national | 0,05 | 0,25 | +1,5 % |
| Taux de logements vacants vs national | 0,00 | 0,25 | -13,5 % |
| Total | 0,65 | 5,00 | 0,65/5· Peu intéressant |
Couverture des critères : 90 % · tension à la revente : Normal à vendre
Achat et revente
Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.
Achat du bien
- Prix d’achatfrais d’agence inclus
- 358 680 €
- Frais de notaire7,5 % — ancien
- 26 901 €
- Travaux estimés500 €/m² — ajustable au curseur plus bas
- 49 000 €
- Surface
- 98 m²
- Prix au m²
- 3 660 €/m²
- Coût total
- 434 581 €
Revente du bien (optimiste)
- Revente estimée98 m² × 3 385 €
- 331 730 €
- Bénéfice estimérevente − coût total
- -102 851 €
- Taux de bénéficebénéfice ÷ revente
- -31 %
- Référence
- 9ᵉ décile des ventes conclues
Revente du bien (pessimiste)
- Revente estimée98 m² × 1 533 €
- 150 234 €
- Bénéfice estimérevente − coût total
- -284 347 €
- Taux de bénéficebénéfice ÷ revente
- -189,3 %
- Référence
- 1ᵉʳ décile des ventes conclues
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Budget global
440 866 €
| Prix du bien | 358 680 € | 81 % |
| Travaux et ameublement | 49 000 € | 11 % |
| Frais de notaire | 26 901 € | 6 % |
| Frais bancaires | 1 500 € | 0 % |
| Garantie | 4 785 € | 1 % |
| Emprunté | 398 713 € |
Chaque mois
-1 657 €
cashflow net · -19 879 € par an
| Loyer | 1 206 € |
| Charges de copropriété | -121 € |
| Taxe foncière | -156 € |
| Entretien | -121 € |
| Autres charges | -60 € |
| Mensualité de crédit | -2 405 € |
Rentabilité nette 2,04 % · brute 3,28 %
À la revente, dans 10 ans
127 460 €
gain net, apport initial déduit
| Valeur estimée | 396 206 € |
| Capital restant dû | -232 878 € |
| Impôt sur la plus-value | -0 € |
| Prélèvements sociaux | -0 € |
| Apport initial | -35 868 € |
Plus-value calculée aux barèmes en vigueur : 19 % d’impôt, exonéré à 22 ans, et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement à 30 ans.
Le rapport complet
Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.
Ce bien face à son marché
Comparé aux ventes réellement conclues sur la commune, pas aux prix demandés.
Prix de ce bien face au marché local-61,1 %
3 660 €/m² ce bien2 272 €/m² autour
Prix au m² de ce bien
3 660 €/m²
Ventes conclues sur la commune
2 272 €/m²
médiane, source DVF
Taxe foncière moyenne
1 868 €
taux 44,92 % · moyenne par article
Rendement brut estimé
4 %
correct · commune 6,5 %
Rendement net
2 %
charges et vacance déduites · brut 3,3 % frais compris
Cash-flow mensuel
-1 657 €
après mensualité de 2 405 € · apport 35 868 € sur 20 ans à 3,4 %
Écart aux autres annonces
-14,2 %
plus cher que la médiane locale
Bénéfice estimé
-211 925 €
soit -95,2 % du prix de revente
Marge de négociation locale
29,1 %
écart moyen demandé / conclu
Mieux notés, à surface comparable
Même commune, même type de bien, surface à ±30 %. Le prix n’entre pas dans la sélection — c’est justement l’écart à surface égale qu’il s’agit de voir.
Peu intéressant20 juillet 2026
Appartement 3 pièces 76 m²
270 000 €
Note1,03 / 5Rendement4,3 %
Bénéfice -151 778 € · -87,9 %Négociation 29,1 %
Peu intéressant2 juillet 2026
Appartement - 4 pièce(s) - 77 m²
240 100 €
Note1,02 / 5Rendement4,9 %
Bénéfice -121 664 € · -69,5 %Négociation 29,1 %
Meublé ou nu ?
Sur 10 ans, après impôt et mobilier déduit, le nu rapporte 18 347 € de plus.
| Location nue | Meublé (LMNP) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 206 € | 1 277 € |
| Loyers encaissés sur 10 ans | 144 720 € | 153 208 € |
| Charges, intérêts et travaux | −218 392 € | −218 392 € |
| Impôt et prélèvements sociaux — négatif en nu : le déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus | +9 195 € | aucun |
| Mobilier | — | −17 640 € |
| Reste après impôt | -64 476 € | -82 823 € |
Le meublé se loue 10.1 % de plus, mesuré sur 983 loyers dans 49 départements, à département et surface comparables. L’écart brut qu’on lit ailleurs vaut +25 % : il mélange le mobilier avec les centres-villes chers et les petites surfaces. Pack mobilier estimé à 180 € du m². Comparaison sur les loyers encaissés, les charges, les intérêts et l’impôt — hors remboursement du capital, identique dans les deux cas, et hors revente. La prime de loyer du meublé est mesurée à +10,1 % à département et surface comparables, et non l’écart brut de +25 % qui mélange le mobilier avec les centres-villes et les petites surfaces. Deux semaines de vacance annuelle supplémentaire sont retenues en meublé, faute de mesure du délai de relocation. L’amortissement du meublé se réintègre dans la plus-value à la revente.
Les autres logements de l’immeuble
Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous affichons les autres lots du bâtiment — leur surface, leur étiquette énergie et leur estimation — et la valeur de l’immeuble entier.
Créez un compte pour apporter l’adresse si vous la connaissez — elle débloquera l’analyse pour tout le monde.
La commune, faute d’adresse
Cette annonce ne donne pas de position. La carte est centrée sur Vienne : zoomez pour faire apparaître les parcelles et consulter leur zonage. La vue de rue n’est pas affichée — elle montrerait une voie prise au hasard, présentée comme celle du bien.
FondCouches
Cliquez une parcelle pour l’estimer. En vert, les zones constructibles ; en bleu, les zones agricoles et naturelles. Le code exact de la zone s’affiche au survol — la couleur ne porte jamais l’information seule.
Vous connaissez l’adresse ?
Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous situons la parcelle exacte, son règlement d’urbanisme, les places de stationnement exigées et la vue depuis la rue.
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Cadre réglementaire et risques
Le zonage commande les plafonds de loyer et l’éligibilité aux dispositifs. Les risques sont ceux recensés sur la commune, pas sur la parcelle.
Zonage ABC
Zone B2Marché peu tendu
Millésime 2022. Le zonage a été révisé depuis, sans publication nationale exploitable — à vérifier avant tout engagement fiscal.
Risques recensés
InondationMouvement de terrainSéismeRupture de barrageTransport de marchandises dangereuses
Base GASPAR, Géorisques. Un risque recensé sur la commune ne signifie pas que ce bien y est exposé — l’état des risques réglementaire, lui, porte sur la parcelle et reste obligatoire à la vente.
Délinquance enregistrée à Vienne
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de de 20 000 à 50 000 habitants — jamais à la moyenne française, qui ferait passer toute ville-centre pour dangereuse.
Somme des sept indicateurs retenus, rapportée à la population. Ce sont les FAITS qui s’additionnent, jamais les taux : le cambriolage se rapporte aux logements et les six autres aux habitants, et leur somme n’aurait pas de dénominateur. Le total est donc rapporté aux habitants pour tout le monde, cambriolages compris. Une année où un seul indicateur n’est pas publié n’a pas de total : la somme y manquerait des faits et se lirait comme une accalmie.
Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes de de 20 000 à 50 000 habitants. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.
| Indicateur | Taux | Médiane des communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus2025 · 1 149 faits | 36,2 ‰ habitants | 32,2 ‰ habitants | -14 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Cambriolages de logement2025 · 108 faits | 6,3 ‰ logements | 5,8 ‰ logements | -39 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Destructions et dégradations2025 · 367 faits | 11,5 ‰ habitants | 9,2 ‰ habitants | -17 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols dans les véhicules2025 · 93 faits | 2,9 ‰ habitants | 2,9 ‰ habitants | -27 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols de véhicule2025 · 68 faits | 2,1 ‰ habitants | 2,1 ‰ habitants | -7 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules2025 · 60 faits | 1,9 ‰ habitants | 1,6 ‰ habitants | -27 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols sans violence2025 · 321 faits | 10,1 ‰ habitants | 8,6 ‰ habitants | -21 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Violences physiques hors cadre familial2025 · 132 faits | 4,2 ‰ habitants | 3,5 ‰ habitants | -2 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Est-ce que ça se vend, à Vienne ?
Chaque année, un logement sur 48 change de propriétaire à Vienne. Ailleurs en France, c’est un sur 53.
Les biens y changent de mains à peu près aussi souvent qu’ailleurs en France.
À Vienne
1 sur 48
logement vendu chaque année
En France
1 sur 53
moyenne des 34 894 communes
Écart
+12 %
de ventes de plus qu’ailleurs
Mesuré sur 357 ventes de 2025 et 17 050 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.
Ce qui a changé à Vienne depuis 2011
Chômage : 16,5 % en 2011, 11,8 % en 2022. Le chômage recule : la demande solvable s’élargit.
| Part des… | 2011 | 2016 | 2022 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Chômage | 16,5 % | 14,9 % | 11,8 % | −4,7 pts |
| Locataires | 59,7 % | 57,5 % | 57,5 % | −2,3 pts |
| Logements vacants | 11,4 % | 11,7 % | 9,1 % | −2,2 pts |
| Logement social | 30 % | 27,8 % | 25,7 % | −4,3 pts |
Population : +10 % sur la période. Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.
Le prix du neuf à Vienne
3 458 €/m² pour les appartements vendus sur plan, contre 2 286 €/m² dans l’ancien de la même commune.
L’écart brut est de +51 %, mais il ne mesure pas ce que vaut le neuf : les programmes sortent dans les secteurs qui se développent, quand l’ancien se vend dans toute la commune. À endroit et à moment comparables, la neuvité vaut +43,3 % — mesuré sur 1 327 822 ventes, à effets fixes commune × année. Le reste de l’écart est de la géographie.
Médiane
3 458 €/m²
ventes en l’état futur d’achèvement
La moitié entre
3 083 et 3 808
€/m², quartiles
Mesuré sur
188
ventes de 2021 à 2025
Le prix selon la taille
| Typologie | Prix au m² | Écart à la médiane | Ventes |
|---|---|---|---|
| T2 | 3 720 € | +8 % | 46 |
| T3 | 3 500 € | +1 % | 80 |
| T4 | 3 235 € | −6 % | 55 |
Le prix au m² des petites surfaces est plus élevé : cuisine et salle de bains s’amortissent sur moins de mètres. Les très grandes remontent aussi — elles relèvent d’un autre marché. Une typologie n’est montrée qu’à partir de 6 ventes.
Ce sont des ventes sur plan, issues de DVF. Leur prix n’est pas comparable tel quel à celui de l’ancien : il porte une TVA à 20 % là où l’ancien supporte des droits de mutation à 5,8 %, il rémunère une garantie décennale et une absence de travaux, et les frais de notaire y sont réduits. Une part de l’écart est donc fiscale et ne se retrouve pas à la revente.
Un seul logement par vente : les tranches vendues en bloc à un investisseur institutionnel portent un prix global qu’aucune surface individuelle ne permet de répartir, et elles sont écartées. En deçà de 10 ventes, ce bloc ne s’affiche pas.
Ce bien dans son territoire
Ventes conclues en 2025, publiées par l’État. Le millésime est celui du dernier exercice complet de la commune : il peut différer d’une commune à l’autre.
| Échelle | Prix au m² | Ventes | Nature du chiffre |
|---|---|---|---|
| Vienne | 2 272 € | 294 | médiane des ventes |
| Isère | 2 708 € | 8 237 | moyenne pondérée des communes |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 3 275 € | 56 467 | moyenne pondérée des communes |
| France | 3 952 € | 363 651 | moyenne pondérée des communes |
Les deux premiers échelons sont des médianes de transactions. Les suivants sont des moyennes pondérées par le nombre de ventes des médianes communales : nous disposons des médianes de chaque commune, pas des transactions de toute la France, et la médiane d’un ensemble ne se déduit pas de celles de ses parties. Le chiffre départemental répond donc à « quel est le prix là où se conclut une vente tirée au hasard dans le département », ce qui n’est pas la même question qu’une médiane.
Ce qui se vend, par tranche de prix
| Tranche | Ventes | Part |
|---|---|---|
| moins de 100 k€ | 74 | 18,6 % |
| 100 k€ à 200 k€ | 232 | 58,4 % |
| 200 k€ à 300 k€ | 74 | 18,6 % |
| 300 k€ à 500 k€ | 15 | 3,8 % |
| 500 k€ à 1 M€ | 2 | 0,5 % |
| plus de 1 M€ | 0 | 0 % |
Sur 397 ventes des deux dernières années, du même type de bien. La fenêtre est courte à dessein : une répartition étalée sur cinq ans mêlerait les prix d’avant la remontée des taux à ceux d’aujourd’hui. Les bornes, elles, sont fixes d’une commune à l’autre — un découpage calculé sur la plage observée donnerait des tranches différentes partout, et deux communes ne seraient plus comparables.
L’offre en vente à Vienne
Biens en vente
37
annonces suivies actuellement en ligne
Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.
Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.
Combien de temps ce marché met à vendre
Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 23 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.
En ligne depuis 33 jours, dans la moyenne du secteur.
26 annonces en ligne
Le marché de Vienne
Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.
Vente appartement
Prix médian au m² à Vienne
2 272 €/m²ventes 2025
Borne basse 1 533 €/m² · borne haute 3 385 €/m²
Indice de confiance5/5294 ventes recensées
Vente maison
Prix médian au m² à Vienne
2 967 €/m²ventes 2025
Borne basse 2 068 €/m² · borne haute 4 028 €/m²
Indice de confiance4/563 ventes recensées
Location appartement
Loyer mensuel au m² à Vienne
12,31 €annonces 2025
Borne basse 9,58 € · borne haute 15,82 €
Indice de confiance5/56 803 annonces observées
Location maison
Loyer mensuel au m² à Vienne
12,41 €annonces 2025
Borne basse 9,56 € · borne haute 16,12 €
Indice de confiance5/5357 annonces observées
Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.
Prix au m² selon la taille du bien
Médiane des ventes conclues à Vienne, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des appartements
Prix m² à la vente des maisons
Tension du marché à Vienne
Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.
Évolution du loyer au m² à Vienne
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Appartements1 an +4,5 %2 ans +12,8 %3 ans +14,5 %
Maisons1 an -0,2 %2 ans +3,7 %3 ans +11,8 %
Évolution du prix au m² à Vienne
Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.
Appartements1 an +1,2 %2 ans +2 %5 ans +18,1 %10 ans +27,1 %
Maisons1 an -8,7 %2 ans -3,9 %5 ans +17 %10 ans +36,5 %
Évolution de la population à Vienne
Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.
Habitants1 an +0,7 %2 ans +2,3 %3 ans +5,7 %5 ans +7,4 %10 ans +8,4 %
Répartitions à Vienne
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce5,1 %774
- 2 pièces17,3 %2 630
- 3 pièces29 %4 415
- 4 pièces25,9 %3 942
- 5 pièces et +22,7 %3 461
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Agriculteurs exploitants0,1 %22
- Artisans, commerçants3,6 %851
- Cadres et professions sup.8,7 %2 072
- Professions intermédiaires15,6 %3 731
- Employés15 %3 584
- Ouvriers12,2 %2 909
- Retraités28,1 %6 712
- Autres sans activité16,8 %4 013
Composition de Vienne
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement77,1 %13 096
- Maison22,9 %3 891
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale98,2 %15 221
- Secondaire1,8 %274
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires
- Propriétaire41,6 %6 228
- Locataire58,4 %8 748
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié55,4 %9 870
- Célibataire44,6 %7 950
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Performance énergétique à Vienne
Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.
A0,6 %47
B2,8 %218
C29,2 %2 252
D37,7 %2 901
E19,3 %1 486
F7 %542
G3,4 %259
10,4 % de passoires thermiques (801 logements classés F ou G) sur 7 705 diagnostics. Un logement G est interdit à la location depuis 2025, un F le sera en 2028.
Logements autorisés à Vienne
Permis de construire et déclarations préalables créant au moins un logement, base Sitadel. Année de dépôt de la demande : un permis déposé en 2024 peut ne rien construire avant 2027. Rupture de série en 2026, Sitadel3 ayant remplacé Sitadel2 et révisé les millésimes antérieurs.
Logements autorisés1 an -93,7 %2 ans -75 %3 ans -57,7 %5 ans -89,3 %10 ans -43,1 %
Vienne en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Habitants
31 778
recensement 2022
Densité
1 406 hab/km²
superficie IGN
Âge médian
40 ans
interpolé par tranche
Logements
17 050
parc total
Résidences principales
89,3 %
du parc total
Résidences secondaires
1,6 %
du parc total
Logements vacants
9,1 %
du parc total
Locataires
57,5 %
des résidences principales
Logement social
25,7 %
des résidences principales
Taux de chômage
11,8 %
au sens du recensement
Élèves et étudiants
10,1 %
des 15-64 ans, lycéens compris · médiane des communes 7,3 % (+2,8 pts)
Revenu médian
23 840 €
niveau de vie annuel
Célibataires
30,7 %
des 15 ans et plus
Population sur 20 ans
+6,6 %
évolution
Description de l’annonce
5 pièces - Vienne Vienne - 5 pièces neuf avec terrasse -un parking inclus BELVÉDÈRE DE LA SÉVENNE Dans un secteur résidentiel recherché, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, découvrez cet appartement L'appartement Surface : 98.3m2 Pièce de vie avec accès extérieur Extérieur 4 chambres une salle de bain avec wc un parking inclus Le cadre Résidence neuve de standing Environnement calme et résidentiel Frais de notaire réduits 358680 euros T4 2028 Important - pour recevoir les plans Merci de préciser dans votre message : budget, délai d'achat, situation de financement. Cela me permet de vous transmettre les plans, la grille de prix et les lots disponibles. Photos non contractuelles Ref: BBEB28NH M.BOCQUET - BLG Immobilier Neuf
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Ce bien est publié sur un site ; nous n’en sommes pas l’annonceur.
- ParuVendu — 358 680 €
Vendu à combien ?
Personne ne l’a encore déclaré. Les ventes publiées par l’État paraissent avec six mois à un an de retard : si vous savez à combien ce bien est parti, vous le savez avant tout le monde — et cette information ne s’achète nulle part.
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Rapports de visite
Une visite coûte une demi-journée. Ce qu’on y apprend — l’humidité, le bruit, la copropriété en travaux, la vue qui n’est pas celle des photos — n’est écrit nulle part.
Personne n’a encore visité, ou dit l’avoir fait.
Le carnet de ce bien
Ce que l’annonce ne dit pas et que vous avez découvert : un appel de fonds voté en assemblée, un DPE refait, une nuisance, le prix auquel il s’est finalement vendu. Une visite coûte une demi-journée à quelqu’un — la partager la fait gagner à tous les autres.
Personne n’a encore écrit ici. Le premier constat est le plus utile.
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