Simulateur d’amortissement LMNP
Au régime réel, une location meublée s’amortit : chaque année vous déduisez une part du bien, des frais, des travaux et des meubles de vos loyers imposables — sans décaisser un euro. C’est ce qui met l’impôt à zéro pendant dix ou quinze ans, là où le micro-BIC taxe la moitié des loyers dès la première année.
Gratuit, sans compte. Rien n’est enregistré, rien n’est transmis : tout se calcule dans votre navigateur.
Le bien
L’ameublement
L’exploitation
Le financement
Votre tranche d’imposition
Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent dans les deux régimes.
Renseignez au moins un prix d’achat pour voir votre amortissement.
Comment se calcule un amortissement LMNP
On retire d’abord le terrain. Il ne s’use pas, donc il ne s’amortit pas. C’est en général 10 à 15 % du prix pour un appartement, jusqu’à 30 % pour une maison sur sa parcelle.
On découpe ensuite le bâti en composants. Un immeuble ne vieillit pas d’un bloc : les agencements se refont à douze ans, le gros œuvre tient un siècle. Chaque part suit donc sa propre durée — gros œuvre sur 50 ans, façade et toiture sur 25, installations sur 15, agencements sur 12. Les frais de notaire s’étalent sur 25 ans, les travaux sur 10, le mobilier sur 7, l’électroménager sur 5.
L’amortissement ne peut pas creuser de déficit. C’est la règle que la plupart des simulateurs oublient (art. 39 C II 2° du CGI) : il est plafonné au résultat de l’année, une fois les charges et les intérêts d’emprunt déduits. Sur un achat financé à crédit, les premières années sont souvent déficitaires à elles seules — l’amortissement n’y sert à rien et part intégralement en report, sans limite de durée. Il ressort plus tard, quand les intérêts s’effondrent. C’est pour cette raison que le simulateur demande votre emprunt.
Depuis 2025, la revente reprend une partie du gain. Pour toute cession à partir du 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits se réintègrent dans la plus-value : le prix d’acquisition retenu est diminué d’autant, la plus-value taxable augmente. Ce n’est plus une économie définitive, c’est un report. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD en sont exclus — et le mobilier aussi, quel que soit le bien.
Cette estimation suppose un barème et un loyer constants. Elle ne remplace pas un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles au régime réel.
Appliquer ce calcul à un bien réel
Chaque annonce du site porte le même simulateur, déjà rempli : prix affiché, loyer estimé d’après les loyers de la commune, travaux chiffrés d’après l’étiquette énergétique et taxe foncière de la ville.