Simulateur de rentabilité en location courte durée
« 80 € la nuit, ça fait 29 200 € par an » — non. Personne ne loue 365 nuits, la plateforme et la conciergerie prélèvent leur part, chaque séjour coûte un ménage, et l’électricité est à votre charge. Ce simulateur part des nuitées et va jusqu’au résultat après impôt, puis le compare à ce que le même bien rapporterait loué à l’année.
Gratuit, sans compte. Rien n’est enregistré, rien n’est transmis : tout se calcule dans votre navigateur.
Vos nuitées
Vos charges
La comparaison
Votre tranche d’imposition
Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent dans tous les régimes.
Renseignez au moins un prix à la nuit pour voir vos recettes, vos charges et le point d’équilibre avec la location à l’année.
Ce qui sépare la courte durée de la location à l’année
Le taux d’occupation décide de tout. C’est l’hypothèse la plus fragile du calcul et la seule que personne ne maîtrise : elle dépend de la ville, de la saison, de la concurrence et de vos avis. Comptez 50 à 70 % en régime établi, sensiblement moins la première année. C’est pourquoi cette page affiche une courbe plutôt qu’un chiffre, et le taux à partir duquel la courte durée dépasse la location à l’année.
Les charges proportionnelles n’existent pas en longue durée. Commission de plateforme, conciergerie et ménage prélèvent couramment 35 à 45 % des recettes. Le ménage se compte par séjour et non par mois : à trois nuits de moyenne, 220 nuits louées font plus de 70 ménages dans l’année.
L’énergie est à votre charge. Électricité, eau et internet passent du locataire au bailleur. C’est un poste entier qui apparaît, et il ne baisse pas quand le logement est vide.
La fiscalité a changé en 2025, et pas en votre faveur. La loi du 19 novembre 2024 a ramené l’abattement micro-BIC du meublé de tourisme non classé de 50 à 30 %, et son plafond de recettes de 77 700 à 15 000 € : au-delà, le régime réel s’impose. Le meublé classé conserve un abattement de 50 % et un plafond de 83 600 € pour les revenus 2026. Faire classer son meublé est devenu la décision fiscale la plus rentable du secteur.
Le micro-BIC taxe les recettes, pas le bénéfice. L’abattement est forfaitaire : si vos charges réelles dépassent 30 % des recettes — ce qui est la norme en courte durée — vous payez de l’impôt sur un bénéfice que vous n’avez pas fait. La CFE, elle, est due dès 5 000 € de recettes, classé ou non.
Estimation à prix et à charges constants, hors saisonnalité et hors mensualité de crédit. Elle ne tient pas compte des règles locales : de nombreuses communes limitent la location à 120 jours par an, imposent une déclaration en mairie ou une autorisation de changement d’usage. Vérifiez auprès de votre mairie avant de vous engager.
Aller plus loin
Le résultat affiché ici est avant crédit et avant amortissement. Les deux autres simulateurs prennent le relais.
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