Maison 5 pièces 178 m²
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Estimation d’après les ventes réelles
Trop peu de ventes comparables pour estimer (3 retenues). Mieux vaut ne rien annoncer qu’un chiffre que la donnée ne soutient pas.
Vous avez visité ? Corrigez l’estimation
Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.
Ce que ce bien rapporterait
Loyer d’annonce sur les maisons de la commune, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.
Soit 2,62 % brut au prix demandé. Avant charges, taxe foncière, vacance et travaux — le simulateur les déduit.
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Nous avons mesuré l’écart sur les loyers demandés de 256 appartements répartis dans 18 départements.
Estimation d’après l’écart national
L’écart brut observé était de 20 %. Nous publions 14 % : le reste venait de l’emplacement et de la surface, le meublé se concentrant dans les centres-villes et sur les petits logements. Loyers demandés, et écart mesuré au département près — pas à la commune.
Ce que meubler change aussi
- Fiscalité. Le meublé relève du LMNP : les recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux, et le régime réel permet d’amortir le bien. C’est l’avantage le plus lourd, souvent plusieurs années sans impôt sur les loyers.
- Durée du bail. Un an renouvelable en meublé, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en nu. Le préavis du locataire tombe à un mois.
- Rotation et vacance. Un meublé change de locataire beaucoup plus souvent. Chaque départ coûte de la vacance, un état des lieux et une remise en état — ce que la prime de loyer doit d’abord couvrir.
- Mobilier. La loi impose une liste précise d’équipements (décret 2015-981). Il faut l’acheter, l’assurer et le remplacer : c’est un investissement et une charge récurrente.
Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.
Le détail de la note
Chaque critère est affiché avec sa valeur réelle. Un critère sans donnée est signalé, jamais compté comme nul.
| Critère | Points | Maximum | Valeur mesurée |
|---|---|---|---|
| Prix au m² vs médiane communale | 0,00 | 1,50 | -84,4 % |
| Étiquette énergétique | 0,38 | 0,50 | +500 % |
| Taux de bénéfice estimé | 0,00 | 1,00 | +7,6 % |
| Évolution du prix au m² sur 5 ans | 0,00 | 0,50 | donnée indisponible |
| Tension à la revente | 0,30 | 0,50 | +68,6 % |
| Évolution de la population sur 20 ans | 0,20 | 0,50 | +11,8 % |
| Taux de chômage vs national | 0,00 | 0,25 | -5 % |
| Taux de logements vacants vs national | 0,00 | 0,25 | -9,2 % |
| Total | 0,88 | 5,00 | 0,88/5· Peu intéressant |
Couverture des critères : 90 % · tension à la revente : Facile à vendre
Achat et revente
Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.
Achat du bien
- Prix d’achatfrais d’agence inclus
- 1 190 000 €
- Frais de notaire7,5 % — ancien
- 89 250 €
- Travaux estimés500 €/m² — ajustable au curseur plus bas
- 80 100 €
- Surface
- 178 m²
- Prix au m²
- 6 685 €/m²
- Coût total
- 1 359 350 €
Revente du bien (optimiste)
- Revente estimée178 m² × 13 238 €
- 2 356 364 €
- Bénéfice estimérevente − coût total
- 997 014 €
- Taux de bénéficebénéfice ÷ revente
- +42,3 %
- Référence
- 9ᵉ décile des ventes conclues
Revente du bien (pessimiste)
- Revente estimée178 m² × 4 123 €
- 733 894 €
- Bénéfice estimérevente − coût total
- -625 456 €
- Taux de bénéficebénéfice ÷ revente
- -85,2 %
- Référence
- 1ᵉʳ décile des ventes conclues
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Votre projet
Budget global
| Prix du bien | 1 190 000 € | 86 % |
| Travaux et ameublement | 80 100 € | 6 % |
| Frais de notaire | 89 250 € | 6 % |
| Frais bancaires | 1 500 € | 0 % |
| Garantie | 14 884 € | 1 % |
| Emprunté | 1 240 350 € |
Chaque mois
cashflow net · -68 933 € par an
| Loyer | 2 604 € |
| Charges de copropriété | -260 € |
| Taxe foncière | -217 € |
| Entretien | -260 € |
| Autres charges | -130 € |
| Mensualité de crédit | -7 481 € |
Rentabilité nette 1,52 % · brute 2,27 %
À la revente, dans 10 ans
gain net, apport initial déduit
| Valeur estimée | 1 314 500 € |
| Capital restant dû | -724 456 € |
| Impôt sur la plus-value | -0 € |
| Prélèvements sociaux | -0 € |
| Apport initial | -119 000 € |
Plus-value calculée aux barèmes en vigueur : 19 % d’impôt, exonéré à 22 ans, et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement à 30 ans.
Le rapport complet
Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.
Ce bien face à son marché
Comparé aux ventes réellement conclues sur la commune, pas aux prix demandés.
Le DPE annoncé, face au registre
60 diagnostics officiels relevés dans un rayon de 100 m autour de ce bien, publiés par l’ADEME.
Ces diagnostics décrivent le bâtiment et la rue, pas forcément ce logement. Un écart est une question à poser au vendeur, pas une preuve.
Meublé ou nu ?
Sur 10 ans, après impôt et mobilier déduit, le nu rapporte 43 500 € de plus.
| Location nue | Meublé (LMNP) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 2 604 € | 2 757 € |
| Loyers encaissés sur 10 ans | 312 480 € | 330 808 € |
| Charges, intérêts et travaux | −538 535 € | −538 535 € |
| Impôt et prélèvements sociaux — négatif en nu : le déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus | +29 788 € | aucun |
| Mobilier | — | −32 040 € |
| Reste après impôt | -196 266 € | -239 767 € |
Le meublé se loue 10.1 % de plus, mesuré sur 983 loyers dans 49 départements, à département et surface comparables. L’écart brut qu’on lit ailleurs vaut +25 % : il mélange le mobilier avec les centres-villes chers et les petites surfaces. Pack mobilier estimé à 180 € du m². Comparaison sur les loyers encaissés, les charges, les intérêts et l’impôt — hors remboursement du capital, identique dans les deux cas, et hors revente. La prime de loyer du meublé est mesurée à +10,1 % à département et surface comparables, et non l’écart brut de +25 % qui mélange le mobilier avec les centres-villes et les petites surfaces. Deux semaines de vacance annuelle supplémentaire sont retenues en meublé, faute de mesure du délai de relocation. L’amortissement du meublé se réintègre dans la plus-value à la revente.
Les autres logements de l’immeuble
Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous affichons les autres lots du bâtiment — leur surface, leur étiquette énergie et leur estimation — et la valeur de l’immeuble entier.
Créez un compte pour apporter l’adresse si vous la connaissez — elle débloquera l’analyse pour tout le monde.
Urbanisme
Zone du plan local d’urbanisme au point du bien, Géoportail de l’Urbanisme.
Délinquance enregistrée à Lyon 1er Arrondissement
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur.
Somme des sept indicateurs retenus, rapportée à la population. Ce sont les FAITS qui s’additionnent, jamais les taux : le cambriolage se rapporte aux logements et les six autres aux habitants, et leur somme n’aurait pas de dénominateur. Le total est donc rapporté aux habitants pour tout le monde, cambriolages compris. Une année où un seul indicateur n’est pas publié n’a pas de total : la somme y manquerait des faits et se lirait comme une accalmie.
Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes comparables. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.
| Indicateur | Taux | Médiane des communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus2025 · 2 922 faits | 101,8 ‰ habitants | — | -20 % | pas de repère comparable |
| Cambriolages de logement2025 · 162 faits | 8,5 ‰ logements | — | -29 % | pas de repère comparable |
| Destructions et dégradations2025 · 384 faits | 13,4 ‰ habitants | — | -13 % | pas de repère comparable |
| Vols dans les véhicules2025 · 290 faits | 10,1 ‰ habitants | — | +8 % | pas de repère comparable |
| Vols de véhicule2025 · 86 faits | 3,0 ‰ habitants | — | +7 % | pas de repère comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules2025 · 41 faits | 1,4 ‰ habitants | — | +16 % | pas de repère comparable |
| Vols sans violence2025 · 1 711 faits | 59,6 ‰ habitants | — | -23 % | pas de repère comparable |
| Violences physiques hors cadre familial2025 · 248 faits | 8,6 ‰ habitants | — | -12 % | pas de repère comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Le quartier, à pied
Équipements recensés par l’INSEE dans un rayon de 1 200 m, pondérés par leur distance. Les seuils sont absolus : ils ne dépendent pas des autres annonces du site.
- Commercescorrectde quoi faire ses courses à pied
- Transportsexcellentdesservi par les transports en commun
- Écolescorrectdes établissements scolaires à proximité
- Santécorrectmédecins et pharmacie à proximité
- Restaurantscorrectde la vie de quartier
- Loisirsexcellentéquipements sportifs et culturels à proximité
- DégagementcorrectTerrain plat aux alentours : ni dominant ni encaissé.
- CalmefaibleVoie ferrée à 155 m : bruit intermittent, plus pénalisant qu’un trafic continu.
- Nuisancesexcellent29 installations classées à moins d’un kilomètre — la catégorie va du pressing à l’usine.
Ce qu’on atteint d’ici
À 2 min de Lyon : la demande locative suit celle de l’agglomération.
Aucun trajet en transport en commun sous deux heures vers le bassin d’emploi pour une arrivée à 9 h : ce bien s’adresse à un locataire motorisé.
Trajet routier calculé par l’IGN sur la BD TOPO, hors trafic. Aux heures de pointe, comptez davantage sur les accès d’agglomération. Le trajet en transport est calculé sur les horaires GTFS publiés par les réseaux, pour une arrivée à 9 h, marche et correspondances comprises.
Carte des points d’intérêt
Ventes réellement conclues à proximité, publiées par l’État, et équipements de la base INSEE. Fond de plan IGN.
Les ventes cerclées sont celles qui portent l’estimation — les autres ont pesé trop peu pour compter. 50 ventes affichées dans un rayon de 2,0 km. En bleu, les ventes plus chères que ce bien ; en vert, les moins chères.
Est-ce que ça se vend, à Lyon 1er Arrondissement ?
Chaque année, un logement sur 46 change de propriétaire à Lyon 1er Arrondissement. Ailleurs en France, c’est un sur 53.
Les biens y changent de mains à peu près aussi souvent qu’ailleurs en France.
Mesuré sur 414 ventes de 2025 et 19 049 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.
Ce qui a changé à Lyon 1er Arrondissement depuis 2011
Logement social : 10,2 % en 2011, 14,1 % en 2022. La part de HLM progresse. Elle pèse sur les prix du secteur, à la vente comme à la relocation.
| Part des… | 2011 | 2016 | 2022 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Chômage | 13,7 % | 14,5 % | 12,5 % | stable |
| Locataires | 67,5 % | 67,7 % | 67,6 % | stable |
| Logements vacants | 10,9 % | 8,1 % | 8,8 % | −2,1 pts |
| Logement social | 10,2 % | 11 % | 14,1 % | +3,8 pts |
Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.
L’offre en vente à Lyon 1er Arrondissement
Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.
Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.
Combien de temps ce marché met à vendre
Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 31 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.
1 annonce en ligne
Le marché de Lyon 1er Arrondissement
Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.
Vente appartement
Prix médian au m² à Lyon 1er Arrondissement
4 810 €/m²ventes 2025
Borne basse 3 437 €/m² · borne haute 6 631 €/m²
Indice de confiance5/5412 ventes recensées
Vente maison
Prix médian au m² à Lyon 1er Arrondissement
8 263 €/m²ventes 2023–2025
Borne basse 4 123 €/m² · borne haute 13 238 €/m²
Indice de confiance1/55 ventes recensées
Location appartement
Loyer mensuel au m² à Lyon 1er Arrondissement
17,06 €annonces 2025
Borne basse 12,66 € · borne haute 23,01 €
Indice de confiance5/57 396 annonces observées
Location maison
Loyer mensuel au m² à Lyon 1er Arrondissement
14,63 €annonces 2025
Borne basse 9,60 € · borne haute 22,29 €
Indice de confiance1/5estimé depuis un territoire plus large
Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.
Prix au m² selon la taille du bien
Médiane des ventes conclues à Lyon 1er Arrondissement, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des appartements
Tension du marché à Lyon 1er Arrondissement
Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.
Évolution du loyer au m² à Lyon 1er Arrondissement
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Évolution du prix au m² à Lyon 1er Arrondissement
Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.
Répartitions à Lyon 1er Arrondissement
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce19,5 %3 208
- 2 pièces30,8 %5 064
- 3 pièces25,3 %4 156
- 4 pièces13,4 %2 208
- 5 pièces et +10,9 %1 784
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Agriculteurs exploitants0 %3
- Artisans, commerçants3,5 %899
- Cadres et professions sup.26 %6 640
- Professions intermédiaires20,5 %5 237
- Employés12,8 %3 273
- Ouvriers4,6 %1 173
- Retraités13 %3 327
- Autres sans activité19,5 %4 991
Composition de Lyon 1er Arrondissement
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement99,6 %18 875
- Maison0,4 %78
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale94,5 %16 420
- Secondaire5,5 %959
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires
- Propriétaire31 %4 982
- Locataire69 %11 096
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié34,2 %5 988
- Célibataire65,8 %11 522
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Performance énergétique à Lyon 1er Arrondissement
Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.
12,3 % de passoires thermiques (1 580 logements classés F ou G) sur 12 885 diagnostics. Un logement G est interdit à la location depuis 2025, un F le sera en 2028.
Lyon 1er Arrondissement en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Voir l’annonce d’origine
Ce bien est publié sur un site ; nous n’en sommes pas l’annonceur.
- DB — 1 190 000 €
Vendu à combien ?
Personne ne l’a encore déclaré. Les ventes publiées par l’État paraissent avec six mois à un an de retard : si vous savez à combien ce bien est parti, vous le savez avant tout le monde — et cette information ne s’achète nulle part.
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Rapports de visite
Une visite coûte une demi-journée. Ce qu’on y apprend — l’humidité, le bruit, la copropriété en travaux, la vue qui n’est pas celle des photos — n’est écrit nulle part.
Personne n’a encore visité, ou dit l’avoir fait.
Le carnet de ce bien
Ce que l’annonce ne dit pas et que vous avez découvert : un appel de fonds voté en assemblée, un DPE refait, une nuisance, le prix auquel il s’est finalement vendu. Une visite coûte une demi-journée à quelqu’un — la partager la fait gagner à tous les autres.
Personne n’a encore écrit ici. Le premier constat est le plus utile.
Connectez-vous pour écrire dans ce carnet.
Mes notes
Privées : vous seul pouvez les lire.
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