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Rapport
d’estimation
Établi sur les ventes réellement conclues et publiées par l’État, les statistiques publiques de l’INSEE et les relevés de terrain de l’IGN. Aucun intermédiaire n’intervient sur le chiffre.
- Type de bien
- Appartement
- Surface
- 86 m²
- Pièces
- 4 pièces
- Commune
- Brignais · 69530
- Établi le
- 03 août 2026
- 2Le bien et sa parcelle
- 3L’estimation, et son exactitude mesurée
- 4Les ventes qui portent le chiffre
- 5Ce qui se vend et ce qui ne se vend pas
- 6L’évolution du prix du secteur
- 7La tension du marché et les baisses de prix
- 8Le loyer et le rendement brut
- 9Le quartier en neuf axes
- 10Le bâtiment et son diagnostic
- 11Qui habite ici, et qui peut acheter
- 12Le parc du secteur et sa rotation
- 13Synthèse, points à vérifier et sources
Appartement 4 pièces 86 m²
Brignais · 69530
Parcelle cadastrale
Relevée sur le cadastre de l’IGN à partir des coordonnées du bien. Elle donne la surface réelle du terrain, indépendamment de ce que l’annonce déclare.
Description du vendeur
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Ce que valent les ventes réelles autour
Calculée sur les mutations publiées par l’État (DVF), pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté de la vente.
Le prix demandé face à l’estimation
Le prix demandé est 35 % au-dessus de l’estimation — au-delà même de la borne haute.
Ce qui joue sur le chiffre
| Facteur | Détail | Effet |
|---|---|---|
| Marché local en baisse | 3 178 €/m² sur les douze derniers mois contre 3 952 €/m² il y a plus de deux ans. | -19.6 % |
| 4 pièces sur ce marché | 51 ventes de 4 pièces, à 3 713 €/m². | +5.4 % |
| Plus grand que le marché local | 86 m² contre 64 m² pour la vente médiane du secteur. | -4.1 % |
Les ventes qui portent ce chiffre
Le calcul est vérifiable : voici les mutations qui l’ont porté, avec le poids réel de chacune. Un lecteur peut refaire le raisonnement.
Les six plus influentes du calcul, et non une sélection d’illustration. Le poids dit combien chacune a compté sur les 14 retenues.
| Vendu | Prix | Surface | €/m² | Distance | Poids |
|---|---|---|---|---|---|
| mai 2025 | 293 900 € | 84 m² · 4 p. | 3 499 | 134 m | 53 % |
| décembre 2024 | 250 000 € | 69 m² · 3 p. | 3 623 | 70 m | 48 % |
| septembre 2024 | 200 000 € | 70 m² · 3 p. | 2 857 | 70 m | 46 % |
| octobre 2024 | 219 048 € | 95 m² · 4 p. | 2 306 | 136 m | 44 % |
| mars 2025 | 199 500 € | 83 m² · 3 p. | 2 404 | 134 m | 44 % |
| septembre 2025 | 168 000 € | 69 m² · 4 p. | 2 435 | — | 42 % |
Ces angles morts, mesurés ailleurs
L’étage, l’ascenseur et l’étiquette énergie changent un prix. Nous les avons mesurés sur les prix demandés des annonces, à commune comparable — la seule source qui les porte. L’écart affiché n’est pas le coefficient brut : il en retranche ce que les ventes de référence contiennent déjà, faute de quoi la correction serait comptée deux fois.
| Ce bien | Ce que dit la mesure | Écart |
|---|---|---|
| Étiquette C | Aucune décote. Nous ne créditons pas une étiquette au-dessus de D — à ce niveau elle désigne presque toujours du neuf, qui se vend cher pour des raisons étrangères à l’énergie. Le léger plus vient d’ailleurs : 17 % des logements de référence sont classés E, F ou G et tirent leur prix médian vers le bas. | +1,3 % |
| Rez-de-chaussée | Les vendeurs demandent 11 % de moins pour un rez-de-chaussée, mesuré sur 1 301 annonces à commune comparable. | -9,3 % |
| Sans ascenseur | L'absence d'ascenseur pèse : 71 % des appartements en vente en France en ont un. | -6,9 % |
Ce qui se vend, ce qui ne se vend pas
Les annonces de surface comparable dans la commune, séparées selon leur sort. Leur écart est l’information : ceux qui partent disent le prix du marché, ceux qui restent disent le prix qu’il refuse.
Fourchettes comparées, sur une seule échelle
Toutes les barres partagent la même graduation, et chacune couvre la moitié centrale de sa population — le trait marque la médiane. Les bornes sont des quartiles et non les extrêmes : un seul bien de luxe étirerait une fourchette min-max au point de la rendre muette. Et dessiner chaque fourchette sur son échelle propre les ferait paraître identiques, alors que c’est leur écart qui compte.
En vente depuis moins de six mois
Médiane 4 470 €/m² · la moitié centrale des 2 annonces tient entre 3 987 et 4 953 €/m². Les plus proches du bien sont affichées ; les chiffres portent sur toutes.
L’évolution du prix autour du bien
Calculé sur 32 communes dans un rayon de 10 km. Chaque vente est ramenée au prix médian de sa propre commune avant d’être agrégée : l’indice suit les prix, pas la composition de l’échantillon.
Où se situe ce bien par la taille
Distribution des surfaces des ventes conclues dans la commune. Calculée sur les ventes et non sur le parc : le parc dit ce qui existe, les ventes disent ce qui s’échange.
Combien de temps un bien reste en vente ici
Deux populations, et elles ne disent pas la même chose : les annonces retirées donnent une durée complète, celles encore en ligne ne donnent qu’un minorant. Les confondre produirait un chiffre flatteur et faux.
Cette annonce en particulier
En ligne depuis 13 jours, dans la moyenne du secteur.
Les baisses de prix du secteur
On compte des annonces et non des évènements : une annonce qui baisse trois fois est un vendeur qui cède, pas trois vendeurs. La baisse retenue est cumulée, du premier prix affiché au dernier.
À combien ce bien se relouerait
Depuis la carte des loyers du ministère du logement, modélisée sur 9,1 millions d’annonces de location. Ce sont des loyers DEMANDÉS, charges comprises, et non des baux signés. C’est la mesure qu’un dossier de vente n’affiche jamais, parce qu’elle n’intéresse pas un vendeur.
Ce que vaut cette estimation de loyer
| Confiance | faible |
| Baux observés | 826 |
| Millésime | 2025 |
| Maille | commune |
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Faute de relevé local suffisant ici, l’écart appliqué est celui mesuré nationalement.
| Régime | Loyer mensuel | €/m² | Source du chiffre |
|---|---|---|---|
| Location nue | 1 120 € | 13,0 | carte des loyers du ministère |
| Location meublée | 1 272 € | 14,8 | écart national de + 14 %, mesuré sur 18 départements |
Ce qu’il y a autour, mesuré
Neuf axes, chacun calculé sur une source publique distincte. Aucun score global n’est produit : additionner « commerces » et « calme » donnerait un chiffre que rien ne définit. Seuls les axes remarquables portent une explication — les autres se lisent à la longueur de leur barre.
Temps de trajet réels
Calculés par le service d’itinéraire de l’IGN sur le réseau routier réel, et non en ligne droite.
| Destination | Durée | Distance |
|---|---|---|
| Lyon | 23 min | 15,6 km |
| Lyon | 48 min | 0,0 km |
| Brignais | 6 min | 1,0 km |
Ce qui se construit à proximité
Permis de construire autorisés depuis 2023 dans un rayon de 500 m, base Sitadel du ministère.
Le diagnostic confronté au registre public
Le DPE annoncé est comparé à ceux réellement déposés dans le voisinage immédiat, tirés du registre de l’ADEME. C’est le seul moyen de savoir si une étiquette est plausible.
La délinquance enregistrée dans la commune
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de de 5 000 à 20 000 habitants, jamais à la moyenne française : les faits sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une ville-centre porte ceux subis par ses visiteurs.
| Indicateur | Taux | Communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus418 faits en 2025 | 33,4 ‰ habitants | 28,1 ‰ habitants | -5 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Cambriolages de logement69 faits en 2025 | 11,9 ‰ logements | 5,8 ‰ logements | -6 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Destructions et dégradations74 faits en 2025 | 5,9 ‰ habitants | 7,4 ‰ habitants | -36 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols dans les véhicules82 faits en 2025 | 6,6 ‰ habitants | 2,3 ‰ habitants | -20 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols de véhicule44 faits en 2025 | 3,5 ‰ habitants | 1,8 ‰ habitants | +3 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules37 faits en 2025 | 3,0 ‰ habitants | 1,5 ‰ habitants | +11 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols sans violence71 faits en 2025 | 5,7 ‰ habitants | 5,1 ‰ habitants | -15 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Violences physiques hors cadre familial41 faits en 2025 | 3,3 ‰ habitants | 2,8 ‰ habitants | +44 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Qui habite ici, et qui peut acheter ce bien
La composition des ménages dit à qui l’on reloue ; la capacité d’emprunt locale dit à qui l’on revend. Les deux se déduisent de statistiques publiques, sans rien supposer.
Capacité d’achat par type de ménage
Le budget est calculé au taux d’endettement maximal admis par le HCSF (35 %) sur 20 ans à 3,4 %, frais de notaire déduits. Le revenu de chaque type vient du niveau de vie médian remultiplié par ses unités de consommation, échelle INSEE — un couple avec enfants vaut 2,0 unités et non 4.
| Type de ménage | Part | Revenu | Mensualité | Budget | Surface | Cherche |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 % | 2 523 € | 883 € | 142 892 € | 41 m² | T1 – T2 |
| Couple sans enfant | 28 % | 3 785 € | 1 325 € | 214 420 € | 61 m² | T2 – T3 |
| Couple avec enfants | 26 % | 5 071 € | 1 775 € | 287 242 € | 82 m² | T3 – T5 |
| Famille monoparentale | 8 % | 3 734 € | 1 307 € | 211 507 € | 60 m² | T2 – T4 |
Ce qui existe ici, et à quelle vitesse ça tourne
La composition du parc dit à quoi ce bien se compare quand il se reloue ou se revend. La rotation dit combien de fois le voisinage change de mains — et ce qui est bon pour louer est mauvais pour revendre, ou l’inverse.
Le parc par nombre de pièces
Ce bien est un 4 pièces, soit 22 % du parc de la commune.
Ancienneté d’emménagement
Ce que l’opération demande, et ce qui la casse
Les pages précédentes disent ce que le bien vaut. Celle-ci dit si l’opération tient. Les hypothèses sont les nôtres et se remplacent par celles de votre banque : elles sont toutes listées ci-dessous.
Le budget
| Prix demandé | 410 000 € |
| Travaux et ameublement | 38 700 € |
| Frais de notaire | 30 750 € |
| Frais bancaires et garantie | 6 761 € |
| Budget total | 486 211 € |
| Montant emprunté | 438 450 € |
Le loyer couvre-t-il la mensualité ?
| Loyer mensuel estimé | 1 120 € |
| Moins la vacance et les charges d’exploitation | 747 € |
| Mensualité, assurance emprunteur comprise | 2 645 € |
| Taux de couverture | 28,2 % |
| Effort mensuel de l’emprunteur | 1 898 € |
Ce qui casse l’opération
| Loyer en dessous duquel le cash-flow devient négatif | déjà négatif |
| Vacance annuelle supportable | déjà négatif |
| Taux d’emprunt au-dessus duquel l’opération ne tient plus | déjà négatif |
Les seuils sont calculés toutes choses égales par ailleurs : le loyer plancher suppose le taux et la vacance inchangés, et ainsi de suite. Ils ne se cumulent pas. Les hypothèses de taux, de durée et d’apport sont les nôtres et non celles de votre banque — elles sont rappelées au-dessus pour être remplacées par les siennes.
Les hypothèses retenues
| Taux d’emprunt sur 20 ans | 3,4 % |
| Frais de notaire | 7,5 % |
| Vacance locative retenue | 0,0 semaines par an |
| Taxe foncière annuelle | 1 120 € |
| Travaux retenus450 € par m² sur 86 m², barème indexé sur l’étiquette énergie — une remise en état complète. Zéro si le bien est habitable en l’état. | 38 700 € |
Ce que ce rapport conclut
Les points à vérifier avant d’acheter
- L’étage, l’état intérieur, l’exposition et la vue : aucune donnée publique ne les contient, et ils déplacent un prix de plus de dix pour cent.
- Le procès-verbal des trois dernières assemblées de copropriété, et les travaux votés non encore appelés.
- Le rapport de DPE complet et sa date, surtout si l’étiquette dépasse le voisinage.
- 71 logements autorisés à proximité : vérifiez le calendrier de livraison, il pèsera sur le loyer et sur la revente.
Sources
| Prix de vente et comparables | Demandes de valeurs foncières (DVF), ministère des finances |
| Population, ménages, revenus, parc | INSEE — recensement 2022, FiLoSoFi 2023 |
| Loyers | Carte des loyers, ministère du logement (DHUP) |
| Diagnostics énergie | Registre des DPE, ADEME |
| Trajets, relief, cadastre, réseau routier | IGN — Géoplateforme |
| Permis de construire | Sitadel, ministère de la transition écologique |
| Installations classées | Géorisques, ministère de la transition écologique |
| Taux d’emprunt et frais de notaire | Références de marché, millésime affiché page 10 |
Établi le 03 août 2026 par easy-renta. Gratuit et sans limite d’usage.