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Rapport
d’estimation
Établi sur les ventes réellement conclues et publiées par l’État, les statistiques publiques de l’INSEE et les relevés de terrain de l’IGN. Aucun intermédiaire n’intervient sur le chiffre.
- Type de bien
- Maison
- Surface
- 18 m²
- Pièces
- —
- Commune
- Lyon 5e Arrondissement · 69005
- Établi le
- 03 août 2026
- 2Le bien et sa parcelle
- 3L’estimation, et son exactitude mesurée
- 4Les ventes qui portent le chiffre
- 5Ce qui se vend et ce qui ne se vend pas
- 6L’évolution du prix du secteur
- 7La tension du marché et les baisses de prix
- 8Le loyer et le rendement brut
- 9Le quartier en neuf axes
- 10Le bâtiment et son diagnostic
- 11Qui habite ici, et qui peut acheter
- 12Le parc du secteur et sa rotation
- 13Synthèse, points à vérifier et sources
Maison 18 m²
Lyon 5e Arrondissement · 69005
Description du vendeur
Tiny house sur roues avec dimensions 2,55 x 6,6 x 3,9 m (poids 3 400 kg). Le châssis de la remorque est certifié UE et autorisé à circuler sur les routes publiques jusqu'à 90 km/h. La maison est livrée entièrement meublée et prête à être habitée, y compris les ustensiles de cuisine et le linge de lit. Elle peut accueillir jusqu'à 4 personnes : deux couchages au rez-de-chaussée deux couchages en mezzanine La mezzanine est accessible par un escalier multifonction servant également d'espace de rangement. Le logement est aussi équipé d'une table rabattable pouvant servir de bureau ou de table à manger. La maison comprend une salle de bain spacieuse ainsi qu'une cuisine entièrement équipée (cuisine IKEA) avec : four plaque de cuisson réfrigérateur hotte Elle est équipée d'une pompe à chaleur pour le chauffage et la climatisation. Isolation performante : 150 mm dans le plancher 100 mm dans les murs et le plafond Ce modèle est adapté à une utilisation toute l'année, y compris dans les régions froides d'Europe. Le prix inclut le transport jusqu'au terrain de l'acheteur.
Ce que valent les ventes réelles autour
Calculée sur les mutations publiées par l’État (DVF), pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté de la vente.
Aucune vente comparable dans cette commune sur les quatre dernières années. Les ventes publiées par l’État couvrent ce secteur, mais nous ne l’avons pas encore chargé.
Les ventes qui portent ce chiffre
Le calcul est vérifiable : voici les mutations qui l’ont porté, avec le poids réel de chacune. Un lecteur peut refaire le raisonnement.
Ce qui se vend, ce qui ne se vend pas
Les annonces de surface comparable dans la commune, séparées selon leur sort. Leur écart est l’information : ceux qui partent disent le prix du marché, ceux qui restent disent le prix qu’il refuse.
Trop peu d’annonces de surface comparable dans cette commune pour constituer des familles.
L’évolution du prix autour du bien
Indice annuel calculé sur les ventes de la commune, faute d’un échantillon trimestriel suffisant.
| Année | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|
| 2021 | 6 416 €/m² | 38 |
| 2022 | 6 375 €/m² | 43 |
| 2023 | 7 076 €/m² | 29 |
| 2024 | 6 176 €/m² | 21 |
| 2025 | 5 078 €/m² | 22 |
Combien de temps un bien reste en vente ici
Deux populations, et elles ne disent pas la même chose : les annonces retirées donnent une durée complète, celles encore en ligne ne donnent qu’un minorant. Les confondre produirait un chiffre flatteur et faux.
Cette annonce en particulier
En ligne depuis 13 jours, dans la moyenne du secteur.
Les baisses de prix du secteur
On compte des annonces et non des évènements : une annonce qui baisse trois fois est un vendeur qui cède, pas trois vendeurs. La baisse retenue est cumulée, du premier prix affiché au dernier.
À combien ce bien se relouerait
Depuis la carte des loyers du ministère du logement, modélisée sur 9,1 millions d’annonces de location. Ce sont des loyers DEMANDÉS, charges comprises, et non des baux signés. C’est la mesure qu’un dossier de vente n’affiche jamais, parce qu’elle n’intéresse pas un vendeur.
Ce que vaut cette estimation de loyer
| Confiance | faible |
| Baux observés | 89 |
| Millésime | 2025 |
| Maille | maillage régional |
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Faute de relevé local suffisant ici, l’écart appliqué est celui mesuré nationalement.
| Régime | Loyer mensuel | €/m² | Source du chiffre |
|---|---|---|---|
| Location nue | 260 € | 14,4 | carte des loyers du ministère |
| Location meublée | 295 € | 16,4 | écart national de + 14 %, mesuré sur 18 départements |
Ce qu’il y a autour, mesuré
Neuf axes, chacun calculé sur une source publique distincte. Aucun score global n’est produit : additionner « commerces » et « calme » donnerait un chiffre que rien ne définit. Seuls les axes remarquables portent une explication — les autres se lisent à la longueur de leur barre.
Cette annonce n’a pas de coordonnées exploitables : les axes de quartier ne peuvent pas être calculés. Des zéros se liraient comme « quartier désert » alors qu’ils voudraient dire « on ne sait pas ».
Le diagnostic confronté au registre public
Le DPE annoncé est comparé à ceux réellement déposés dans le voisinage immédiat, tirés du registre de l’ADEME. C’est le seul moyen de savoir si une étiquette est plausible.
Aucun diagnostic voisin rattaché à cette annonce : le registre ne permet pas de confronter l’étiquette.
La délinquance enregistrée dans la commune
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur.
| Indicateur | Taux | Communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus2 669 faits en 2025 | 55,9 ‰ habitants | — | +13 % | pas de repère comparable |
| Cambriolages de logement221 faits en 2025 | 8,4 ‰ logements | — | -14 % | pas de repère comparable |
| Destructions et dégradations411 faits en 2025 | 8,6 ‰ habitants | — | -30 % | pas de repère comparable |
| Vols dans les véhicules565 faits en 2025 | 11,8 ‰ habitants | — | +78 % | pas de repère comparable |
| Vols de véhicule105 faits en 2025 | 2,2 ‰ habitants | — | +1 % | pas de repère comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules113 faits en 2025 | 2,4 ‰ habitants | — | +71 % | pas de repère comparable |
| Vols sans violence1 098 faits en 2025 | 23,0 ‰ habitants | — | +33 % | pas de repère comparable |
| Violences physiques hors cadre familial156 faits en 2025 | 3,3 ‰ habitants | — | +3 % | pas de repère comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Qui habite ici, et qui peut acheter ce bien
La composition des ménages dit à qui l’on reloue ; la capacité d’emprunt locale dit à qui l’on revend. Les deux se déduisent de statistiques publiques, sans rien supposer.
Les statistiques de ménages ne sont pas chargées pour cette commune.
Ce qui existe ici, et à quelle vitesse ça tourne
La composition du parc dit à quoi ce bien se compare quand il se reloue ou se revend. La rotation dit combien de fois le voisinage change de mains — et ce qui est bon pour louer est mauvais pour revendre, ou l’inverse.
Ce que l’opération demande, et ce qui la casse
Les pages précédentes disent ce que le bien vaut. Celle-ci dit si l’opération tient. Les hypothèses sont les nôtres et se remplacent par celles de votre banque : elles sont toutes listées ci-dessous.
Le budget
| Prix demandé | 45 900 € |
| Travaux et ameublement | 9 000 € |
| Frais de notaire | 3 443 € |
| Frais bancaires et garantie | 2 145 € |
| Budget total | 60 488 € |
| Montant emprunté | 53 753 € |
Le loyer couvre-t-il la mensualité ?
| Loyer mensuel estimé | 260 € |
| Moins la vacance et les charges d’exploitation | 173 € |
| Mensualité, assurance emprunteur comprise | 324 € |
| Taux de couverture | 53,5 % |
| Effort mensuel de l’emprunteur | 151 € |
Ce qui casse l’opération
| Loyer en dessous duquel le cash-flow devient négatif | déjà négatif |
| Vacance annuelle supportable | déjà négatif |
| Taux d’emprunt au-dessus duquel l’opération ne tient plus | déjà négatif |
Les seuils sont calculés toutes choses égales par ailleurs : le loyer plancher suppose le taux et la vacance inchangés, et ainsi de suite. Ils ne se cumulent pas. Les hypothèses de taux, de durée et d’apport sont les nôtres et non celles de votre banque — elles sont rappelées au-dessus pour être remplacées par les siennes.
Les hypothèses retenues
| Taux d’emprunt sur 20 ans | 3,4 % |
| Frais de notaire | 7,5 % |
| Vacance locative retenue | 0,0 semaines par an |
| Taxe foncière annuelle | 260 € |
| Travaux retenus500 € par m² sur 18 m², barème indexé sur l’étiquette énergie — une remise en état complète. Zéro si le bien est habitable en l’état. | 9 000 € |
Ce que ce rapport conclut
Les points à vérifier avant d’acheter
- L’étage, l’état intérieur, l’exposition et la vue : aucune donnée publique ne les contient, et ils déplacent un prix de plus de dix pour cent.
- Le procès-verbal des trois dernières assemblées de copropriété, et les travaux votés non encore appelés.
- Le rapport de DPE complet et sa date, surtout si l’étiquette dépasse le voisinage.
- Le loyer affiché vient d’un maillage régional et non de cette commune : confirmez-le auprès de deux agences locales.
Sources
| Prix de vente et comparables | Demandes de valeurs foncières (DVF), ministère des finances |
| Population, ménages, revenus, parc | INSEE — recensement 2022, FiLoSoFi 2023 |
| Loyers | Carte des loyers, ministère du logement (DHUP) |
| Diagnostics énergie | Registre des DPE, ADEME |
| Trajets, relief, cadastre, réseau routier | IGN — Géoplateforme |
| Permis de construire | Sitadel, ministère de la transition écologique |
| Installations classées | Géorisques, ministère de la transition écologique |
| Taux d’emprunt et frais de notaire | Références de marché, millésime affiché page 10 |
Établi le 03 août 2026 par easy-renta. Gratuit et sans limite d’usage.