Appartement - 4 pièce(s) - 91 m²

Estimation d’après les ventes réelles

Calculée sur les ventes conclues à proximité, publiées par l’État et des bases privées, et pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté.

Ce qui fait ce prix

• -4,1 %Plus grand que le marché local91 m² contre 68 m² pour la vente médiane du secteur.
• +4,1 %Marché local en hausse3 431 €/m² sur les douze derniers mois contre 3 296 €/m² il y a plus de deux ans.

Ce sont les plus influentes du calcul, pas une sélection d’illustration. Le poids dit combien chacune a compté.

• 310 250 € · 81 m² · 4 p.3 830 €/m²
  septembre 202526 RUE LAMARTINE≈ 1,3 km du centre
  46 %
• 304 150 € · 80 m² · 4 p.3 802 €/m²
  juin 2025194 RUE DU GRESIVAUDAN≈ 920 m du centre
  44 %
• 271 000 € · 77 m² · 4 p.3 519 €/m²
  juin 2025190 RUE DU GRESIVAUDAN≈ 850 m du centre
  43 %
• 385 000 € · 105 m² · 4 p.3 667 €/m²
  janvier 2025460 RUE HENRI GIRAUD≈ 1,2 km du centre
  40 %
• 240 000 € · 81 m² · 4 p.2 963 €/m²
  octobre 202426 RUE LAMARTINE≈ 1,3 km du centre
  38 %
• 217 000 € · 70 m² · 4 p.3 100 €/m²
  décembre 20247 RUE LOUISE MICHEL≈ 519 m du centre
  35 %
• 294 500 € · 79 m² · 4 p.3 728 €/m²
  juin 202481 AV DU 14 JUILLET 1789≈ 380 m du centre
  34 %
• 316 000 € · 76 m² · 4 p.4 158 €/m²
  juillet 2024264 RUE ST EXUPERY≈ 655 m du centre
  34 %

Vous avez visité ? Corrigez l’estimation

Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.

J’offre combien ?

Deux façons indépendantes d’approcher le prix réel de ce bien. Quand elles tombent au même endroit, le repère est solide ; quand elles s’écartent, c’est que le bien ou son prix sort de l’ordinaire.

Aucun de ces montants n’est une offre qui sera acceptée. Ce qu’un vendeur accepte dépend de son urgence, de sa plus-value et des autres visiteurs — rien de tout cela n’est dans les données publiques. Ce que ces repères disent, c’est où se situent les ventes réellement conclues. Le reste est une négociation.

Ce que ce bien valait, trimestre par trimestre

Chaque point est une estimation refaite à cette date, avec les seules ventes qui lui étaient antérieures. Ce n’est pas la valeur d’aujourd’hui reportée en arrière : c’est ce que nous aurions annoncé ce jour-là.

Ce que ce bien rapporterait

Loyer d’annonce sur les appartements de 3 pièces ou plus, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.

Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.

Le détail de la note

Pour chaque critère : les points obtenus sur le maximum possible, et la valeur mesurée sous son intitulé.

• Prix au m² vs médiane communale-21,4 %0,00 / 1,50
• Étiquette énergétiquedonnée indisponible0,00 / 0,50
• Taux de bénéfice estimé-71,2 %0,00 / 1,00
• Évolution du prix au m² sur 5 ansdonnée indisponible0,00 / 0,50
• Tension à la revente+76,3 %0,40 / 0,50
• Évolution de la population sur 20 ans+16,3 %0,30 / 0,50
• Taux de chômage vs national+47,8 %0,25 / 0,25
• Taux de logements vacants vs national+45,1 %0,25 / 0,25

Couverture des critères : 80 % · tension à la revente : Facile à vendre

Achat et revente

Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.

Simulez votre projet

Le rapport complet

Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.

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Mieux notés, à surface comparable

Même commune, même type de bien, surface à ±30 %. Le prix n’entre pas dans la sélection : c’est justement l’écart à surface égale qu’il s’agit de voir.

☆

Correct20 juillet 2026

Appartement - 3 pièce(s) - 68 m²

291 000 €

Note2,08 / 5Rendement3,6 %?

Appartement · 67 m² · 3 pièces DPE A

4 343 €/m² · commune 3 619 €/m² ?

Le Versoud (38420) · Isère (38)

Bénéfice -93 802 € · -38,7 %?Négociation 17 %

Analyser ce bienVoir l’annonce sur ParuVendu →

Meublé ou nu ?

Sur 10 ans, après impôt et mobilier déduit, le nu rapporte 22 679 € de plus.

Le meublé se loue 10.1 % de plus, mesuré sur 983 loyers dans 49 départements, à département et surface comparables. L’écart brut qu’on lit ailleurs vaut +25 % : il mélange le mobilier avec les centres-villes chers et les petites surfaces. Pack mobilier estimé à 180 € du m². Comparaison sur les loyers encaissés, les charges, les intérêts et l’impôt — hors remboursement du capital, identique dans les deux cas, et hors revente. La prime de loyer du meublé est mesurée à +10,1 % à département et surface comparables, et non l’écart brut de +25 % qui mélange le mobilier avec les centres-villes et les petites surfaces. Deux semaines de vacance annuelle supplémentaire sont retenues en meublé, faute de mesure du délai de relocation. L’amortissement du meublé se réintègre dans la plus-value à la revente.

Les autres logements de l’immeuble

Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous affichons les autres lots du bâtiment — leur surface, leur étiquette énergie et leur estimation — et la valeur de l’immeuble entier.

Créez un compte pour apporter l’adresse si vous la connaissez — elle débloquera l’analyse pour tout le monde.

La commune, faute d’adresse

Cette annonce ne donne pas de position. La carte est centrée sur Le Versoud : zoomez pour faire apparaître les parcelles et consulter leur zonage. La vue de rue n’est pas affichée — elle montrerait une voie prise au hasard, présentée comme celle du bien.

Vous connaissez l’adresse ?

Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous situons la parcelle exacte, son règlement d’urbanisme, les places de stationnement exigées et la vue depuis la rue.

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Cadre réglementaire et risques

Le zonage commande les plafonds de loyer et l’éligibilité aux dispositifs. Les risques sont ceux recensés sur la commune, pas sur la parcelle.

Délinquance enregistrée à Le Versoud

Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de de 1 000 à 5 000 habitants — jamais à la moyenne française, qui ferait passer toute ville-centre pour dangereuse.

Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes de de 1 000 à 5 000 habitants. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.

Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance. ?

Est-ce que ça se vend, à Le Versoud ?

Chaque année, un logement sur 51 change de propriétaire à Le Versoud. Ailleurs en France, c’est un sur 53.

Les biens y changent de mains à peu près aussi souvent qu’ailleurs en France.

Mesuré sur 43 ventes de 2024 et 2 175 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.

Ce qui a changé à Le Versoud depuis 2011

Locataires : 24,9 % en 2011, 28,1 % en 2022. La commune se loue davantage qu’il y a dix ans : le vivier de locataires s’élargit, la concurrence entre bailleurs aussi.

Population : +6 % sur la période. Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.

Le prix du neuf à Le Versoud

4 186 €/m² pour les appartements vendus sur plan, contre 3 357 €/m² dans l’ancien de la même commune.

L’écart brut est de +25 %, mais il ne mesure pas ce que vaut le neuf : les programmes sortent dans les secteurs qui se développent, quand l’ancien se vend dans toute la commune. À endroit et à moment comparables, la neuvité vaut +43,3 % — mesuré sur 1 327 822 ventes, à effets fixes commune × année. Le reste de l’écart est de la géographie.

Le prix selon la taille

Le prix au m² des petites surfaces est plus élevé : cuisine et salle de bains s’amortissent sur moins de mètres. Les très grandes remontent aussi — elles relèvent d’un autre marché. Une typologie n’est montrée qu’à partir de 6 ventes.

Ce sont des ventes sur plan, issues de DVF. Leur prix n’est pas comparable tel quel à celui de l’ancien : il porte une TVA à 20 % là où l’ancien supporte des droits de mutation à 5,8 %, il rémunère une garantie décennale et une absence de travaux, et les frais de notaire y sont réduits. Une part de l’écart est donc fiscale et ne se retrouve pas à la revente.

Un seul logement par vente : les tranches vendues en bloc à un investisseur institutionnel portent un prix global qu’aucune surface individuelle ne permet de répartir, et elles sont écartées. En deçà de 10 ventes, ce bloc ne s’affiche pas.

Ce bien dans son territoire

Ventes conclues en 2025, publiées par l’État. Le millésime est celui du dernier exercice complet de la commune : il peut différer d’une commune à l’autre.

Les deux premiers échelons sont des médianes de transactions. Les suivants sont des moyennes pondérées par le nombre de ventes des médianes communales : nous disposons des médianes de chaque commune, pas des transactions de toute la France, et la médiane d’un ensemble ne se déduit pas de celles de ses parties. Le chiffre départemental répond donc à « quel est le prix là où se conclut une vente tirée au hasard dans le département », ce qui n’est pas la même question qu’une médiane.

Ce qui se vend, par tranche de prix

Sur 20 ventes des deux dernières années, du même type de bien. La fenêtre est courte à dessein : une répartition étalée sur cinq ans mêlerait les prix d’avant la remontée des taux à ceux d’aujourd’hui. Les bornes, elles, sont fixes d’une commune à l’autre — un découpage calculé sur la plage observée donnerait des tranches différentes partout, et deux communes ne seraient plus comparables.

L’offre en vente à Le Versoud

Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.

Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.

Combien de temps ce marché met à vendre

Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 33 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.

3 annonces en ligne

Le marché de Le Versoud

Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.

Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.

Prix au m² selon la taille du bien

Médiane des ventes conclues à Le Versoud, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.

Tension du marché à Le Versoud

Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.

Évolution du loyer au m² à Le Versoud

Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.

Évolution du prix au m² à Le Versoud

Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.

Évolution de la population à Le Versoud

Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.

Répartitions à Le Versoud

Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.

Composition de Le Versoud

Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.

Performance énergétique à Le Versoud

Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.

Logements autorisés à Le Versoud

Permis de construire et déclarations préalables créant au moins un logement, base Sitadel. Année de dépôt de la demande : un permis déposé en 2024 peut ne rien construire avant 2027. Rupture de série en 2026, Sitadel3 ayant remplacé Sitadel2 et révisé les millésimes antérieurs.

Le Versoud en chiffres

Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.

Description de l’annonce

Voir l’annonce d’origine

Ce bien est publié sur un site ; nous n’en sommes pas l’annonceur.

Mes notes

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