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Rapport
d’estimation
Établi sur les ventes réellement conclues et publiées par l’État, les statistiques publiques de l’INSEE et les relevés de terrain de l’IGN. Aucun intermédiaire n’intervient sur le chiffre.
- Type de bien
- Appartement
- Surface
- 97 m²
- Pièces
- 2 pièces
- Commune
- Firminy · 42700
- Établi le
- 03 août 2026
- 2Le bien et sa parcelle
- 3L’estimation, et son exactitude mesurée
- 4Les ventes qui portent le chiffre
- 5Ce qui se vend et ce qui ne se vend pas
- 6L’évolution du prix du secteur
- 7La tension du marché et les baisses de prix
- 8Le loyer et le rendement brut
- 9Le quartier en neuf axes
- 10Le bâtiment et son diagnostic
- 11Qui habite ici, et qui peut acheter
- 12Le parc du secteur et sa rotation
- 13Synthèse, points à vérifier et sources
Appartement 2 pièces 97 m²
Firminy · 42700
Description du vendeur
Appartement 57,03m2 au 3ème étage AVEC ASCENCEUR place du marché Firminy dans petite copropriété. Cuisine / Séjour 35,03m2, Salle de bain + Wc 6,01m2, Chambre 10,07m2, Dressing 5,92m2 et Terrasse 24,66m2. Surface habitable totale : 57,03 m2 et Surface au sol totale : 97,36 m2 Chauffage collectif fioul. Locataire serieux installé depuis le 01/05/2025. Loyer : 400E/Mois + 140E des charges Visite virtuelle disponible. Contactez Emmanuelle au O6 66 O2 4O 72 - https://groupe-gti-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=4
Ce que valent les ventes réelles autour
Calculée sur les mutations publiées par l’État (DVF), pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté de la vente.
Le prix demandé face à l’estimation
Le prix demandé est 48 % en dessous de l’estimation — sous la borne basse.
Ce qui joue sur le chiffre
| Facteur | Détail | Effet |
|---|---|---|
| 2 pièces sur ce marché | 61 ventes de 2 pièces, à 905 €/m². | -7.4 % |
| Plus grand que le marché local | 97 m² contre 76 m² pour la vente médiane du secteur. | -3.3 % |
Les ventes qui portent ce chiffre
Le calcul est vérifiable : voici les mutations qui l’ont porté, avec le poids réel de chacune. Un lecteur peut refaire le raisonnement.
Les six plus influentes du calcul, et non une sélection d’illustration. Le poids dit combien chacune a compté sur les 34 retenues.
| Vendu | Prix | Surface | €/m² | Distance | Poids |
|---|---|---|---|---|---|
| novembre 2025 | 28 500 € | 80 m² · 3 p. | 356 | 69 m | 57 % |
| juin 2025 | 143 500 € | 107 m² · 4 p. | 1 341 | 55 m | 50 % |
| juin 2025 | 15 000 € | 85 m² · 3 p. | 176 | 108 m | 49 % |
| janvier 2025 | 75 000 € | 107 m² · 4 p. | 701 | 55 m | 47 % |
| mai 2024 | 46 340 € | 91 m² · 3 p. | 509 | 55 m | 47 % |
| juillet 2025 | 80 000 € | 85 m² · 4 p. | 941 | 88 m | 44 % |
Ces angles morts, mesurés ailleurs
L’étage, l’ascenseur et l’étiquette énergie changent un prix. Nous les avons mesurés sur les prix demandés des annonces, à commune comparable — la seule source qui les porte. L’écart affiché n’est pas le coefficient brut : il en retranche ce que les ventes de référence contiennent déjà, faute de quoi la correction serait comptée deux fois.
| Ce bien | Ce que dit la mesure | Écart |
|---|---|---|
| Étiquette G | Mesuré −12,6 % par rapport à une étiquette D, sur 100 ventes à commune et surface comparables. L’écart appliqué est plus faible : les ventes de référence comptent déjà 29 % de logements classés E, F ou G, et leur prix médian en tient compte. | -10,7 % |
| Étage 3 | Un bien en étage échappe à la décote de rez-de-chaussée, que subissent 16 % des logements en vente en France. | +1,9 % |
| Avec ascenseur | Les immeubles avec ascenseur s'affichent 11 % au-dessus des autres, à commune comparable, sur 670 annonces. | +3 % |
Ce qui se vend, ce qui ne se vend pas
Les annonces de surface comparable dans la commune, séparées selon leur sort. Leur écart est l’information : ceux qui partent disent le prix du marché, ceux qui restent disent le prix qu’il refuse.
Fourchettes comparées, sur une seule échelle
Toutes les barres partagent la même graduation, et chacune couvre la moitié centrale de sa population — le trait marque la médiane. Les bornes sont des quartiles et non les extrêmes : un seul bien de luxe étirerait une fourchette min-max au point de la rendre muette. Et dessiner chaque fourchette sur son échelle propre les ferait paraître identiques, alors que c’est leur écart qui compte.
En vente depuis moins de six mois
Médiane 978 €/m² · la moitié centrale des 11 annonces tient entre 774 et 1 358 €/m². Les plus proches du bien sont affichées ; les chiffres portent sur toutes.
L’évolution du prix autour du bien
Calculé sur 18 communes dans un rayon de 10 km. Chaque vente est ramenée au prix médian de sa propre commune avant d’être agrégée : l’indice suit les prix, pas la composition de l’échantillon.
Où se situe ce bien par la taille
Distribution des surfaces des ventes conclues dans la commune. Calculée sur les ventes et non sur le parc : le parc dit ce qui existe, les ventes disent ce qui s’échange.
Combien de temps un bien reste en vente ici
Deux populations, et elles ne disent pas la même chose : les annonces retirées donnent une durée complète, celles encore en ligne ne donnent qu’un minorant. Les confondre produirait un chiffre flatteur et faux.
Cette annonce en particulier
En ligne depuis 56 jours, dans la moyenne du secteur.
Les baisses de prix du secteur
On compte des annonces et non des évènements : une annonce qui baisse trois fois est un vendeur qui cède, pas trois vendeurs. La baisse retenue est cumulée, du premier prix affiché au dernier.
À combien ce bien se relouerait
Depuis la carte des loyers du ministère du logement, modélisée sur 9,1 millions d’annonces de location. Ce sont des loyers DEMANDÉS, charges comprises, et non des baux signés. C’est la mesure qu’un dossier de vente n’affiche jamais, parce qu’elle n’intéresse pas un vendeur.
Ce que vaut cette estimation de loyer
| Confiance | faible |
| Baux observés | 1 222 |
| Millésime | 2025 |
| Maille | commune |
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Faute de relevé local suffisant ici, l’écart appliqué est celui mesuré nationalement.
| Régime | Loyer mensuel | €/m² | Source du chiffre |
|---|---|---|---|
| Location nue | 1 090 € | 11,2 | carte des loyers du ministère |
| Location meublée | 1 238 € | 12,8 | écart national de + 14 %, mesuré sur 18 départements |
Ce qu’il y a autour, mesuré
Neuf axes, chacun calculé sur une source publique distincte. Aucun score global n’est produit : additionner « commerces » et « calme » donnerait un chiffre que rien ne définit. Seuls les axes remarquables portent une explication — les autres se lisent à la longueur de leur barre.
Cette annonce n’a pas de coordonnées exploitables : les axes de quartier ne peuvent pas être calculés. Des zéros se liraient comme « quartier désert » alors qu’ils voudraient dire « on ne sait pas ».
Ce qui se construit à proximité
Permis de construire autorisés depuis 2023 dans un rayon de 500 m, base Sitadel du ministère.
Le diagnostic confronté au registre public
Le DPE annoncé est comparé à ceux réellement déposés dans le voisinage immédiat, tirés du registre de l’ADEME. C’est le seul moyen de savoir si une étiquette est plausible.
Aucun diagnostic voisin rattaché à cette annonce : le registre ne permet pas de confronter l’étiquette.
La délinquance enregistrée dans la commune
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de de 5 000 à 20 000 habitants, jamais à la moyenne française : les faits sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une ville-centre porte ceux subis par ses visiteurs.
| Indicateur | Taux | Communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus626 faits en 2025 | 36,7 ‰ habitants | 28,1 ‰ habitants | -5 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Cambriolages de logement53 faits en 2025 | 5,7 ‰ logements | 5,8 ‰ logements | +25 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Destructions et dégradations213 faits en 2025 | 12,5 ‰ habitants | 7,4 ‰ habitants | -22 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols dans les véhicules32 faits en 2025 | 1,9 ‰ habitants | 2,3 ‰ habitants | -1 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols de véhicule31 faits en 2025 | 1,8 ‰ habitants | 1,8 ‰ habitants | -3 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules42 faits en 2025 | 2,5 ‰ habitants | 1,5 ‰ habitants | +9 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols sans violence159 faits en 2025 | 9,3 ‰ habitants | 5,1 ‰ habitants | -9 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Violences physiques hors cadre familial96 faits en 2025 | 5,6 ‰ habitants | 2,8 ‰ habitants | +31 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Qui habite ici, et qui peut acheter ce bien
La composition des ménages dit à qui l’on reloue ; la capacité d’emprunt locale dit à qui l’on revend. Les deux se déduisent de statistiques publiques, sans rien supposer.
Capacité d’achat par type de ménage
Le budget est calculé au taux d’endettement maximal admis par le HCSF (35 %) sur 20 ans à 3,4 %, frais de notaire déduits. Le revenu de chaque type vient du niveau de vie médian remultiplié par ses unités de consommation, échelle INSEE — un couple avec enfants vaut 2,0 unités et non 4.
| Type de ménage | Part | Revenu | Mensualité | Budget | Surface | Cherche |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 % | 1 757 € | 615 € | 99 523 € | 102 m² | T1 – T2 |
| Couple sans enfant | 23 % | 2 636 € | 923 € | 149 366 € | 153 m² | T2 – T3 |
| Couple avec enfants | 21 % | 3 532 € | 1 236 € | 200 017 € | 205 m² | T3 – T5 |
| Famille monoparentale | 11 % | 2 600 € | 910 € | 147 261 € | 151 m² | T2 – T4 |
Ce qui existe ici, et à quelle vitesse ça tourne
La composition du parc dit à quoi ce bien se compare quand il se reloue ou se revend. La rotation dit combien de fois le voisinage change de mains — et ce qui est bon pour louer est mauvais pour revendre, ou l’inverse.
Le parc par nombre de pièces
Ce bien est un 2 pièces, soit 13 % du parc de la commune.
Ancienneté d’emménagement
Ce que l’opération demande, et ce qui la casse
Les pages précédentes disent ce que le bien vaut. Celle-ci dit si l’opération tient. Les hypothèses sont les nôtres et se remplacent par celles de votre banque : elles sont toutes listées ci-dessous.
Le budget
| Prix demandé | 49 000 € |
| Travaux et ameublement | 77 600 € |
| Frais de notaire | 3 675 € |
| Frais bancaires et garantie | 3 005 € |
| Budget total | 133 280 € |
| Montant emprunté | 125 375 € |
Le loyer couvre-t-il la mensualité ?
| Loyer mensuel estimé | 1 090 € |
| Moins la vacance et les charges d’exploitation | 726 € |
| Mensualité, assurance emprunteur comprise | 756 € |
| Taux de couverture | 96 % |
| Effort mensuel de l’emprunteur | 30 € |
Ce qui casse l’opération
| Loyer en dessous duquel le cash-flow devient négatif | déjà négatif |
| Vacance annuelle supportable | déjà négatif |
| Taux d’emprunt au-dessus duquel l’opération ne tient plus | déjà négatif |
Les seuils sont calculés toutes choses égales par ailleurs : le loyer plancher suppose le taux et la vacance inchangés, et ainsi de suite. Ils ne se cumulent pas. Les hypothèses de taux, de durée et d’apport sont les nôtres et non celles de votre banque — elles sont rappelées au-dessus pour être remplacées par les siennes.
Les hypothèses retenues
| Taux d’emprunt sur 20 ans | 3,4 % |
| Frais de notaire | 7,5 % |
| Vacance locative retenue | 0,0 semaines par an |
| Taxe foncière annuelle | 1 090 € |
| Travaux retenus800 € par m² sur 97 m², barème indexé sur l’étiquette énergie — une remise en état complète. Zéro si le bien est habitable en l’état. | 77 600 € |
Ce que ce rapport conclut
Les points à vérifier avant d’acheter
- L’étage, l’état intérieur, l’exposition et la vue : aucune donnée publique ne les contient, et ils déplacent un prix de plus de dix pour cent.
- Le procès-verbal des trois dernières assemblées de copropriété, et les travaux votés non encore appelés.
- Le rapport de DPE complet et sa date, surtout si l’étiquette dépasse le voisinage.
Sources
| Prix de vente et comparables | Demandes de valeurs foncières (DVF), ministère des finances |
| Population, ménages, revenus, parc | INSEE — recensement 2022, FiLoSoFi 2023 |
| Loyers | Carte des loyers, ministère du logement (DHUP) |
| Diagnostics énergie | Registre des DPE, ADEME |
| Trajets, relief, cadastre, réseau routier | IGN — Géoplateforme |
| Permis de construire | Sitadel, ministère de la transition écologique |
| Installations classées | Géorisques, ministère de la transition écologique |
| Taux d’emprunt et frais de notaire | Références de marché, millésime affiché page 10 |
Établi le 03 août 2026 par easy-renta. Gratuit et sans limite d’usage.