Appartement 3 pièces 60 m²

Estimation d’après les ventes réelles

Calculée sur 55 ventes conclues à proximité, publiées par l’État (DVF), et pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté.

Ce qui joue

• +8,2 %3 pièces sur ce marché
  2 477 ventes de 3 pièces, à 1 169 €/m².
• -3,5 %Marché local en baisse
  1 170 €/m² sur les douze derniers mois contre 1 213 €/m² il y a plus de deux ans.

Les ventes qui portent ce chiffre

Ce sont les plus influentes du calcul, pas une sélection d’illustration. Le poids dit combien chacune a compté.

Ces écarts SONT compris dans le prix affiché, mais ils ne sont pas de la même étoffe que le reste : les ventes publiées par l’État n’indiquent ni l’étage, ni l’ascenseur, ni l’étiquette énergie, donc aucun prix réellement payé ne permet de les vérifier — et aucun ne le permettra jamais. Ils sont mesurés sur les prix DEMANDÉS des annonces, à commune comparable : c’est ce que les vendeurs réclament, pas ce que les acheteurs paient. L’écart médian publié porte sur l’estimation AVANT cet ajustement.

Ce calcul ignore l’état, l’exposition, le balcon et la vue : les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Une visite bat toujours ce chiffre — la fourchette mesure précisément ce qu’il ne sait pas.

Vous avez visité ? Corrigez l’estimation

Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.

J’offre combien ?

Deux façons indépendantes d’approcher le prix réel de ce bien. Quand elles tombent au même endroit, le repère est solide ; quand elles s’écartent, c’est que le bien ou son prix sort de l’ordinaire.

Aucun de ces montants n’est une offre qui sera acceptée. Ce qu’un vendeur accepte dépend de son urgence, de sa plus-value et des autres visiteurs — rien de tout cela n’est dans les données publiques. Ce que ces repères disent, c’est où se situent les ventes réellement conclues. Le reste est une négociation.

Ce que ce bien valait, trimestre par trimestre

Chaque point est une estimation refaite à cette date, avec les seules ventes qui lui étaient antérieures. Ce n’est pas la valeur d’aujourd’hui reportée en arrière : c’est ce que nous aurions annoncé ce jour-là.

Cette courbe suit le marché d’un bien de cette taille dans ce secteur, pas l’histoire de ce logement-là. Une rénovation ou un abandon ne s’y voient pas. Elle s’arrête à 2026-T1 parce que la vente la plus récente publiée par l’État date du 31 décembre 2025 — les ventes sont publiées avec plusieurs mois de retard.

Ce que ce bien rapporterait

Loyer d’annonce sur les appartements de 3 pièces ou plus, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.

Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.

Le détail de la note

Couverture des critères : 100 % · tension à la revente : Très difficile à vendre

Achat et revente

Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.

Simulez votre projet

Le rapport complet

Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.

Ouvrir le rapport d’estimation

Ce bien face à son marché

Comparé aux ventes réellement conclues sur la commune, pas aux prix demandés.

Mieux notés, à surface comparable

Même commune, même type de bien, surface à ±30 %. Le prix n’entre pas dans la sélection — c’est justement l’écart à surface égale qu’il s’agit de voir.

☆

Peu intéressant1 juin 2026

Appartement 3 pièces 65 m²

55 000 €

Note1,83 / 5Rendement12,9 %?

Appartement · 65 m² · 3 pièces DPE D

846 €/m² · commune 1 195 €/m² ?

Saint-Étienne (42000) · Loire (42)

Bénéfice -13 950 € · -18 %?État à vérifier?41,4 % sous le marchéNégociation 17,2 %

Analyser ce bienVoir l’annonce sur Bienici →

☆

Peu intéressant6 juin 2026

Appartement 2 pièces 53 m²

40 000 €

Note1,83 / 5Rendement18,2 %?

Appartement · 53 m² · 2 pièces DPE D

755 €/m² · commune 1 195 €/m² ?

Saint-Étienne (42000) · Loire (42)

Bénéfice -6 165 € · -9,7 %?État à vérifier?47,7 % sous le marchéNégociation 17,2 %

Analyser ce bienVoir l’annonce sur DB →

☆

Peu intéressant1 juin 2026

Appartement - 3 pièce(s) - 64 m²

50 000 €

Note1,83 / 5Rendement13,9 %?

Appartement · 64 m² · 3 pièces DPE D

781 €/m² · commune 1 195 €/m² ?

Saint-Étienne (42000) · Loire (42)

Bénéfice -9 270 € · -12,1 %?État à vérifier?45,9 % sous le marchéNégociation 17,2 %

Analyser ce bienVoir l’annonce sur Bienici →

Le DPE annoncé, face au registre

19 diagnostics officiels relevés dans un rayon de 100 m autour de ce bien, publiés par l’ADEME.

Ces diagnostics décrivent le bâtiment et la rue, pas forcément ce logement. Un écart est une question à poser au vendeur, pas une preuve.

Jusqu’à quand ce logement peut être loué

Classé G, ce logement ne peut plus être mis en location depuis janvier 2025.

Le loyer attendu — 593 € par mois, soit 7 116 € par an — suppose donc des travaux préalables. Un bail en cours se poursuit jusqu’à son terme, mais il ne peut être ni renouvelé ni relancé.

Pour en sortir durablement, il faut gagner 3 classes et atteindre le D. Sortir un G en F le rendrait louable trois ans, puis illouable de nouveau en 2028. Reste à charge estimé après aides : 29 700 €.

étiquette annoncée par le vendeur. Loi Climat et Résilience — calendrier repris du mode d’emploi MaPrimeRénov’ de l’Anah, mars 2026.

Ce que les travaux rapportent

La plus-value ne couvre pas les travaux — même en supposant que tout l’écart de prix se récupère. Et les économies d’énergie mettent une vingtaine d’années à rembourser le reste, 20 ans en médiane sur les audits mesurés. Ce qui referme le calcul, c’est le droit de louer : sans ces travaux, ce logement ne se loue plus depuis 2025. Les travaux ne sont pas un placement à comparer à un livret, ils sont la condition pour que le bien produise encore un loyer.

100 ventes portent la classe la moins observée des deux. Écart de prix mesuré par régression à effets fixes par commune, sur des logements de surface comparable — la même mesure que celle qui corrige l’estimation. Il mélange l’étiquette et l’état général du logement : un mauvais classement va souvent avec une cuisine et une salle d’eau d’origine, et refaire l’isolation ne refait pas la cuisine. La fourchette commence donc à la moitié de l’écart observé. Les vendeurs affichent une décote un peu plus forte que celle qu’ils consentent — 15.8 % contre 12.6 % sur un G.

Meublé ou nu ?

Sur 10 ans, après impôt et mobilier déduit, le nu rapporte 13 046 € de plus.

Ce logement ouvre le déficit foncier doublé — 21 400 € imputables sur votre revenu global au lieu de 10 700 €, parce que les travaux le sortent des étiquettes E, F ou G. La loi de finances 2026 a prolongé la mesure jusqu’au 31 décembre 2027.

Le meublé se loue 10.1 % de plus, mesuré sur 983 loyers dans 49 départements, à département et surface comparables. L’écart brut qu’on lit ailleurs vaut +25 % : il mélange le mobilier avec les centres-villes chers et les petites surfaces. Pack mobilier estimé à 180 € du m². Comparaison sur les loyers encaissés, les charges, les intérêts et l’impôt — hors remboursement du capital, identique dans les deux cas, et hors revente. La prime de loyer du meublé est mesurée à +10,1 % à département et surface comparables, et non l’écart brut de +25 % qui mélange le mobilier avec les centres-villes et les petites surfaces. Deux semaines de vacance annuelle supplémentaire sont retenues en meublé, faute de mesure du délai de relocation. L’amortissement du meublé se réintègre dans la plus-value à la revente.

Les autres logements de l’immeuble

6 logements retrouvés au registre des diagnostics de l’ADEME, sur 1 que compte le bâtiment d’après le cadastre · étiquette médiane E.

Ces lots sont ceux qui ont fait l’objet d’un diagnostic — obligatoire à la vente et à la location depuis 2021 — donc jamais tout l’immeuble. Ils disent néanmoins à quoi ressemblent les voisins, et ce que vaut le bâti indépendamment de ce que l’annonce affiche. Analyse complète de l’immeuble

Ce que le PLU autorise ici

Zone UBb — Zone urbaine — constructible
Habitat collectif en ordre discontinu

PLU · SAINT-ETIENNE

Cette collectivité n’a pas publié d’adresse directe vers le règlement de la zone. Le document complet se télécharge depuis le Géoportail, à l’onglet des pièces écrites.

Places de stationnement exigées

Aucun secteur de stationnement n’est publié en donnée pour ce point. C’est le cas courant : sur dix grandes communes vérifiées, trois seulement le publient. La norme applicable existe malgré tout — elle est dans le règlement de la zone UBb, au chapitre du stationnement.

Quel que soit le règlement, le code de l’urbanisme le plafonne dans deux cas. Pour les logements locatifs aidés par l’État, les résidences universitaires et les établissements pour personnes âgées, aucune place ne peut être exigée (article L151-34) ; et à moins de 800 m d’une gare ou d’une station de transport guidé ou en site propre bien desservie, la limite est de 0,5 place par logement (L151-35). Pour les autres logements, à moins de 500 m d’une telle station, la limite est d’une place par logement (L151-36).

Nous n’affirmons pas que ces plafonds s’appliquent ici : ils supposent une gare ou une station de transport guidé ou en site propre, et un arrêt de bus ordinaire n’en est pas une. C’est la mairie qui tranche.

1 prescription sur cette emprise

• Plan des hauteurs de coeur d'îlot

Ces classements s’ajoutent à la règle de zone et peuvent la contredire : un emplacement réservé, un élément de patrimoine protégé ou une obligation de logement social changent ce qu’on peut faire du bien. Leur portée exacte est dans le règlement, jamais dans leur intitulé.

La parcelle et son zonage

Le règlement d’urbanisme applicable au sol de ce bien, et celui des parcelles voisines. Cliquez-en une pour la détailler.

La rue

Recherche de la prise de vue…

Ce qui va se construire à côté

16 logements autorisés à moins de 500 m depuis 2023, sur 5 permis.

L’équivalent de 0,8 % du parc du quartier a été autorisé en 4 ans. C’est peu : le secteur est bâti, et l’offre n’y bougera guère. Rapport mesuré sur le quartier INSEE — 8 logements autorisés pour 981 existants — et non sur le rayon de la carte : le parc n’est publié qu’à cette maille.

Les programmes

2 autres permis d’un seul logement, comptés dans le total mais pas listés : garage transformé, maison reconstruite — ils pèsent sur le parc, ils ne changent pas un quartier.

À double tranchant : de l’offre nouvelle qui concurrencera ce bien à la location, ou un quartier que la puissance publique est en train de renouveler. Source Sitadel, permis de construire accordés, géocodés par la Base Adresse Nationale. L’avancement vient des dates réelles d’ouverture de chantier et d’achèvement déclarées en mairie : les projets annulés et les immeubles déjà terminés sont écartés du total à venir. Sitadel nomme les demandeurs personnes morales — les particuliers restent anonymes — et ne publie aucune date de livraison prévisionnelle : les livraisons indiquées ici sont DÉDUITES de la durée réelle de 421 368 chantiers comparables, jamais promises par un promoteur.

Cadre réglementaire et risques

Le zonage commande les plafonds de loyer et l’éligibilité aux dispositifs. Les risques sont ceux recensés sur la commune, pas sur la parcelle.

Les 200 mètres autour du bien

Le carroyage de l’INSEE découpe la France en carreaux de 200 m — environ deux cents habitants, dix fois plus fin que le quartier IRIS. C’est la maille la plus fine où le revenu soit publié, et la seule où une résidence récente se distingue de la barre d’à côté.

19 706 € de niveau de vie annuel par habitant, soit −5 % par rapport à la moyenne de Saint-Étienne.

Données carroyées Filosofi 2021. Les effectifs sont volontairement bruités par l’INSEE au titre du secret statistique : sur un carreau de deux cents habitants, ils donnent un ordre de grandeur, pas un recensement. Le niveau de vie est une MOYENNE par habitant, à ne pas confondre avec le revenu médian communal affiché ailleurs sur ce site — les deux ne mesurent pas la même chose.

Écoles et petite enfance

La VALEUR AJOUTÉE, et non le taux de réussite. Un lycée de centre-ville affiche 98 % parce qu’il accueille des élèves qui l’auraient eu ailleurs ; classer les établissements sur le taux brut revient à les classer par la richesse de leur public. La valeur ajoutée est l’écart au taux ATTENDU compte tenu de l’origine sociale et du niveau des élèves à l’entrée : c’est la seule des deux mesures qui parle du lycée. Le taux d’ACCÈS compte autant — un établissement peut afficher 100 % de réussite en ayant écarté la moitié de ses secondes en cours de route. Ne sont couverts que les lycées généraux et technologiques : le ministère ne publie aucun indicateur équivalent pour les collèges, et un taux brut de brevet souffrirait du même défaut. Nous n’avons pas la carte scolaire — un lycée proche n’est pas forcément celui de secteur. Ni crèche ni école primaire n’ont d’examen : aucun résultat n’y est publié, et il ne faut pas en souhaiter. Ce qui existe, c’est le nombre d’élèves par classe — une moyenne d’ÉCOLE, tous niveaux confondus, et non une taille de classe : une école qui dédouble ses CP et charge ses CM2 affiche la même valeur qu’une école homogène. Un réseau d’éducation prioritaire n’est PAS une mauvaise note : il signale un recrutement défavorisé et, en contrepartie, des classes dédoublées en grande section, CP et CE1 — quinze élèves au lieu de vingt-quatre.

Le collège de secteur

Un enfant de cette adresse serait affecté au Collège Jean Dasté, dont la valeur ajoutée au brevet est de +3.

D’après l’adresse 146 Rue de la Richelandière 42100 Saint-Étienne, la plus proche du point de l’annonce.

Le collège de SECTEUR, celui auquel l’adresse est rattachée — pas le plus proche. Traverser une rue peut en changer. Source : carte scolaire du ministère, au tronçon de voie. Quatre départements de métropole manquent — Charente-Maritime, Côtes-d’Armor et les deux Corses — et les collèges PRIVÉS n’ont pas de secteur, ils recrutent librement. Les ÉCOLES non plus ne sont pas couvertes : leur sectorisation est communale et aucune base nationale ne l’agrège. Enfin une dérogation reste toujours possible : le secteur dit où l’enfant sera affecté par défaut, pas où il ira forcément.

Le bruit

Très exposé au bruit des transports. Une autoroute ou voie rapide passe à 160 m. Le bien est dans le secteur affecté par le bruit au sens de la réglementation, celui où un isolement acoustique renforcé est exigé à la construction.

Ce n’est pas une mesure en décibels. Les cartes de bruit qui en portent sont publiées département par département et ne couvrent que les grandes agglomérations : les assembler donnerait une couverture en damier, muette là où se trouve la plupart des annonces. Ce qui est mesuré ici est la PROXIMITÉ aux infrastructures, classée selon les largeurs de l’arrêté du 30 mai 1996 — 300 m pour une autoroute, 250 pour une deux-fois-deux-voies, 100 pour une route structurante. Ni le relief, ni les écrans acoustiques, ni l’orientation du logement n’entrent dans ce calcul, et les trois changent tout. Une visite en soirée reste irremplaçable.

Les transports en commun

MONTPLAISIR à 443 m — bus 16 : 97 départs par jour — un passage toutes les 11 min en moyenne.

Utilisable en consultant l’horaire avant de partir. À moins de 500 m on accède à trolleybus, bus.

STAS — Saint-Étienne, comptage du jeudi 3 septembre 2026. Horaires théoriques publiés par les réseaux au Point d’Accès National, comptés sur la journée la mieux desservie du calendrier publié. Ce sont des DÉPARTS, tous sens confondus : un arrêt à 200 départs voit environ 100 passages dans chaque sens. L’intervalle est une moyenne sur la journée — le passage est plus fréquent aux heures de pointe et plus rare le midi.

Les risques à cette adresse

Retrait-gonflement des argiles : aléa moyen. Zone d’exposition MOYENNE : une étude géotechnique préalable est obligatoire à la vente d’un terrain constructible et s’impose avant construction (loi ÉLAN, décret du 22 mai 2019).

Cette adresse n’est dans aucune zone inondable cartographiée — ni débordement de cours d’eau, ni ruissellement, y compris au scénario millénal.

Remontée de nappe : la nappe peut DÉBORDER en surface — l’eau sort du sol, indépendamment de tout cours d’eau. C’est l’inondation par le bas — elle ne figure sur aucune carte de crue.

La commune a fait l’objet de 21 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 3 pour sécheresse et 13 pour inondation. Le dernier date de 2023.

Ce que 2050 change, ici

La bande claire est l’écart entre les modèles : là où elle s’élargit, ils s’accordent moins. Le sol sec est ce qui fait travailler les argiles : c’est lui qui transforme un aléa cartographié en fissures. Projections de Météo-France (Climadiag Commune) sur la TRAJECTOIRE OFFICIELLE d’adaptation de l’État — TRACC — et non sur un scénario de notre choix. Ce sont des MODÈLES : les valeurs basse et haute encadrent ce sur quoi ils s’accordent, et l’écart entre elles fait partie de l’information. Les projections portent sur la commune entière, pas sur l’adresse.

CASIAS inventorie les sites ayant ACCUEILLI UNE ACTIVITÉ INDUSTRIELLE, pas les pollutions constatées. Un ancien garage ou une ancienne teinturerie y figurent sans qu’aucune analyse de sol n’ait été faite. C’est un signal pour qui creuse ou construit, pas un diagnostic — et le confondre avec une pollution avérée serait aussi faux que de l’ignorer. Aléa argiles du BRGM, arrêtés de catastrophe naturelle, mouvements de terrain et anciens sites industriels de Géorisques. Ces bases ne remplacent pas l’état des risques réglementaire, que le vendeur doit annexer à la promesse et qui porte sur la parcelle exacte.

Délinquance enregistrée à Saint-Étienne

Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de plus de 50 000 habitants — jamais à la moyenne française, qui ferait passer toute ville-centre pour dangereuse.

Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes de plus de 50 000 habitants. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.

Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance. ?

Orientation et vis-à-vis

L’annonce ne précise pas l’orientation du logement. Voici ce que le bâti voisin bouche, côté par côté — à rapprocher de l’exposition réelle lors de la visite.

Le bâtiment le plus proche est à 18 m au nord-ouest, haut de 5 m — moins de 25 m, distance en deçà de laquelle on distingue les visages d’une fenêtre à l’autre.

Pour voir ces hauteurs en volume, activez Bâtiments en 3D sur la carte des points d’intérêt, plus bas. Ce qui bouche est mesuré sur les hauteurs de bâtiment de la BD TOPO de l’IGN, DEPUIS LE SOL : un logement en étage voit plus loin, et d’autant plus qu’il est haut. Le RELIEF n’entre pas dans le calcul — une colline masque autant qu’un immeuble et ne figure pas dans cette base — pas plus que les arbres. L’exposition, elle, est reprise du texte de l’annonce : c’est une déclaration du vendeur, pas une mesure, et elle se vérifie à la visite.

Le quartier, à pied

Équipements recensés par l’INSEE dans un rayon de 1 200 m, pondérés par leur distance. Les seuils sont absolus : ils ne dépendent pas des autres annonces du site.

• Commercesexcellentde quoi faire ses courses à pied, le plus proche à 14 m
• Transportscorrectdesservi par les transports en commun
• Écolesexcellentdes établissements scolaires à proximité, le plus proche à 345 m
• Santéexcellentmédecins et pharmacie à proximité, le plus proche à 125 m
• Restaurantsexcellentde la vie de quartier, le plus proche à 65 m
• Loisirsexcellentéquipements sportifs et culturels à proximité, le plus proche à 107 m
• DégagementabsentBien encaissé, 27 m sous les environs.
• Nuisancesexcellent5 installations classées à moins d’un kilomètre — la catégorie va du pressing à l’usine.

Parcelle cadastrale 42218000HL0137 : 2008 m² de terrain · altitude 573 m.

Ce qu’on atteint d’ici

À 14 min de Saint-Chamond : la demande locative suit celle de l’agglomération.

Aucun trajet en transport en commun sous deux heures vers le bassin d’emploi pour une arrivée à 9 h : ce bien s’adresse à un locataire motorisé.

Trajet routier calculé par l’IGN sur la BD TOPO, hors trafic. Aux heures de pointe, comptez davantage sur les accès d’agglomération. Le trajet en transport est calculé sur les horaires GTFS publiés par les réseaux, pour une arrivée à 9 h, marche et correspondances comprises.

Est-ce que ça se vend, à Saint-Étienne ?

Chaque année, un logement sur 39 change de propriétaire à Saint-Étienne. Ailleurs en France, c’est un sur 53.

Les biens y changent de mains 38 % plus souvent qu'ailleurs en France. Un acheteur y trouve du choix, un vendeur des acquéreurs.

Mesuré sur 2 608 ventes de 2025 et 101 006 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.

Ce quartier, comparé à Saint-Étienne

Montplaisir est un IRIS — le découpage de l’INSEE en zones d’environ deux mille habitants, la maille la plus fine où le revenu, le chômage et le parc de logement soient publiés. Une commune moyenne ce qui compte : c’est ici que l’écart redevient visible.

• − 18 ptsLocataires : 41 % contre 59 % à Saint-Étienne
  Un quartier de propriétaires : moins de rotation, mais un vivier de locataires plus étroit.
• − 6 pts15 à 29 ans : 18 % contre 24 % à Saint-Étienne
  Population plus âgée que dans la commune : baux longs, rotation lente.
• − 5 ptsLogement social : 14 % contre 19 % à Saint-Étienne
  Part de HLM inférieure à la commune.

La délinquance ne se mesure pas à cette échelle. Le ministère de l’intérieur ne la publie que par commune : les chiffres sont sur la page de Saint-Étienne. Aucune donnée publique ne les descend au quartier, et nous ne les inventons pas.

Recensement 2022, revenus FiLoSoFi 2021. Zone de 1 547 habitants. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.

Ce qui a changé à Saint-Étienne depuis 2011

Locataires : 56 % en 2011, 58,6 % en 2022. La commune se loue davantage qu’il y a dix ans : le vivier de locataires s’élargit, la concurrence entre bailleurs aussi.

Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.

Le prix du neuf à Saint-Étienne

2 939 €/m² pour les appartements vendus sur plan, contre 1 211 €/m² dans l’ancien de la même commune.

L’écart brut est de +143 %, mais il ne mesure pas ce que vaut le neuf : les programmes sortent dans les secteurs qui se développent, quand l’ancien se vend dans toute la commune. À endroit et à moment comparables, la neuvité vaut +43,3 % — mesuré sur 1 327 822 ventes, à effets fixes commune × année. Le reste de l’écart est de la géographie.

Le prix selon la taille

Le prix au m² des petites surfaces est plus élevé : cuisine et salle de bains s’amortissent sur moins de mètres. Les très grandes remontent aussi — elles relèvent d’un autre marché. Une typologie n’est montrée qu’à partir de 6 ventes.

Ce sont des ventes sur plan, issues de DVF. Leur prix n’est pas comparable tel quel à celui de l’ancien : il porte une TVA à 20 % là où l’ancien supporte des droits de mutation à 5,8 %, il rémunère une garantie décennale et une absence de travaux, et les frais de notaire y sont réduits. Une part de l’écart est donc fiscale et ne se retrouve pas à la revente.

Un seul logement par vente : les tranches vendues en bloc à un investisseur institutionnel portent un prix global qu’aucune surface individuelle ne permet de répartir, et elles sont écartées. En deçà de 10 ventes, ce bloc ne s’affiche pas.

Ce bien dans son territoire

Ventes conclues en 2025, publiées par l’État. Le millésime est celui du dernier exercice complet de la commune : il peut différer d’une commune à l’autre.

Dans un rayon de 300 m, 207 ventes s’étalent de 661 €/m² à 1 436 €/m² du premier au neuvième décile. C’est l’écart que la médiane communale écrase, et c’est celui qui décide du prix d’un bien précis.

Les deux premiers échelons sont des médianes de transactions. Les suivants sont des moyennes pondérées par le nombre de ventes des médianes communales : nous disposons des médianes de chaque commune, pas des transactions de toute la France, et la médiane d’un ensemble ne se déduit pas de celles de ses parties. Le chiffre départemental répond donc à « quel est le prix là où se conclut une vente tirée au hasard dans le département », ce qui n’est pas la même question qu’une médiane.

Ce qui se vend, par tranche de prix

Sur 3 304 ventes des deux dernières années, du même type de bien. La fenêtre est courte à dessein : une répartition étalée sur cinq ans mêlerait les prix d’avant la remontée des taux à ceux d’aujourd’hui. Les bornes, elles, sont fixes d’une commune à l’autre — un découpage calculé sur la plage observée donnerait des tranches différentes partout, et deux communes ne seraient plus comparables.

L’offre en vente à Saint-Étienne

Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.

Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.

Combien de temps ce marché met à vendre

Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 60 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.

286 annonces en ligne

Le marché de Saint-Étienne

Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.

Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.

Prix au m² selon la taille du bien

Médiane des ventes conclues à Saint-Étienne, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.

Tension du marché à Saint-Étienne

Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.

Évolution du loyer au m² à Saint-Étienne

Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.

Évolution du prix au m² à Saint-Étienne

Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.

Évolution de la population à Saint-Étienne

Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.

Répartitions à Saint-Étienne

Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.

Composition de Saint-Étienne

Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.

Performance énergétique à Saint-Étienne

Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.

Logements autorisés à Saint-Étienne

Permis de construire et déclarations préalables créant au moins un logement, base Sitadel. Année de dépôt de la demande : un permis déposé en 2024 peut ne rien construire avant 2027. Rupture de série en 2026, Sitadel3 ayant remplacé Sitadel2 et révisé les millésimes antérieurs.

Saint-Étienne en chiffres

Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.

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