Peu intéressant7 juin 2026
Appartement - 1 pièce(s) - 18 m²
98 034 €
Note0,55 / 5Rendement2,5 %
Bénéfice -90 177 € · -419,2 %Négociation 17,2 %
Appartement - 1 pièce(s) - 18 m²
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98 034 €Appartement · 18 m² · 1 pièces · 5 446 €/m²DPE non renseigné
Publiée le 7 juin 2026 · en ligne depuis 1 mois
Estimation d’après les ventes réelles
Calculée sur les ventes conclues à proximité, publiées par l’État et des bases privées, et pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté.
34 900 €
confiance moyenne98 034 € ›prix demandé, hors de l’échelle
28 000 €41 800 €
La bande verte est la fourchette estimée d’après les ventes comparables. Soit 1 938 €/m² estimés, contre 5 445 €/m² demandés.
34 300 € d’après les ventes réelles, puis :
+1,7 % étage 2 (mesuré ici)
Sur les estimations de ce niveau de confiance, l’écart médian au prix réellement payé est de 14,5 %, et 36 % tombent à moins de 10 %. Mesuré sur 3 346 ventes de 2025. Cet écart porte sur l’estimation avant les ajustements ci-dessus : les ventes publiées par l’État ne mentionnent ni l’étage, ni l’ascenseur, ni l’étiquette énergie, donc ces ajustements-là ne peuvent être vérifiés contre aucun prix payé.
Le prix demandé est 181 % au-dessus de l’estimation.
Ce qui fait ce prix
- +8 %Marché local en hausse1 934 €/m² sur les douze derniers mois contre 1 791 €/m² il y a plus de deux ans.
- -5,1 %1 pièces sur ce marché529 ventes de 1 pièces, à 1 808 €/m².
- +2,6 %Plus petit que le marché local18 m² contre 23 m² pour la vente médiane du secteur.
Les ventes comparables retenues
8 ventesCe sont les plus influentes du calcul, pas une sélection d’illustration. Le poids dit combien chacune a compté.
- 39 460 € · 18 m² · 1 p.2 192 €/m²décembre 202566 RUE DES DOCTEURS CHARCOT≈ 2,1 km du centre49 %
- 36 000 € · 18 m² · 1 p.2 000 €/m²décembre 202519 RUE CHEVREUL≈ 2,2 km du centre49 %
- 41 000 € · 18 m² · 1 p.2 278 €/m²décembre 202519 RUE CHEVREUL≈ 2,2 km du centre49 %
- 38 500 € · 18 m² · 1 p.2 139 €/m²décembre 202519 RUE CHEVREUL≈ 2,2 km du centre49 %
- 41 000 € · 18 m² · 1 p.2 278 €/m²décembre 202519 RUE CHEVREUL≈ 2,2 km du centre49 %
- 58 500 € · 18 m² · 1 p.3 250 €/m²décembre 202512 AV DE VERDUN≈ 4,7 km du centre49 %
- 38 000 € · 18 m² · 1 p.2 111 €/m²décembre 202519 RUE CHEVREUL≈ 2,2 km du centre49 %
- 42 580 € · 18 m² · 1 p.2 366 €/m²novembre 202566 RUE DES DOCTEURS CHARCOT≈ 2,1 km du centre49 %
Cette annonce ne donne pas sa position : les distances sont comptées depuis le centre de la commune, pas depuis le bien. Elles disent où se situe chaque vente dans la ville, et n’entrent pas dans le calcul du poids.
Ces écarts SONT compris dans le prix affiché, mais ils ne sont pas de la même étoffe que le reste : les ventes publiées par l’État n’indiquent ni l’étage, ni l’ascenseur, ni l’étiquette énergie, donc aucun prix réellement payé ne permet de les vérifier — et aucun ne le permettra jamais. Ils sont mesurés sur les prix DEMANDÉS des annonces, à commune comparable : c’est ce que les vendeurs réclament, pas ce que les acheteurs paient. L’écart médian publié porte sur l’estimation AVANT cet ajustement.
Ce calcul ignore l’état, l’exposition, le balcon et la vue : les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Une visite bat toujours ce chiffre : la fourchette mesure précisément ce qu’il ne sait pas.
Vous avez visité ? Corrigez l’estimation
Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.
J’offre combien ?
Deux façons indépendantes d’approcher le prix réel de ce bien. Quand elles tombent au même endroit, le repère est solide ; quand elles s’écartent, c’est que le bien ou son prix sort de l’ordinaire.
Ce que des biens comparables se sont vendus34 900 €64,4 % sous le prix demandé
Ventes réellement conclues dans le voisinage, corrigées des différences de surface, d’étage, d’étiquette énergie et d’ancienneté. Cette estimation ignore le prix demandé.
Le prix demandé, moins l’écart habituel de la commune81 192 €17,2 % sous le prix demandé
Sur cette commune, les prix demandés dépassent les prix conclus de 17 %. Appliqué à ce bien, cet écart part du prix affiché — c’est une seconde route vers le prix réel, indépendante des comparables.
Prix demandé98 034 €
Ce que le vendeur affiche aujourd’hui.
L’estimation par comparables est le plus bas des deux repères, mais sa fourchette est trop large pour porter une offre à elle seule. Le départ du curseur suit donc l’autre repère, mesuré sur toute la commune. L’estimation reste affichée ci-dessus : elle n’est pas écartée, elle n’est simplement pas assez précise pour fixer un prix d’offre.
Économie sur le prix demandé16 842 €soit 17,2 %
Coût total87 281 €
Frais de notaire compris, à 7,5 % dans l’ancien. Ni travaux ni frais de dossier.
Rendement brut à ce prix2,6 %
Sur le prix d’achat seul, hors frais de notaire, pour rester comparable au rendement affiché ailleurs sur le site.
Face aux ventes comparablesau-dessus de ce que les ventes comparables soutiennent
Aucun de ces montants n’est une offre qui sera acceptée. Ce qu’un vendeur accepte dépend de son urgence, de sa plus-value et des autres visiteurs — rien de tout cela n’est dans les données publiques. Ce que ces repères disent, c’est où se situent les ventes réellement conclues. Le reste est une négociation.
Ce que ce bien valait, trimestre par trimestre
Chaque point est une estimation refaite à cette date, avec les seules ventes qui lui étaient antérieures. Ce n’est pas la valeur d’aujourd’hui reportée en arrière : c’est ce que nous aurions annoncé ce jour-là.
2021-T21 842 €/m²2021-T31 833 €/m²2022-T11 833 €/m²2022-T21 842 €/m²2022-T31 889 €/m²2023-T11 875 €/m²2023-T21 885 €/m²2023-T31 889 €/m²2024-T11 863 €/m²2024-T21 870 €/m²2024-T31 881 €/m²2025-T11 863 €/m²2025-T21 881 €/m²2025-T31 900 €/m²2026-T11 905 €/m²
1 842 → 1 905 €/m²+3,4 % de 2021-T2 à 2026-T1
Soit 33 200 € → 34 300 € pour un bien de cette taille.
Cette courbe suit le marché d’un bien de cette taille dans ce secteur, pas l’histoire de ce logement-là. Une rénovation ou un abandon ne s’y voient pas. Elle s’arrête à 2026-T1 parce que la vente la plus récente publiée par l’État date du 30 décembre 2025 — les ventes sont publiées avec plusieurs mois de retard.
Projection 2026
-0,3 %34 800 € projetés en 2026Soit 34 900 € aujourd’hui, projeté depuis 2025 d’après la dynamique des dernières années de ce marché.
Ce chiffre ne vaut pas grand-chose, et voici pourquoi. Cette projection ne fait pas mieux que de supposer un prix inchangé. Mesurée sur 385 marchés et 8 années, elle l’emporte 51 % du temps — soit pile ou face. Elle a bien fonctionné de 2019 à 2022, pendant la hausse régulière, et s’est trompée de 2023 à 2025, au retournement : autrement dit, elle marche tant que rien ne change et échoue quand quelque chose change. Ne fondez aucune décision dessus.
Erreur médiane mesurée : 6,5 % pour la projection contre 6,4 % pour la règle « le prix ne bouge pas » — sur 385 marchés et 8 années, chaque année prédite avec les seules années qui la précédaient.
Ce que ce bien rapporterait
Loyer d’annonce sur les appartements de 1 ou 2 pièces, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.
210 € / mois
entre 160 € et 270 €
11,4 €/m² charges comprisesconfiance faible27849 annonces sur la commune
Soit 2,57 % brut au prix demandé. Avant charges, taxe foncière, vacance et travaux — le simulateur les déduit.
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Nous avons mesuré l’écart sur les loyers demandés de 256 appartements répartis dans 18 départements.
Estimation d’après l’écart national
Location nue210 €Bail de trois ans, revenus fonciers.2,57 % brut
Location meublée+ 14 %239 €Bail d’un an, régime LMNP.2,93 % brut
L’écart brut observé était de 20 %. Nous publions 14 % : le reste venait de l’emplacement et de la surface, le meublé se concentrant dans les centres-villes et sur les petits logements. Loyers demandés, et écart mesuré au département près — pas à la commune.
Ce que meubler change aussi
- Fiscalité. Le meublé relève du LMNP : les recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux, et le régime réel permet d’amortir le bien. C’est l’avantage le plus lourd, souvent plusieurs années sans impôt sur les loyers.
- Durée du bail. Un an renouvelable en meublé, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en nu. Le préavis du locataire tombe à un mois.
- Rotation et vacance. Un meublé change de locataire beaucoup plus souvent. Chaque départ coûte de la vacance, un état des lieux et une remise en état — ce que la prime de loyer doit d’abord couvrir.
- Mobilier. La loi impose une liste précise d’équipements (décret 2015-981). Il faut l’acheter, l’assurer et le remplacer : c’est un investissement et une charge récurrente.
Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.
Le détail de la note
0,05/ 5
Chaque critère est affiché avec sa valeur réelle. Un critère sans donnée est signalé, jamais compté comme nul.
0,05/5· Peu intéressant
- Prix au m² vs médiane communale-277,5 %0,00 / 1,50
- Étiquette énergétiquedonnée indisponible0,00 / 0,50
- Taux de bénéfice estimé-431,8 %0,00 / 1,00
- Évolution du prix au m² sur 5 ans+3 %0,05 / 0,50
- Tension à la revente+19 %0,00 / 0,50
- Évolution de la population sur 20 ans-2,9 %0,00 / 0,50
- Taux de chômage vs national-60,1 %0,00 / 0,25
- Taux de logements vacants vs national-51,8 %0,00 / 0,25
Couverture des critères : 90 % · tension à la revente : Très difficile à vendre
Achat et revente
Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.
Achat du bien114 387 €coût total, notaire et travaux inclusPrix d’achat98 034 €Notaire · 7,5 %7 353 €Travaux · 500 €/m²9 000 €Surface18 m²Prix au m²5 446 €/m²Prix de l’annonce, frais d’agence inclus. Notaire dans l’ancien, travaux ajustables au curseur plus bas.
Revente optimiste-234,8 %34 164 €18 m² × 1 898 €Bénéfice estimé-80 223 €Revente moins coût total. Référence : 9ᵉ décile des ventes conclues
Revente pessimiste-735,1 %13 698 €18 m² × 761 €Bénéfice estimé-100 689 €Revente moins coût total. Référence : 1ᵉʳ décile des ventes conclues
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Déplacez les curseurs : tout se recalcule. Rien n’est enregistré, rien n’est transmis.
Votre projet
Budget global
117 142 €
| Prix du bien | 98 034 € | 84 % |
| Travaux et ameublement | 9 000 € | 8 % |
| Frais de notaire | 7 353 € | 6 % |
| Frais bancaires | 1 500 € | 1 % |
| Garantie | 1 255 € | 1 % |
| Emprunté | 104 584 € |
Chaque mois
-666 €
cashflow net · -7 988 € par an
| Loyer | 178 € |
| Charges de copropriété | -18 € |
| Taxe foncière | -168 € |
| Entretien | -18 € |
| Autres charges | -9 € |
| Mensualité de crédit | -631 € |
Rentabilité nette -0,36 % · brute 1,82 %
À la revente, dans 10 ans
37 403 €
gain net, apport initial déduit
| Valeur estimée | 108 291 € |
| Capital restant dû | -61 085 € |
| Impôt sur la plus-value | -0 € |
| Prélèvements sociaux | -0 € |
| Apport initial | -9 803 € |
Plus-value calculée aux barèmes en vigueur : 19 % d’impôt, exonéré à 22 ans, et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement à 30 ans.
Le rapport complet
Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.
Ce bien face à son marché
Comparé aux ventes réellement conclues sur la commune, pas aux prix demandés.
Prix de ce bien face au marché local-355,8 %
5 446 €/m² ce bien1 195 €/m² autour
Prix au m² de ce bien
5 446 €/m²
Ventes conclues sur la commune
1 195 €/m²
médiane, source DVF
Taxe foncière moyenne
2 014 €
taux 48,28 % · moyenne par article
Rendement brut estimé
2,2 %
faible · commune 9,9 %
Rendement net
-0,4 %
charges et vacance déduites · brut 1,8 % frais compris
Cash-flow mensuel
-666 €
après mensualité de 631 € · apport 9 803 € sur 20 ans à 3,4 %
Écart aux autres annonces
-277,5 %
plus cher que la médiane locale
Bénéfice estimé
-92 877 €
soit -431,8 % du prix de revente
Marge de négociation locale
17,2 %
écart moyen demandé / conclu
Mieux notés, à surface comparable
Même commune, même type de bien, surface à ±30 %. Le prix n’entre pas dans la sélection — c’est justement l’écart à surface égale qu’il s’agit de voir.
Peu intéressant4 juin 2026
Appartement 1 pièce 18 m²
98 843 €
Note0,55 / 5Rendement2,5 %
Bénéfice -91 046 € · -423,3 %Négociation 17,2 %
Peu intéressant9 juin 2026
Studio 1 pièce 18 m²
44 000 €
Note0,43 / 5Rendement5,6 %
Bénéfice -33 890 € · -157,6 %Négociation 17,2 %
Meublé ou nu ?
Sur 10 ans, après impôt et mobilier déduit, le nu rapporte 12 093 € de plus.
| Location nue | Meublé (LMNP) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 178 € | 188 € |
| Loyers encaissés sur 10 ans | 21 360 € | 22 613 € |
| Charges, intérêts et travaux | −64 475 € | −64 475 € |
| Impôt et prélèvements sociaux — négatif en nu : le déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus | +10 106 € | aucun |
| Mobilier | — | −3 240 € |
| Reste après impôt | -33 009 € | -45 102 € |
Le meublé se loue 10.1 % de plus, mesuré sur 983 loyers dans 49 départements, à département et surface comparables. L’écart brut qu’on lit ailleurs vaut +25 % : il mélange le mobilier avec les centres-villes chers et les petites surfaces. Pack mobilier estimé à 180 € du m². Comparaison sur les loyers encaissés, les charges, les intérêts et l’impôt — hors remboursement du capital, identique dans les deux cas, et hors revente. La prime de loyer du meublé est mesurée à +10,1 % à département et surface comparables, et non l’écart brut de +25 % qui mélange le mobilier avec les centres-villes et les petites surfaces. Deux semaines de vacance annuelle supplémentaire sont retenues en meublé, faute de mesure du délai de relocation. L’amortissement du meublé se réintègre dans la plus-value à la revente.
Les autres logements de l’immeuble
Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous affichons les autres lots du bâtiment — leur surface, leur étiquette énergie et leur estimation — et la valeur de l’immeuble entier.
Créez un compte pour apporter l’adresse si vous la connaissez — elle débloquera l’analyse pour tout le monde.
La commune, faute d’adresse
Cette annonce ne donne pas de position. La carte est centrée sur Saint-Étienne : zoomez pour faire apparaître les parcelles et consulter leur zonage. La vue de rue n’est pas affichée — elle montrerait une voie prise au hasard, présentée comme celle du bien.
FondCouches
Cliquez une parcelle pour l’estimer. En vert, les zones constructibles ; en bleu, les zones agricoles et naturelles. Le code exact de la zone s’affiche au survol — la couleur ne porte jamais l’information seule.
Vous connaissez l’adresse ?
Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous situons la parcelle exacte, son règlement d’urbanisme, les places de stationnement exigées et la vue depuis la rue.
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Cadre réglementaire et risques
Le zonage commande les plafonds de loyer et l’éligibilité aux dispositifs. Les risques sont ceux recensés sur la commune, pas sur la parcelle.
Zonage ABC
Zone B2Marché peu tendu
Millésime 2022. Le zonage a été révisé depuis, sans publication nationale exploitable — à vérifier avant tout engagement fiscal.
Risques recensés
InondationMouvement de terrainSéismePhénomène lié à l'atmosphèreRadonRisque industrielRupture de barrageEngins de guerreAffaissement minier
Base GASPAR, Géorisques. Un risque recensé sur la commune ne signifie pas que ce bien y est exposé — l’état des risques réglementaire, lui, porte sur la parcelle et reste obligatoire à la vente.
Délinquance enregistrée à Saint-Étienne
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de plus de 50 000 habitants — jamais à la moyenne française, qui ferait passer toute ville-centre pour dangereuse.
Somme des sept indicateurs retenus, rapportée à la population. Ce sont les FAITS qui s’additionnent, jamais les taux : le cambriolage se rapporte aux logements et les six autres aux habitants, et leur somme n’aurait pas de dénominateur. Le total est donc rapporté aux habitants pour tout le monde, cambriolages compris. Une année où un seul indicateur n’est pas publié n’a pas de total : la somme y manquerait des faits et se lirait comme une accalmie.
Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes de plus de 50 000 habitants. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.
| Indicateur | Taux | Médiane des communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus2025 · 9 987 faits | 57,7 ‰ habitants | 41,3 ‰ habitants | +5 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Cambriolages de logement2025 · 1 005 faits | 9,9 ‰ logements | 5,6 ‰ logements | +23 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Destructions et dégradations2025 · 2 631 faits | 15,2 ‰ habitants | 10,5 ‰ habitants | -17 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols dans les véhicules2025 · 1 844 faits | 10,7 ‰ habitants | 4,4 ‰ habitants | +28 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols de véhicule2025 · 484 faits | 2,8 ‰ habitants | 2,1 ‰ habitants | +2 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules2025 · 633 faits | 3,7 ‰ habitants | 1,3 ‰ habitants | +71 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols sans violence2025 · 2 643 faits | 15,3 ‰ habitants | 14,0 ‰ habitants | +6 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Violences physiques hors cadre familial2025 · 747 faits | 4,3 ‰ habitants | 4,6 ‰ habitants | +9 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Est-ce que ça se vend, à Saint-Étienne ?
Chaque année, un logement sur 39 change de propriétaire à Saint-Étienne. Ailleurs en France, c’est un sur 53.
Les biens y changent de mains 38 % plus souvent qu'ailleurs en France. Un acheteur y trouve du choix, un vendeur des acquéreurs.
À Saint-Étienne
1 sur 39
logement vendu chaque année
En France
1 sur 53
moyenne des 34 894 communes
Écart
+38 %
de ventes de plus qu’ailleurs
Mesuré sur 2 608 ventes de 2025 et 101 006 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.
Ce qui a changé à Saint-Étienne depuis 2011
Locataires : 56 % en 2011, 58,6 % en 2022. La commune se loue davantage qu’il y a dix ans : le vivier de locataires s’élargit, la concurrence entre bailleurs aussi.
| Part des… | 2011 | 2016 | 2022 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Chômage | 18 % | 21,2 % | 19,1 % | stable |
| Locataires | 56 % | 57,5 % | 58,6 % | +2,6 pts |
| Logements vacants | 11,5 % | 11,9 % | 12,2 % | stable |
| Logement social | 20 % | 20 % | 18,8 % | stable |
Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.
Le prix du neuf à Saint-Étienne
2 939 €/m² pour les appartements vendus sur plan, contre 1 211 €/m² dans l’ancien de la même commune.
L’écart brut est de +143 %, mais il ne mesure pas ce que vaut le neuf : les programmes sortent dans les secteurs qui se développent, quand l’ancien se vend dans toute la commune. À endroit et à moment comparables, la neuvité vaut +43,3 % — mesuré sur 1 327 822 ventes, à effets fixes commune × année. Le reste de l’écart est de la géographie.
Médiane
2 939 €/m²
ventes en l’état futur d’achèvement
La moitié entre
2 712 et 3 219
€/m², quartiles
Mesuré sur
140
ventes de 2021 à 2025
Le prix selon la taille
| Typologie | Prix au m² | Écart à la médiane | Ventes |
|---|---|---|---|
| T1 studio | 4 000 € | +36 % | 11 |
| T2 | 3 107 € | +6 % | 43 |
| T3 | 2 927 € | — | 67 |
| T4 | 2 746 € | −7 % | 15 |
Le prix au m² des petites surfaces est plus élevé : cuisine et salle de bains s’amortissent sur moins de mètres. Les très grandes remontent aussi — elles relèvent d’un autre marché. Une typologie n’est montrée qu’à partir de 6 ventes.
Ce sont des ventes sur plan, issues de DVF. Leur prix n’est pas comparable tel quel à celui de l’ancien : il porte une TVA à 20 % là où l’ancien supporte des droits de mutation à 5,8 %, il rémunère une garantie décennale et une absence de travaux, et les frais de notaire y sont réduits. Une part de l’écart est donc fiscale et ne se retrouve pas à la revente.
Un seul logement par vente : les tranches vendues en bloc à un investisseur institutionnel portent un prix global qu’aucune surface individuelle ne permet de répartir, et elles sont écartées. En deçà de 10 ventes, ce bloc ne s’affiche pas.
Ce bien dans son territoire
Ventes conclues en 2025, publiées par l’État. Le millésime est celui du dernier exercice complet de la commune : il peut différer d’une commune à l’autre.
| Échelle | Prix au m² | Ventes | Nature du chiffre |
|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 1 195 € | 2 399 | médiane des ventes |
| Loire | 1 337 € | 4 735 | moyenne pondérée des communes |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 3 275 € | 56 467 | moyenne pondérée des communes |
| France | 3 952 € | 363 651 | moyenne pondérée des communes |
Les deux premiers échelons sont des médianes de transactions. Les suivants sont des moyennes pondérées par le nombre de ventes des médianes communales : nous disposons des médianes de chaque commune, pas des transactions de toute la France, et la médiane d’un ensemble ne se déduit pas de celles de ses parties. Le chiffre départemental répond donc à « quel est le prix là où se conclut une vente tirée au hasard dans le département », ce qui n’est pas la même question qu’une médiane.
Ce qui se vend, par tranche de prix
| Tranche | Ventes | Part |
|---|---|---|
| moins de 100 k€ | 2 471 | 74,8 % |
| 100 k€ à 200 k€ | 725 | 21,9 % |
| 200 k€ à 300 k€ | 77 | 2,3 % |
| 300 k€ à 500 k€ | 26 | 0,8 % |
| 500 k€ à 1 M€ | 2 | 0,1 % |
| plus de 1 M€ | 3 | 0,1 % |
Sur 3 304 ventes des deux dernières années, du même type de bien. La fenêtre est courte à dessein : une répartition étalée sur cinq ans mêlerait les prix d’avant la remontée des taux à ceux d’aujourd’hui. Les bornes, elles, sont fixes d’une commune à l’autre — un découpage calculé sur la plage observée donnerait des tranches différentes partout, et deux communes ne seraient plus comparables.
L’offre en vente à Saint-Étienne
Biens en vente
315
annonces suivies actuellement en ligne
Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.
Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.
Combien de temps ce marché met à vendre
Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 60 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.
En ligne depuis 58 jours, dans la moyenne du secteur.
286 annonces en ligne
Le marché de Saint-Étienne
Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.
Vente appartement
Prix médian au m² à Saint-Étienne
1 195 €/m²ventes 2025
Borne basse 761 €/m² · borne haute 1 898 €/m²
Indice de confiance5/52399 ventes recensées
Vente maison
Prix médian au m² à Saint-Étienne
2 207 €/m²ventes 2025
Borne basse 1 318 €/m² · borne haute 3 276 €/m²
Indice de confiance5/5209 ventes recensées
Location appartement
Loyer mensuel au m² à Saint-Étienne
9,88 €annonces 2025
Borne basse 7,41 € · borne haute 13,18 €
Indice de confiance5/553 838 annonces observées
Location maison
Loyer mensuel au m² à Saint-Étienne
9,06 €annonces 2025
Borne basse 6,53 € · borne haute 12,58 €
Indice de confiance5/5670 annonces observées
Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.
Prix au m² selon la taille du bien
Médiane des ventes conclues à Saint-Étienne, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des appartements
Prix m² à la vente des maisons
Tension du marché à Saint-Étienne
Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.
Évolution du loyer au m² à Saint-Étienne
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Appartements1 an +2,5 %2 ans -1,7 %3 ans +3,5 %
Maisons1 an -13 %2 ans -13,1 %3 ans -4,6 %
Évolution du prix au m² à Saint-Étienne
Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.
Appartements3 mois -2,6 %6 mois -2,1 %1 an -1,3 %2 ans -3,8 %5 ans +12,7 %10 ans +25,4 %
Maisons1 an +24,1 %2 ans +19,4 %5 ans +13,2 %10 ans +26,5 %
Évolution de la population à Saint-Étienne
Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.
Habitants1 an +0,3 %2 ans +0,2 %3 ans -0,5 %5 ans 0 %10 ans +0,6 %
Répartitions à Saint-Étienne
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce8,2 %7 086
- 2 pièces19,3 %16 615
- 3 pièces31,2 %26 902
- 4 pièces23,6 %20 331
- 5 pièces et +17,8 %15 358
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Agriculteurs exploitants0 %40
- Artisans, commerçants2,7 %3 882
- Cadres et professions sup.7,2 %10 287
- Professions intermédiaires12,5 %17 837
- Employés14,6 %20 801
- Ouvriers12,3 %17 548
- Retraités27,6 %39 306
- Autres sans activité22,9 %32 653
Composition de Saint-Étienne
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement88,9 %87 391
- Maison11,1 %10 865
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale97,3 %86 292
- Secondaire2,7 %2 401
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires
- Propriétaire40,3 %34 174
- Locataire59,7 %50 548
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié50,8 %52 968
- Célibataire49,2 %51 272
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Performance énergétique à Saint-Étienne
Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.
A0,1 %62
B1,1 %630
C23,8 %13 868
D40,4 %23 582
E24,1 %14 039
F7,3 %4 289
G3,3 %1 900
10,6 % de passoires thermiques (6 189 logements classés F ou G) sur 58 370 diagnostics. Un logement G est interdit à la location depuis 2025, un F le sera en 2028.
Logements autorisés à Saint-Étienne
Permis de construire et déclarations préalables créant au moins un logement, base Sitadel. Année de dépôt de la demande : un permis déposé en 2024 peut ne rien construire avant 2027. Rupture de série en 2026, Sitadel3 ayant remplacé Sitadel2 et révisé les millésimes antérieurs.
Logements autorisés1 an -49,3 %2 ans -71,7 %3 ans -40,1 %5 ans -20,2 %10 ans -39,5 %
Saint-Étienne en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Habitants
173 136
recensement 2022
Densité
2 163 hab/km²
superficie IGN
Âge médian
38 ans
interpolé par tranche
Logements
101 006
parc total
Résidences principales
85,4 %
du parc total
Résidences secondaires
2,4 %
du parc total
Logements vacants
12,2 %
du parc total
Locataires
58,6 %
des résidences principales
Logement social
18,8 %
des résidences principales
Taux de chômage
19,1 %
au sens du recensement
Élèves et étudiants
15,4 %
des 15-64 ans, lycéens compris · médiane des communes 7,3 % (+8,1 pts)
Revenu médian
20 880 €
niveau de vie annuel
Célibataires
35,8 %
des 15 ans et plus
Population sur 20 ans
-2,9 %
évolution
Description de l’annonce
Retour à la vente avec une surface Extérieure Situé Retour à la vente avec une surface Extérieure, au sein d'une résidence contemporaine à l'architecture soignée, ce appartement de Studio développe une surface de 18 m² et offre un cadre de vie pensé pour conjuguer confort, fonctionnalité et qualité de vie au quotidien. L'agencement intérieur a été étudié avec attention afin de proposer des volumes équilibrés et une circulation agréable. Le logement comprend une entrée, un séjour lumineux avec cuisine ouverte, idéal pour partager des moments conviviaux dans un espace de vie moderne et chaleureux. 24 BD KARL MARX Les prestations ont été sélectionnées avec exigence afin d'assurer un niveau de confort durable : matériaux de qualité, optimisation de la lumière naturelle, conception tournée vers le bien-être des occupants et respect des dernières normes en vigueur. Côté extérieur, vous profitez de : une terrasse un coin nuit un parking inclus La résidence bénéficie d'un emplacement pratique, à proximité immédiate des commerces, transports, établissements scolaires, services et principaux axes de déplacement, tout en conservant un environnement agréable et recherché. Cet équilibre entre accessibilité et sérénité en fait une adresse particulièrement adaptée à un projet de résidence principale comme à un investissement de qualité. Disponibilité prévisionnelle : 2027T2. Ce bien répond aux dernières normes environnementales RE2020. Le bâtiment basse consommation bénéficie d'un DPE A/B, garantissant une meilleure maîtrise des dépenses énergétiques ainsi qu'un confort thermique optimal été comme hiver. Les frais de notaire sont réduits, ce qui constitue un avantage supplémentaire dans le cadre d'une acquisition en résidence principale comme pour un investissement patrimonial. Plans, informations complémentaires et rendez-vous disponibles sur demande. Photos de synthèse non contractuelles, illustrations d'ambiance. Je reste à votre disposition 7 jours sur 7 pour toute information complémentaire. Matthieu: 06/62/44/13/01
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Ce bien est publié sur un site ; nous n’en sommes pas l’annonceur.
- ParuVendu — 98 034 €
Vendu à combien ?
Personne ne l’a encore déclaré. Les ventes publiées par l’État paraissent avec six mois à un an de retard : si vous savez à combien ce bien est parti, vous le savez avant tout le monde — et cette information ne s’achète nulle part.
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Rapports de visite
Une visite coûte une demi-journée. Ce qu’on y apprend — l’humidité, le bruit, la copropriété en travaux, la vue qui n’est pas celle des photos — n’est écrit nulle part.
Personne n’a encore visité, ou dit l’avoir fait.
Le carnet de ce bien
Ce que l’annonce ne dit pas et que vous avez découvert : un appel de fonds voté en assemblée, un DPE refait, une nuisance, le prix auquel il s’est finalement vendu. Une visite coûte une demi-journée à quelqu’un — la partager la fait gagner à tous les autres.
Personne n’a encore écrit ici. Le premier constat est le plus utile.
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Mes notes
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