Appartement 195 m² à Coutouvre
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Estimation d’après les ventes réelles
Trop peu de ventes comparables pour estimer (1 retenues). Mieux vaut ne rien annoncer qu’un chiffre que la donnée ne soutient pas.
Vous avez visité ? Corrigez l’estimation
Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.
Ce que ce bien rapporterait
Loyer d’annonce sur les appartements de 3 pièces ou plus, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.
Soit 15,66 % brut au prix demandé. Avant charges, taxe foncière, vacance et travaux — le simulateur les déduit.
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Nous avons mesuré l’écart sur les loyers demandés de 256 appartements répartis dans 18 départements.
Estimation d’après l’écart national
L’écart brut observé était de 20 %. Nous publions 14 % : le reste venait de l’emplacement et de la surface, le meublé se concentrant dans les centres-villes et sur les petits logements. Loyers demandés, et écart mesuré au département près — pas à la commune.
Ce que meubler change aussi
- Fiscalité. Le meublé relève du LMNP : les recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux, et le régime réel permet d’amortir le bien. C’est l’avantage le plus lourd, souvent plusieurs années sans impôt sur les loyers.
- Durée du bail. Un an renouvelable en meublé, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en nu. Le préavis du locataire tombe à un mois.
- Rotation et vacance. Un meublé change de locataire beaucoup plus souvent. Chaque départ coûte de la vacance, un état des lieux et une remise en état — ce que la prime de loyer doit d’abord couvrir.
- Mobilier. La loi impose une liste précise d’équipements (décret 2015-981). Il faut l’acheter, l’assurer et le remplacer : c’est un investissement et une charge récurrente.
Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.
Le détail de la note
Chaque critère est affiché avec sa valeur réelle. Un critère sans donnée est signalé, jamais compté comme nul.
Pour chaque critère : les points obtenus sur le maximum possible, et la valeur mesurée sous son intitulé.
- Prix au m² vs médiane communale+38,3 %1,35 / 1,50
- Étiquette énergétiquedonnée indisponible0,00 / 0,50
- Taux de bénéfice estimé-17,4 %0,00 / 1,00
- Évolution du prix au m² sur 5 ansdonnée indisponible0,00 / 0,50
- Tension à la revente+16,3 %0,00 / 0,50
- Évolution de la population sur 20 ans-2,3 %0,00 / 0,50
- Taux de chômage vs national+41,9 %0,25 / 0,25
- Taux de logements vacants vs national-39,2 %0,00 / 0,25
Couverture des critères : 80 % · tension à la revente : Très difficile à vendre
Achat et revente
Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.
Simulez votre projet
Déplacez les curseurs : tout se recalcule. Rien n’est enregistré, rien n’est transmis.
cashflow net · -2 494 € par an
gain net, apport initial déduit
Plus-value calculée aux barèmes en vigueur : 19 % d’impôt, exonéré à 22 ans, et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement à 30 ans.
Le rapport complet
Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.
Ce bien face à son marché
Comparé aux ventes réellement conclues sur la commune, pas aux prix demandés.
Mieux notés, à surface comparable
Le DPE annoncé, face au registre
35 diagnostics officiels relevés dans un rayon de 100 m autour de ce bien, publiés par l’ADEME.
Médiane du voisinage : E.
46 % des logements diagnostiqués alentour sont des passoires (F ou G). Le bâti du secteur est ancien : vérifiez l’isolation avant de compter sur une mise en location.
Ces diagnostics décrivent le bâtiment et la rue, pas forcément ce logement. Un écart est une question à poser au vendeur, pas une preuve.
Meublé ou nu ?
| Location nue | Meublé (LMNP) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 507 € | 1 595 € |
| Loyers encaissés sur 10 ans | 180 840 € | 191 447 € |
| Charges, intérêts et travaux | −212 154 € | −212 154 € |
| Impôt et prélèvements sociaux négatif en nu : le déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus | +3 210 € | aucun |
| Mobilier | — | −35 100 € |
| Reste après impôt | -28 104 € | -55 807 € |
Le meublé se loue plus cher et efface l’impôt par l’amortissement, mais il faut acheter le mobilier et le remplacer. Sur ce bien, l’écart de loyer ne couvre pas cette dépense.
L’étiquette énergétique, absente de l’annonce
Aucun diagnostic ne correspond à ce logement. Sur 17 diagnostics d’appartements du voisinage construits avant 1948, 65 % sont des passoires — classés F ou G.
Ce que ça change : un logement classé G ne peut plus être loué depuis janvier 2025, un F ne le pourra plus en 2028, un E en 2034. Une passoire s’achète moins cher, mais le coût des travaux se déduit du prix, pas de l’envie.
L’annonce ne publie pas d’étiquette. Ces éléments viennent du registre des DPE de l’ADEME, où tout diagnostic est déposé : ils décrivent des logements voisins ou de même surface, PAS nécessairement celui-ci. Un dernier étage rénové peut être classé deux crans au-dessus du reste de l’immeuble. Le vendeur doit fournir le diagnostic : c’est lui qui fait foi.
La carte d’identité du bâtiment
Le cadastre pour les lots et les étages, l’annonce pour l’ascenseur, le diagnostic pour le chauffage. Ce qui manque n’est pas affiché.
Les autres logements de l’immeuble
3 logements retrouvés au registre des diagnostics de l’ADEME · étiquette médiane E.
| Étage | Surface | DPE | Estimation | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| — | 57,5 m² | DPE E | — | — |
| — | 57,5 m² | DPE E | — | — |
| — | 57,5 m² | DPE E | — | — |
Ces lots sont ceux qui ont fait l’objet d’un diagnostic — obligatoire à la vente et à la location depuis 2021 — donc jamais tout l’immeuble. Ils disent néanmoins à quoi ressemblent les voisins, et ce que vaut le bâti indépendamment de ce que l’annonce affiche. Analyse complète de l’immeuble
Ce que le PLU autorise ici
UA : Zone urbaine mixte correspondant au centre bourg
PLU · COUTOUVRE · approuvé le Invalid Date
Le Géoportail donne la page où commence la zone UA : le lien s’y ouvre directement.
Places de stationnement exigées
Les règles de stationnement de cette zone sont dans le règlement écrit, lié plus haut, au chapitre du stationnement de la zone UA. Ce que nous ne pouvons pas faire ici : dire quel secteur de stationnement s’applique à ce point. Cette collectivité ne publie pas la couche des secteurs au Géoportail, que trois communes sur dix déposent : sans elle, impossible de présélectionner la ligne du tableau des normes.
Quel que soit le règlement, le code de l’urbanisme le plafonne dans trois cas.
- Logements locatifs aidés · L151-34résidences universitaires et établissements pour personnes âgées compris0 place
- À moins de 800 m d’une gare ou d’une station bien desservie · L151-350,5 / logement
- Autres logements, à moins de 500 m d’une telle station · L151-361 / logement
Nous n’affirmons pas que ces plafonds s’appliquent ici : ils supposent une gare ou une station de transport guidé ou en site propre, et un arrêt de bus ordinaire n’en est pas une. C’est la mairie qui tranche.
Le règlement de la zone UA
Les articles du règlement écrit qui portent sur cette zone, tels qu’ils y sont rédigés. Le stationnement a son bloc plus haut.
Art. 1Occupations et utilisations du sol interdites
Sont interdites toutes les constructions, à l’exception des destinations suivantes :
- habitation
- commerce et activités de service, selon les conditions indiquées à l’
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Art. 2Occupations et utilisations du sol admises sous conditions
équipement d’intérêt collectif et services publics
- activités des secteurs secondaires et tertiaires, selon les conditions indiquées à l’
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Art. 3Accès et voirie
- DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES 1 – Accès Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins, éventuellement obtenu par application de l’
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Art. 4Desserte par les réseaux
- DESSERTE PAR LES RESEAUX 1 – Alimentation en eau potable Toute construction ou installation qui, de par sa destination, nécessite l’alimentation en eau potable, doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable par une conduite de caractéristiques suffisantes.
2Assainissement des eaux usées
Toute construction ou installation doit évacuer ses eaux et matières usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau séparatif d'assainissement des eaux usées en respectant les caractéristiques de ce réseau.
L’évacuation des eaux usées d’origine autre que domestique dans le réseau public d’assainissement est subordonnée à une autorisation de la collectivité propriétaire du réseau et doit être assortie d’un pré-traitement approprié à la composition et à la nature des effluents.
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3Electricité, télécommunication et autres réseaux câblés :
Les extensions, branchements et raccordement d'électricité et de téléphone doivent être réalisés suivant des modalités au moins équivalentes à celles adoptées pour les réseaux de base.
Lorsque cela est possible, les réseaux d’électricité, de télécommunications et les autres réseaux câblés doivent être établis en souterrain pour le respect de l’environnement et la qualité esthétique des lieux urbains.
4Eclairage des voies
Concernant l’éclairage public des voies de circulation, les nouvelles voies de desserte doivent remplir les conditions minimales applicables dans la commune.
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Art. 5Caractéristiques des terrains
- OBLIGATION EN MATIERE D’INFRASTRUCTURE ET RESEAUX DE COMMUNICATION ELECTRONIQUE Non réglementé.
SECTION 3 – CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES,
ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES
Sous-section 3a – Volumétrie et implantation des constructions
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Art. 6Implantation par rapport aux voies et emprises publiques
- IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES Toute installation ou construction doit être édifiée à l’alignement existant, à modifier, ou à créer des voies et emprises publiques.
Toutefois, sous réserve que les conditions de sécurité le permettent, des implantations différentes peuvent être admises dans les cas suivants :
- L’extension de constructions déjà existantes ne respectant pas cette règle. Le recul minimum respecté sera alors celui du bâtiment existant.
- Lorsque l’implantation des constructions existantes sur la propriété ou sur les propriétés voisines le justifie pour des raisons d’architecture ou de bonne intégration à l’ordonnance générale des constructions avoisinantes.
- Les ouvrages techniques nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif.
- La reconstruction à l’identique après sinistre
- Les annexes de moins de 3,50 mètres de hauteur et ne créant pas d’accès direct sur la voie.
Pour les éléments bâtis repérés aux documents graphiques au titre de l’article L.151-19, l’implantation de toute nouvelle construction ou d’extension doit respecter l’ordonnancement architectural du bâti existant ainsi que l’équilibre de la composition entre le bâti et l’espace végétalisé et arboré de l’unité foncière nonobstant les dispositions du présent article.
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Art. 7Implantation par rapport aux limites séparatives
- IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES Toute installation ou construction doit être édifiée :
- en limite séparative
- ou à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de sa hauteur, sans pouvoir être inférieure à 3 m.
ð d ≥ h/2 et d ≥ 3 mètres Toutefois, une implantation différente de celles mentionnées ci-dessus peut être acceptée dans les cas suivants :
- Les ouvrages techniques nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif
- La reconstruction à l’identique après sinistre
- L’extension de constructions déjà existantes ne respectant pas cette règle. Le recul minimum respecté sera alors celui du bâtiment existant
- Les annexes de moins de 3,50 mètres de hauteur ; à l’exception des piscines, pour lesquelles un recul minimum de 3 mètres est exigé Pour les éléments bâtis repérés aux documents graphiques au titre de l’article L.151-19, l’implantation de toute nouvelle construction ou d’extension doit respecter l’ordonnancement architectural du bâti existant ainsi que l’équilibre de la composition entre le bâti et l’espace végétalisé et arboré de l’unité foncière nonobstant les dispositions du présent article.
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Art. 8Implantation des constructions les unes par rapport aux autres
- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UN MEME TENEMENT Deux constructions non-contiguës, implantées sur une même propriété, doivent être implantées de manière à ce que les baies éclairant les pièces principales ne soient masquées par aucune partie d'immeuble qui, à l'appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 45º au- dessus du plan horizontal.
Toutefois, pour la façade la moins ensoleillée, cet angle peut être porté à 60º, à condition que la moitié au plus des pièces principales prennent jour sur cette façade. Cette règle ne s’applique pas aux annexes. 16
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Art. 10Hauteur maximale des constructions
- HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS Condition de mesure La hauteur des constructions est mesurée à partir du point le plus bas du terrain naturel existant avant terrassement jusqu’au point le plus élevé du bâtiment (acrotère, faitage) ; les ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures étant exclus.
Règle La hauteur maximale des constructions est de 15 mètres.
Une hauteur différente peut-être admise ou imposée par l’autorité compétente, lorsque les volumes bâtis contigus le justifient en particulier dans le cas d’une recherche d’unité architecturale par le maintien de la ligne de faîtage.
Cette limite de hauteur ne s’applique pas :
- aux dépassements ponctuels dus à des exigences fonctionnelles ou techniques,
- aux ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services d’intérêt collectif.
- aux équipements d’infrastructure (réservoirs, tours hertziennes, pylônes, etc.) Sous-section 3b – Qualité urbaine architecturale, environnementale et paysagère
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Art. 11Aspect extérieur
- CARACTERISTIQUES ARCHITECTURALES DES FAÇADES ET TOITURES, AINSI QUE DES CLOTURES Caractéristiques architecturales - généralités La qualité architecturale relève d'une volonté de recherche d'un équilibre entre, d'une part le programme et d'autre part la vocation du site.
On doit trouver dans l’aspect extérieur un souci de cohérence fruit d'une véritable réflexion sur l'impact visuel du projet dans le paysage environnant.
Particularités locales Les présentes prescriptions ont été élaborées à partir des traits dominants du paysage bâti et végétal de la commune, afin d’en préserver les particularités et de garder une harmonie entre les bâtiments à construire ou à aménager et l’environnement bâti et végétal existant. Les architectures de style ou de caractère empruntés à d’autres régions et les matériaux précaires sont exclus.
Recherche architecturale Lorsqu’un projet est délibérément de nature, par sa modernité, à modifier fortement le site existant ou à créer un nouveau paysage, l’aspect des constructions peut être apprécié selon des critères autres que ceux ci-dessous détaillés. Le demandeur ou l’auteur du projet doit alors justifier de la cohérence de la recherche architecturale par rapport au caractère général du site.
17 Exceptions Pour les éléments bâtis repérés au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme et les équipements publics, les dispositions concernant l’aspect extérieur des constructions pourront être adaptées, notamment pour respecter le style et les matériaux d’origine et l’existant.
Bâtiments annexes Les bâtiments annexes sont soumis aux mêmes règles d'aspect et devront être traités avec le même soin que les constructions principales.
Des dispositions différentes de matériaux et d'aspect de façades ou de toiture sont 2 autorisées pour les annexes de faible importance (inferieure ou égale à 20 m d’emprise au sol).
Dispositions particulières pour des bâtiments utilisant des techniques relevant de la bioclimatique Dans le cas d’un projet mettant en œuvre des techniques relevant de la bioclimatique, de la recherche d’une bonne gestion environnementale ou permettant d’atteindre de bonnes performances énergétiques ou l’utilisation d’énergie renouvelable, les règles sur l’aspect des constructions peuvent être assouplie dans la mesure où il n’est pas possible de les respecter pour des raisons de mise en œuvre de ces techniques. Toutefois, on pourra aussi refuser des projets qui ne présenteraient pas les garanties d’une bonne intégration a
Page 17 du règlement · vérifier à la source ↗ · extrait coupé : la fin de l’article n’a pas été reconnue, lisez-le à la source
Art. 13Espaces libres et plantations
- REALISATION D’ESPACES LIBRES ET DE PLANTATION – D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS Les parties de terrain non bâties et non utilisées par les aires de stationnement doivent être aménagés et entretenus en espaces verts.
Dans les opérations d'ensemble portant sur un tènement d’une superficie de plus de 3000 m2, il doit être prévu l'aménagement d'espaces verts collectifs représentant au moins 10% de l'emprise de l'opération dont la moitie ́ d’un seul tenant. L’implantation des constructions et l’aménagement des espaces libres doivent être étudiés de manière à conserver, autant que possible, les plantations existantes de qualité, et notamment les arbres.
Pour tout aménagement, la simplicité de réalisation et le choix d’essences locales sont recommandés.
Des écrans de verdure, constitués d’arbres à feuilles d’essences locales peuvent être imposés pour masquer certains bâtiments ou installations d’activités, admises dans la zone.
Page 20 du règlement · vérifier à la source ↗
Art. 14Coefficient d’occupation des sols
- SURFACES NON IMPERMEABILISEES Toute opération devra faire l'objet d'aménagement visant à limiter l'imperméabilisation des sols 20
Page 20 du règlement · vérifier à la source ↗
Art. 15Performances énergétiques et environnementales
- REGLES POUR LES CONTINUITES ECOLOGIQUES La hauteur ou la nature des clôtures peut être adaptée en fonction de la nécessité de préserver des continuités écologique (passage libre sous clôture pour la faune ou pour l’écoulement des eaux, obligation de végétalisation, etc.)
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Art. 16Infrastructures et réseaux de communications électroniques
- GESTION DES EAUX PLUVIALES ET DE RUISSELLEMENT Se référer à l’Annexe 1 du présent règlement, relative aux principes de gestion des eaux pluviales sur l’ensemble du territoire de Roannaise de l’Eau.
Zones sensibles
- La totalité des eaux pluviales issues de la parcelle doivent être infiltrées pour tous les évènements pluvieux jusqu’à l’évènement d’occurrence 30 ans ;
- Dans le cas où il a été démontré qu’il était impossible d’infiltrer la totalité des eaux pluviales, le demandeur cherchera à en infiltrer le maximum. Les excédents d’eau seront alors stockés par des ouvrages de rétention pour tous les évènements pluvieux jusqu’à l’évènement d’occurrence 30 ans. Les débits de fuite à prendre en compte sont les suivants :
- 2 l/s pour les surfaces imperméabilisées inférieures à 300 m ²
- 5 l/s/ha avec un minimum à 2 l/s pour les surfaces imperméabilisées inférieures à 1 ha
- 5 l/s/ha pour les surfaces imperméabilisées inférieures à 20 ha
- 1 l/s/ha pour les surfaces imperméabilisées supérieures à 20 ha.
Ces débits de fuite seront envoyés vers le milieu naturel. Dans le cas où il a été démontré qu’un raccordement à un fossé ou à un séparatif pluvial était impossible, le rejet se fera au réseau d’assainissement unitaire.
Zones peu sensibles
- La totalité des eaux pluviales issues de la parcelle doivent être infiltrées pour tous les évènements pluvieux jusqu’à l’évènement d’occurrence 10 ans ;
- Dans le cas où il a été démontré qu’il était impossible d’infiltrer la totalité des eaux pluviales, le demandeur cherchera à en infiltrer le maximum. Les excédents d’eau seront alors stockés par des ouvrages de rétention pour tous les évènements pluvieux jusqu’à l’évènement d’occurrence 10 ans. Les débits de fuite à prendre en compte sont :
- 2 l/s pour les surfaces imperméabilisées inférieures à 300 m ²
- 10 l/s/ha avec un minimum à 2 l/s pour les surfaces imperméabilisées inférieures à 1 ha
- 5 l/s/ha pour les surfaces imperméabilisées inférieures à 20 ha
- 1 l/s/ha pour les surfaces imperméabilisées supérieures à 20 ha..
Ces débits de fuite seront envoyés vers le milieu naturel. Dans le cas où il a été démontré qu’un raccordement à un fossé ou à un séparatif pluvial était impossible, le rejet se fera au réseau d’assainissement unitaire.
Dans tous les cas des mesures devront être prises pour limiter l’imperméabilisation des sols et pour assurer la maîtrise des débits et de l’écoulement des eaux pluviales ou de ruissellement. Les aménagements nécessaires visant à la lim
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Aucune prescription graphique relevée à ce point : ni emplacement réservé, ni élément protégé, ni secteur particulier. Les servitudes d’utilité publique — monuments, réseaux, risques — relèvent d’un autre registre et ne sont pas couvertes ici.
La parcelle et son zonage
Le règlement d’urbanisme applicable au sol de ce bien, et celui des parcelles voisines. Cliquez-en une pour la détailler.
Cliquez une parcelle pour l’estimer. En vert, les zones constructibles ; en bleu, les zones agricoles et naturelles. Le code exact de la zone s’affiche au survol — la couleur ne porte jamais l’information seule.
La rue
Recherche de la prise de vue…
Cadre réglementaire et risques
Le zonage commande les plafonds de loyer et l’éligibilité aux dispositifs. Les risques sont ceux recensés sur la commune, pas sur la parcelle.
Millésime 2022. Le zonage a été révisé depuis, sans publication nationale exploitable — à vérifier avant tout engagement fiscal.
Base GASPAR, Géorisques. Un risque recensé sur la commune ne signifie pas que ce bien y est exposé — l’état des risques réglementaire, lui, porte sur la parcelle et reste obligatoire à la vente.
Les 200 mètres autour du bien
Le carroyage de l’INSEE découpe la France en carreaux de 200 m — environ deux cents habitants, dix fois plus fin que le quartier IRIS. C’est la maille la plus fine où le revenu soit publié, et la seule où une résidence récente se distingue de la barre d’à côté.
17 920 € de niveau de vie annuel par habitant, soit −24 % par rapport à la moyenne de Coutouvre.
| Part des… | Ici | Coutouvre |
|---|---|---|
| Ménages sous le seuil de pauvreté | 30 % | 11 % |
| Propriétaires | 39 % | 79 % |
| Logement social | 0 % | 2 % |
| Personnes seules | 48 % | — |
| 18 à 39 ans | 33 % | — |
Données carroyées Filosofi 2021. Les effectifs sont volontairement bruités par l’INSEE au titre du secret statistique : sur un carreau de deux cents habitants, ils donnent un ordre de grandeur, pas un recensement. Le niveau de vie est une MOYENNE par habitant, à ne pas confondre avec le revenu médian communal affiché ailleurs sur ce site — les deux ne mesurent pas la même chose.
Écoles et petite enfance
Maternelle
| Établissement | Distance | Élèves / classe |
|---|---|---|
| Ecole primaire Les marronniers · Public | 81 m | 23,5 |
École élémentaire
| Établissement | Distance | Élèves / classe |
|---|---|---|
| Ecole primaire Les marronniers · Public | 81 m | 23,5 |
La VALEUR AJOUTÉE, et non le taux de réussite. Un lycée de centre-ville affiche 98 % parce qu’il accueille des élèves qui l’auraient eu ailleurs ; classer les établissements sur le taux brut revient à les classer par la richesse de leur public. La valeur ajoutée est l’écart au taux ATTENDU compte tenu de l’origine sociale et du niveau des élèves à l’entrée : c’est la seule des deux mesures qui parle du lycée. Le taux d’ACCÈS compte autant — un établissement peut afficher 100 % de réussite en ayant écarté la moitié de ses secondes en cours de route. Ne sont couverts que les lycées généraux et technologiques : le ministère ne publie aucun indicateur équivalent pour les collèges, et un taux brut de brevet souffrirait du même défaut. Nous n’avons pas la carte scolaire — un lycée proche n’est pas forcément celui de secteur. Ni crèche ni école primaire n’ont d’examen : aucun résultat n’y est publié, et il ne faut pas en souhaiter. Ce qui existe, c’est le nombre d’élèves par classe — une moyenne d’ÉCOLE, tous niveaux confondus, et non une taille de classe : une école qui dédouble ses CP et charge ses CM2 affiche la même valeur qu’une école homogène. Un réseau d’éducation prioritaire n’est PAS une mauvaise note : il signale un recrutement défavorisé et, en contrepartie, des classes dédoublées en grande section, CP et CE1 — quinze élèves au lieu de vingt-quatre.
Le collège de secteur
Toute la commune relève d’un seul collège : un enfant de cette adresse serait affecté au Collège Michel Servet, dont la valeur ajoutée au brevet est de -4.
Cette commune n’est pas sectorisée à la rue : le collège est le même à toute adresse, l’affectation ne dépend donc pas du point exact de l’annonce.
Le collège de SECTEUR, celui auquel l’adresse est rattachée — pas le plus proche. Traverser une rue peut en changer. Source : carte scolaire du ministère, au tronçon de voie. Quatre départements de métropole manquent — Charente-Maritime, Côtes-d’Armor et les deux Corses — et les collèges PRIVÉS n’ont pas de secteur, ils recrutent librement. Les ÉCOLES non plus ne sont pas couvertes : leur sectorisation est communale et aucune base nationale ne l’agrège. Enfin une dérogation reste toujours possible : le secteur dit où l’enfant sera affecté par défaut, pas où il ira forcément.
Le bruit
Aucune infrastructure bruyante à proximité. Une voirie locale passe à 7 m. L’exposition est modérée et dépend beaucoup de l’orientation du logement.
| Infrastructure | Distance | Catégorie | Secteur affecté |
|---|---|---|---|
| voirie locale · 2 tronçons | 7 m | 5 | 10 m |
Ce n’est pas une mesure en décibels. Les cartes de bruit qui en portent sont publiées département par département et ne couvrent que les grandes agglomérations : les assembler donnerait une couverture en damier, muette là où se trouve la plupart des annonces. Ce qui est mesuré ici est la PROXIMITÉ aux infrastructures, classée selon les largeurs de l’arrêté du 30 mai 1996 — 300 m pour une autoroute, 250 pour une deux-fois-deux-voies, 100 pour une route structurante. Ni le relief, ni les écrans acoustiques, ni l’orientation du logement n’entrent dans ce calcul, et les trois changent tout. Une visite en soirée reste irremplaçable.
Les transports en commun
Bourg à 30 m — bus 05203 : 2 départs par jour — un passage toutes les 540 min en moyenne.
Un dépannage plutôt qu’une solution quotidienne.
| Arrêt | Lignes | Distance | Départs / jour |
|---|---|---|---|
| Bourg · bus | 05203 | 30 m | 2 |
| Bourg · bus | 05203 | 23 m | 1 |
Oùra — réseaux d’Auvergne-Rhône-Alpes, comptage du vendredi 4 septembre 2026. Horaires théoriques publiés par les réseaux au Point d’Accès National, comptés sur la journée la mieux desservie du calendrier publié. Ce sont des DÉPARTS, tous sens confondus : un arrêt à 200 départs voit environ 100 passages dans chaque sens. L’intervalle est une moyenne sur la journée — le passage est plus fréquent aux heures de pointe et plus rare le midi.
Les risques à cette adresse
Retrait-gonflement des argiles : aléa fort. Zone d’exposition FORTE : une étude géotechnique préalable est obligatoire à la vente d’un terrain constructible et s’impose avant construction (loi ÉLAN, décret du 22 mai 2019).
Cette adresse n’est dans aucune zone inondable cartographiée — ni débordement de cours d’eau, ni ruissellement, y compris au scénario millénal.
La commune a fait l’objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 2 pour sécheresse et 3 pour inondation. Le dernier date de 2022.
| Anciens sites industriels inventoriés à 500 m | 13 | inventaire CASIAS, pas un diagnostic de pollution |
Ce que 2050 change, ici
| Indicateur | Aujourd’hui | En 2050 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Jours de sol sec · jours par an · lié à l’aléa argiles ci-dessus | 0 | 1 (0 à 3) | × 6,2 |
| Nuits chaudes · nuits au-dessus de 20 °C | 4 | 18 (11 à 25) | × 4,7 |
| Jours très chauds · jours au-dessus de 35 °C | 1 | 6 (4 à 9) | × 5,2 |
| Jours de fortes précipitations · jours par an | 0 | 1 (0 à 1) | × 2,6 |
La bande claire est l’écart entre les modèles : là où elle s’élargit, ils s’accordent moins. Le sol sec est ce qui fait travailler les argiles : c’est lui qui transforme un aléa cartographié en fissures. Projections de Météo-France (Climadiag Commune) sur la TRAJECTOIRE OFFICIELLE d’adaptation de l’État — TRACC — et non sur un scénario de notre choix. Ce sont des MODÈLES : les valeurs basse et haute encadrent ce sur quoi ils s’accordent, et l’écart entre elles fait partie de l’information. Les projections portent sur la commune entière, pas sur l’adresse.
CASIAS inventorie les sites ayant ACCUEILLI UNE ACTIVITÉ INDUSTRIELLE, pas les pollutions constatées. Un ancien garage ou une ancienne teinturerie y figurent sans qu’aucune analyse de sol n’ait été faite. C’est un signal pour qui creuse ou construit, pas un diagnostic — et le confondre avec une pollution avérée serait aussi faux que de l’ignorer. Aléa argiles du BRGM, arrêtés de catastrophe naturelle, mouvements de terrain et anciens sites industriels de Géorisques. Ces bases ne remplacent pas l’état des risques réglementaire, que le vendeur doit annexer à la promesse et qui porte sur la parcelle exacte.
Délinquance enregistrée à Coutouvre
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de de 1 000 à 5 000 habitants — jamais à la moyenne française, qui ferait passer toute ville-centre pour dangereuse.
Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes de de 1 000 à 5 000 habitants. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.
| Indicateur | Taux | Médiane des communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Cambriolages de logement | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Destructions et dégradations | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Vols dans les véhicules2020 · 0 fait | 0,0 ‰ habitants | 2,3 ‰ habitants | — | moins qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols de véhicule | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Vols d’accessoires sur véhicules2022 · 0 fait | 0,0 ‰ habitants | 0,0 ‰ habitants | — | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols sans violence | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Violences physiques hors cadre familial2023 · 0 fait | 0,0 ‰ habitants | 2,6 ‰ habitants | — | moins qu’ailleurs à taille de commune comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Orientation et vis-à-vis
L’annonce ne précise pas l’orientation du logement. Voici ce que le bâti voisin bouche, côté par côté — à rapprocher de l’exposition réelle lors de la visite.
| Côté | Ce que le soleil y fait | Ce qui bouche |
|---|---|---|
| Nord | jamais de soleil direct | bouché — 10 m à 13 m |
| Est | soleil du matin | bouché — 12 m à 15 m |
| Sud | soleil de la mi-journée, toute l’année | partiellement bouché — 10 m à 23 m |
| Ouest | soleil de l’après-midi et du soir | bouché — 13 m à 19 m |
Le bâtiment le plus proche est à 13 m au nord-est, haut de 9 m — moins de 25 m, distance en deçà de laquelle on distingue les visages d’une fenêtre à l’autre.
Pour voir ces hauteurs en volume, activez Bâtiments en 3D sur la carte des points d’intérêt, plus bas. Ce qui bouche est mesuré sur les hauteurs de bâtiment de la BD TOPO de l’IGN, DEPUIS LE SOL : un logement en étage voit plus loin, et d’autant plus qu’il est haut. Le RELIEF n’entre pas dans le calcul — une colline masque autant qu’un immeuble et ne figure pas dans cette base — pas plus que les arbres. L’exposition, elle, est reprise du texte de l’annonce : c’est une déclaration du vendeur, pas une mesure, et elle se vérifie à la visite.
Le quartier, à pied
Équipements recensés par l’INSEE dans un rayon de 1 200 m, pondérés par leur distance. Les seuils sont absolus : ils ne dépendent pas des autres annonces du site.
- Commercesfaiblede quoi faire ses courses à pied, le plus proche à 52 m
- Transportsabsentaucun arrêt à proximité : ce bien se loue mal à qui n’a pas de voiture
- Écolesfaibledes établissements scolaires à proximité, le plus proche à 84 m
- Santéfaiblemédecins et pharmacie à proximité, le plus proche à 65 m
- Restaurantsabsentaucun restaurant à proximité
- Loisirscorrectéquipements sportifs et culturels à proximité
- DégagementexcellentPosition dominante, 27 m au-dessus des environs. Le dégagement est probable — reste à savoir de quel côté donnent les fenêtres.
- NuisancesexcellentAucune installation classée à proximité.
Ce qu’on atteint d’ici
À 21 min de Roanne, distance que des locataires acceptent au quotidien.
Aucun trajet en transport en commun sous deux heures vers le bassin d’emploi pour une arrivée à 9 h : ce bien s’adresse à un locataire motorisé.
Trajet routier calculé par l’IGN sur la BD TOPO, hors trafic. Aux heures de pointe, comptez davantage sur les accès d’agglomération. Le trajet en transport est calculé sur les horaires GTFS publiés par les réseaux, pour une arrivée à 9 h, marche et correspondances comprises.
Est-ce que ça se vend, à Coutouvre ?
Chaque année, un logement sur 76 change de propriétaire à Coutouvre. Ailleurs en France, c’est un sur 53.
Les biens y changent de mains à peu près aussi souvent qu’ailleurs en France.
Mesuré sur 7 ventes de 2024 et 531 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.
Ce qui a changé à Coutouvre depuis 2011
Locataires : 26,5 % en 2011, 21,9 % en 2022. La commune s’est mise à la propriété : moins de locataires à trouver, mais moins de bailleurs en face.
| Part des… | 2011 | 2016 | 2022 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Chômage | 6,8 % | 5,9 % | 6,9 % | stable |
| Locataires | 26,5 % | 22,6 % | 21,9 % | −4,5 pts |
| Logements vacants | 8,3 % | 10,7 % | 11,2 % | +2,9 pts |
| Logement social | 3,5 % | 2,5 % | 3 % | stable |
Population : −3 % sur la période. Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.
L’offre en vente à Coutouvre
Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.
Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.
Combien de temps ce marché met à vendre
Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 58 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.
1 annonce en ligne
Le marché de Coutouvre
Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.
Vente maison
Prix médian au m² à Coutouvre
1 672 €/m²ventes 2025
Borne basse 374 €/m² · borne haute 1 941 €/m²
Indice de confiance1/58 ventes recensées
Location appartement
Loyer mensuel au m² à Coutouvre
7,73 €annonces 2025
Borne basse 5,98 € · borne haute 10,00 €
Indice de confiance1/5estimé depuis un territoire plus large
Location maison
Loyer mensuel au m² à Coutouvre
8,53 €annonces 2025
Borne basse 6,16 € · borne haute 11,80 €
Indice de confiance1/5estimé depuis un territoire plus large
Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.
Prix au m² selon la taille du bien
Médiane des ventes conclues à Coutouvre, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des maisons
Tension du marché à Coutouvre
Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.
Évolution du loyer au m² à Coutouvre
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Évolution du prix au m² à Coutouvre
Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.
Évolution de la population à Coutouvre
Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.
Répartitions à Coutouvre
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce0,2 %1
- 2 pièces4,2 %19
- 3 pièces11,1 %50
- 4 pièces29,9 %135
- 5 pièces et +54,5 %246
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Agriculteurs exploitants2,1 %20
- Artisans, commerçants2,1 %20
- Cadres et professions sup.3,7 %35
- Professions intermédiaires11,6 %110
- Employés18 %171
- Ouvriers18 %171
- Retraités37,1 %352
- Autres sans activité7,4 %70
Composition de Coutouvre
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement12,5 %66
- Maison87,5 %463
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale95,8 %451
- Secondaire4,2 %20
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires
- Propriétaire77,6 %342
- Locataire22,4 %99
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié71,9 %436
- Célibataire28,1 %170
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Performance énergétique à Coutouvre
Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.
26,8 % de passoires thermiques (38 logements classés F ou G) sur 142 diagnostics. Un logement G est interdit à la location depuis 2025, un F le sera en 2028.
Logements autorisés à Coutouvre
Permis de construire et déclarations préalables créant au moins un logement, base Sitadel. Année de dépôt de la demande : un permis déposé en 2024 peut ne rien construire avant 2027. Rupture de série en 2026, Sitadel3 ayant remplacé Sitadel2 et révisé les millésimes antérieurs.
Coutouvre en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Description de l’annonce
15 Minutes Roanne - Belle Maison en pierres à rénover offrant 4 niveaux de 65 m² habitables + caves voutées. Ce bien pourrait se transformer en maison d'habitation ou se réagencer pour créer 4 appartements indépendants ( Un rez de jardin + 3 logements en étage), le tout sur 770 m² de terrain constructible. Gros oeuvre en bon état et couverture refaite. Hors Dpe. 118 000 . Honoraires à la charge du vendeur. Dpe en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .
Voir l’annonce d’origine
Ce bien est publié sur un site ; nous n’en sommes pas l’annonceur.
- DB — 118 000 €
Vendu à combien ?
Personne ne l’a encore déclaré. Les ventes publiées par l’État paraissent avec six mois à un an de retard : si vous savez à combien ce bien est parti, vous le savez avant tout le monde — et cette information ne s’achète nulle part.
Connectez-vous pour déclarer un prix de vente.
Rapports de visite
Une visite coûte une demi-journée. Ce qu’on y apprend — l’humidité, le bruit, la copropriété en travaux, la vue qui n’est pas celle des photos — n’est écrit nulle part.
Personne n’a encore visité, ou dit l’avoir fait.
Le carnet de ce bien
Ce que l’annonce ne dit pas et que vous avez découvert : un appel de fonds voté en assemblée, un DPE refait, une nuisance, le prix auquel il s’est finalement vendu. Une visite coûte une demi-journée à quelqu’un — la partager la fait gagner à tous les autres.
Personne n’a encore écrit ici. Le premier constat est le plus utile.
Connectez-vous pour écrire dans ce carnet.
Mes notes
Privées : vous seul pouvez les lire.
Connectez-vous pour ajouter des notes privées sur ce bien. Elles ne sont visibles que par vous.