Maison 4 pièces 90 m²
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Estimation d’après les ventes réelles
Trop peu de ventes comparables pour estimer (8 retenues). Mieux vaut ne rien annoncer qu’un chiffre que la donnée ne soutient pas.
Vous avez visité ? Corrigez l’estimation
Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.
J’offre combien ?
Deux façons indépendantes d’approcher le prix réel de ce bien. Quand elles tombent au même endroit, le repère est solide ; quand elles s’écartent, c’est que le bien ou son prix sort de l’ordinaire.
- Le prix demandé, moins l’écart habituel de la communeSur cette commune, les prix demandés dépassent les prix conclus de 1 %. Appliqué à ce bien, cet écart part du prix affiché — c’est une seconde route vers le prix réel, indépendante des comparables.
- 186 449 €1,3 % sous le prix demandé
- Prix demandéCe que le vendeur affiche aujourd’hui.
- 189 000 €
- Économie sur le prix demandé
- 2 551 € soit 1,3 %
- Coût totalFrais de notaire compris, à 7,5 % dans l’ancien. Ni travaux ni frais de dossier.
- 200 433 €
- Rendement brut à ce prixSur le prix d’achat seul, hors frais de notaire — pour rester comparable au rendement affiché ailleurs sur le site.
- 6,4 %
- Face aux ventes comparables
- sans repère : pas assez de ventes comparables sur cette commune
Aucun de ces montants n’est une offre qui sera acceptée. Ce qu’un vendeur accepte dépend de son urgence, de sa plus-value et des autres visiteurs — rien de tout cela n’est dans les données publiques. Ce que ces repères disent, c’est où se situent les ventes réellement conclues. Le reste est une négociation.
Ce que ce bien valait, trimestre par trimestre
Chaque point est une estimation refaite à cette date, avec les seules ventes qui lui étaient antérieures. Ce n’est pas la valeur d’aujourd’hui reportée en arrière : c’est ce que nous aurions annoncé ce jour-là.
Cette courbe suit le marché d’un bien de cette taille dans ce secteur, pas l’histoire de ce logement-là. Une rénovation ou un abandon ne s’y voient pas. Elle s’arrête à 2025-T1 parce que la vente la plus récente publiée par l’État date du 23 décembre 2025 — les ventes sont publiées avec plusieurs mois de retard.
Projection 2026
- -1 %2 626 €/m²
projeté depuis 2025 d’après la dynamique des dernières années de ce marché.
Ce chiffre ne vaut pas grand-chose, et voici pourquoi. Cette projection ne fait pas mieux que de supposer un prix inchangé. Mesurée sur 385 marchés et 8 années, elle l’emporte 51 % du temps — soit pile ou face. Elle a bien fonctionné de 2019 à 2022, pendant la hausse régulière, et s’est trompée de 2023 à 2025, au retournement : autrement dit, elle marche tant que rien ne change et échoue quand quelque chose change. Ne fondez aucune décision dessus.
Erreur médiane mesurée : 6,5 % pour la projection contre 6,4 % pour la règle « le prix ne bouge pas » — sur 385 marchés et 8 années, chaque année prédite avec les seules années qui la précédaient.
Ce que ce bien rapporterait
Loyer d’annonce sur les maisons de la commune, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.
Soit 6,29 % brut au prix demandé. Avant charges, taxe foncière, vacance et travaux — le simulateur les déduit.
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Nous avons mesuré l’écart sur les loyers demandés de 256 appartements répartis dans 18 départements.
Estimation d’après l’écart national
L’écart brut observé était de 20 %. Nous publions 14 % : le reste venait de l’emplacement et de la surface, le meublé se concentrant dans les centres-villes et sur les petits logements. Loyers demandés, et écart mesuré au département près — pas à la commune.
Ce que meubler change aussi
- Fiscalité. Le meublé relève du LMNP : les recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux, et le régime réel permet d’amortir le bien. C’est l’avantage le plus lourd, souvent plusieurs années sans impôt sur les loyers.
- Durée du bail. Un an renouvelable en meublé, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en nu. Le préavis du locataire tombe à un mois.
- Rotation et vacance. Un meublé change de locataire beaucoup plus souvent. Chaque départ coûte de la vacance, un état des lieux et une remise en état — ce que la prime de loyer doit d’abord couvrir.
- Mobilier. La loi impose une liste précise d’équipements (décret 2015-981). Il faut l’acheter, l’assurer et le remplacer : c’est un investissement et une charge récurrente.
Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.
Le détail de la note
Chaque critère est affiché avec sa valeur réelle. Un critère sans donnée est signalé, jamais compté comme nul.
| Critère | Points | Maximum | Valeur mesurée |
|---|---|---|---|
| Prix au m² vs médiane communale | 1,13 | 1,50 | +21,9 % |
| Étiquette énergétique | 0,28 | 0,50 | +400 % |
| Taux de bénéfice estimé | 0,00 | 1,00 | -4 % |
| Évolution du prix au m² sur 5 ans | 0,45 | 0,50 | +20,4 % |
| Tension à la revente | 0,20 | 0,50 | +56 % |
| Évolution de la population sur 20 ans | 0,20 | 0,50 | +11,4 % |
| Taux de chômage vs national | 0,20 | 0,25 | +15,3 % |
| Taux de logements vacants vs national | 0,00 | 0,25 | -9,4 % |
| Total | 2,46 | 5,00 | 2,46/5· Correct |
Couverture des critères : 100 % · tension à la revente : Normal à vendre
Achat et revente
Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.
Achat du bien
- Prix d’achatfrais d’agence inclus
- 189 000 €
- Frais de notaire7,5 % — ancien
- 14 175 €
- Travaux estimés500 €/m² — ajustable au curseur plus bas
- 45 000 €
- Surface
- 90 m²
- Prix au m²
- 2 100 €/m²
- Coût total
- 248 175 €
Revente du bien (optimiste)
- Revente estimée90 m² × 3 514 €
- 316 260 €
- Bénéfice estimérevente − coût total
- 68 085 €
- Taux de bénéficebénéfice ÷ revente
- +21,5 %
- Référence
- 9ᵉ décile des ventes conclues
Revente du bien (pessimiste)
- Revente estimée90 m² × 1 769 €
- 159 210 €
- Bénéfice estimérevente − coût total
- -88 965 €
- Taux de bénéficebénéfice ÷ revente
- -55,9 %
- Référence
- 1ᵉʳ décile des ventes conclues
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Votre projet
Budget global
| Prix du bien | 189 000 € | 75 % |
| Travaux et ameublement | 45 000 € | 18 % |
| Frais de notaire | 14 175 € | 6 % |
| Frais bancaires | 1 500 € | 1 % |
| Garantie | 2 751 € | 1 % |
| Emprunté | 229 275 € |
Chaque mois
cashflow net · -10 177 € par an
| Loyer | 988 € |
| Charges de copropriété | -99 € |
| Taxe foncière | -206 € |
| Entretien | -99 € |
| Autres charges | -49 € |
| Mensualité de crédit | -1 383 € |
Rentabilité nette 2,54 % · brute 4,7 %
À la revente, dans 10 ans
gain net, apport initial déduit
| Valeur estimée | 208 774 € |
| Capital restant dû | -133 914 € |
| Impôt sur la plus-value | -0 € |
| Prélèvements sociaux | -0 € |
| Apport initial | -18 900 € |
Plus-value calculée aux barèmes en vigueur : 19 % d’impôt, exonéré à 22 ans, et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement à 30 ans.
Le rapport complet
Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.
Ce bien face à son marché
Comparé aux ventes réellement conclues sur la commune, pas aux prix demandés.
Meublé ou nu ?
Sur 10 ans, après impôt et mobilier déduit, le nu rapporte 13 475 € de plus.
| Location nue | Meublé (LMNP) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 988 € | 1 046 € |
| Loyers encaissés sur 10 ans | 118 560 € | 125 514 € |
| Charges, intérêts et travaux | −165 604 € | −165 604 € |
| Impôt et prélèvements sociaux — négatif en nu : le déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus | +4 229 € | aucun |
| Mobilier | — | −16 200 € |
| Reste après impôt | -42 815 € | -56 290 € |
Le meublé se loue 10.1 % de plus, mesuré sur 983 loyers dans 49 départements, à département et surface comparables. L’écart brut qu’on lit ailleurs vaut +25 % : il mélange le mobilier avec les centres-villes chers et les petites surfaces. Pack mobilier estimé à 180 € du m². Comparaison sur les loyers encaissés, les charges, les intérêts et l’impôt — hors remboursement du capital, identique dans les deux cas, et hors revente. La prime de loyer du meublé est mesurée à +10,1 % à département et surface comparables, et non l’écart brut de +25 % qui mélange le mobilier avec les centres-villes et les petites surfaces. Deux semaines de vacance annuelle supplémentaire sont retenues en meublé, faute de mesure du délai de relocation. L’amortissement du meublé se réintègre dans la plus-value à la revente.
Le diagnostic, dans le détail
Classé D, B pour les émissions — 2 332 € par an d’énergie, tous usages.
| Chauffage | Électricité · Convecteur électrique NFC, NF** et NF*** | 1 762 € / an |
| Isolation des murs | moyenne | |
| Isolation du plancher haut | très bonne | |
| Isolation des menuiseries | bonne | |
| Isolation du plancher bas | insuffisante | |
| Confort d’été | insuffisant · inertie légère · sans protection solaire extérieure | |
| Hauteur sous plafond | 2,5 m | |
| Ventilation | VMC SF Auto réglable avant 1982 | |
| Consommation | 236 kWh/m²/an · 9 kg CO₂/m²/an | |
Où part la chaleur : renouvellement d’air 31 %, baies vitrées 18 %, plancher haut 14 %, murs 13 %.
Ce qui pèse sur cette étiquette : plancher bas — isolation jugée insuffisante par le diagnostiqueur, dans l’ordre de ce que chaque poste fait réellement perdre sur CE logement.
Confort d’été insuffisant, dans une commune où les nuits au-dessus de 20 °C passeront à 20 par an d’ici 2050. Le confort d’été ne compte pas dans l’étiquette, qui ne mesure que le chauffage — un logement bien classé peut être invivable en août, et c’est en août qu’un locataire renonce.
Détail du coût annuel : chauffage 1 762 € · eau chaude 417 € · éclairage 35 € · auxiliaires 118 €.
Consulter le diagnostic complet sur le registre de l’ADEME (n° 2642E1455866R) — le document officiel, avec les recommandations de travaux et leur chiffrage.
Diagnostic valable jusqu’au 31 mai 2036.
Diagnostic établi le 1 juin 2026 pour 90 m². Diagnostic déposé au registre de l’ADEME, intégralement public. Les coûts sont ceux calculés par le diagnostiqueur aux tarifs de l’énergie en vigueur à sa date : ils se lisent comme un ordre de grandeur, pas comme une facture. Un DPE vaut dix ans, et des travaux réalisés depuis ne s’y trouvent pas.
Les travaux et les aides
Un poste à reprendre ici, c’est l’isolation du plancher bas — et depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, elle n’est plus financée travaux par travaux. Elle ne l’est plus qu’en rénovation d’ampleur.
Classé D, ce logement n’ouvre pas la rénovation d’ampleur, réservée aux étiquettes E à G. Restent les gestes pris un à un.
Pas assez d’audits déposés autour de cette adresse pour chiffrer les travaux. Pour l’échelle, l’exemple du guide officiel : copropriété de 20 logements passée de F à D — isolation par l’extérieur, ventilation, chauffage collectif, soit 27 300 € de travaux par logement, 12 150 € d’aides et 15 150 € de reste à charge.
En tant que bailleur, toucher la prime engage à louer le logement six ans au moins, ne pas répercuter la prime sur le loyer, le louer en résidence principale, huit mois par an au moins, faire réaliser les travaux par une entreprise RGE.
Montants et conditions du barème MaPrimeRénov’ au 1ᵉʳ janvier 2026, sources publiques. L’aide dépend du revenu fiscal du foyer, que nous ne connaissons pas : la fourchette va du ménage le plus modeste au plus aisé. Elle ne remplace ni un devis ni le rendez-vous France Rénov’, obligatoire pour une rénovation d’ampleur. Anah, « MaPrimeRénov’ — le mode d’emploi », mars 2026 — barème au 1ᵉʳ janvier 2026.
Les autres logements de l’immeuble
Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous affichons les autres lots du bâtiment — leur surface, leur étiquette énergie et leur estimation — et la valeur de l’immeuble entier.
Créez un compte pour apporter l’adresse si vous la connaissez — elle débloquera l’analyse pour tout le monde.
Ce que le PLU autorise ici
Zone UC — Zone urbaine — constructible
PLU · ANDREZIEUX-BOUTHEON
Cette collectivité n’a pas publié d’adresse directe vers le règlement de la zone. Le document complet se télécharge depuis le Géoportail, à l’onglet des pièces écrites.
Places de stationnement exigées
Aucun secteur de stationnement n’est publié en donnée pour ce point. C’est le cas courant : sur dix grandes communes vérifiées, trois seulement le publient. La norme applicable existe malgré tout — elle est dans le règlement de la zone UC, au chapitre du stationnement.
Quel que soit le règlement, le code de l’urbanisme le plafonne dans deux cas. Pour les logements locatifs aidés par l’État, les résidences universitaires et les établissements pour personnes âgées, aucune place ne peut être exigée (article L151-34) ; et à moins de 800 m d’une gare ou d’une station de transport guidé ou en site propre bien desservie, la limite est de 0,5 place par logement (L151-35). Pour les autres logements, à moins de 500 m d’une telle station, la limite est d’une place par logement (L151-36).
Nous n’affirmons pas que ces plafonds s’appliquent ici : ils supposent une gare ou une station de transport guidé ou en site propre, et un arrêt de bus ordinaire n’en est pas une. C’est la mairie qui tranche.
Aucune prescription graphique relevée à ce point : ni emplacement réservé, ni élément protégé, ni secteur particulier. Les servitudes d’utilité publique — monuments, réseaux, risques — relèvent d’un autre registre et ne sont pas couvertes ici.
Ce qu’on pourrait construire à la place
Le terrain de ce bien vaut peut-être plus que le bien. Voici ce que les programmes voisins ont réellement obtenu — pas ce que le règlement autorise, que personne n’atteint.
Sur ces 364 m², les projets de la commune laissent attendre 4 logements et 313 m² de plancher sur 4 niveaux.
La commune absorbe 41 logements neufs par an : ce programme s’écoulerait en moins d’un an au rythme observé.
Mesuré sur 11 permis accordés de la commune — le quartier n’en compte pas assez. La fourchette est celle des quartiles : la moitié des projets voisins tombe entre ces deux bornes. Aucun règlement de PLU n’est lu ici : ses emprises et ses hauteurs vivent dans un PDF que nulle base nationale ne structure. Ce qui est mesuré, ce sont les permis RÉELLEMENT ACCORDÉS sur des parcelles voisines — ce qu’un projet a obtenu, pas ce qu’un texte autorise. Un promoteur n’atteint jamais le maximum théorique, et le plafond d’un règlement ne dit rien des retraits, des servitudes ni du service instructeur. Le chiffre d’affaires s’arrête au prix de sortie : coût de construction, prix du foncier et marge n’ont aucune source publique, et les inventer les ferait passer pour mesurés.
La parcelle et son zonage
Le règlement d’urbanisme applicable au sol de ce bien, et celui des parcelles voisines. Cliquez-en une pour la détailler.
Cliquez une parcelle pour l’estimer. En vert, les zones constructibles ; en bleu, les zones agricoles et naturelles. Le code exact de la zone s’affiche au survol — la couleur ne porte jamais l’information seule.
La rue
Recherche de la prise de vue…
Ce qui va se construire à côté
14 logements autorisés à moins de 500 m depuis 2023, sur 14 permis. Dont 2 en chantier ouvert.
4 logements sont déjà bâtis et habités — ils ne changeront plus le quartier. Ni les uns ni les autres ne sont comptés ci-dessus.
L’équivalent de 5,0 % du parc du quartier a été autorisé en 4 ans. Un renouvellement réel, sans bouleversement : de la concurrence nouvelle à la location, et un quartier qui se refait. Rapport mesuré sur le quartier INSEE — 87 logements autorisés pour 1 734 existants — et non sur le rayon de la carte : le parc n’est publié qu’à cette maille.
La taille du point porte le nombre de logements. Cliquez pour le détail.
Les livraisons sont déduites, pas annoncées. Aucune source publique ne porte de date prévisionnelle : celles-ci viennent de la durée réelle entre ouverture de chantier et achèvement, mesurée sur 421 368 chantiers français par taille de programme — 22 mois de médiane pour 10 à 49 logements, 27 mois au-delà. La moitié des chantiers comparables tombe dans une fourchette de plus ou moins six mois autour de cette médiane. Et elle est mesurée sur ceux qui DÉCLARENT leur achèvement, soit six sur dix : si les silencieux sont plus lents, la durée est sous-estimée.
À double tranchant : de l’offre nouvelle qui concurrencera ce bien à la location, ou un quartier que la puissance publique est en train de renouveler. Source Sitadel, permis de construire accordés, géocodés par la Base Adresse Nationale. L’avancement vient des dates réelles d’ouverture de chantier et d’achèvement déclarées en mairie : les projets annulés et les immeubles déjà terminés sont écartés du total à venir. Sitadel nomme les demandeurs personnes morales — les particuliers restent anonymes — et ne publie aucune date de livraison prévisionnelle : les livraisons indiquées ici sont DÉDUITES de la durée réelle de 421 368 chantiers comparables, jamais promises par un promoteur.
Cadre réglementaire et risques
Le zonage commande les plafonds de loyer et l’éligibilité aux dispositifs. Les risques sont ceux recensés sur la commune, pas sur la parcelle.
Millésime 2022. Le zonage a été révisé depuis, sans publication nationale exploitable — à vérifier avant tout engagement fiscal.
Base GASPAR, Géorisques. Un risque recensé sur la commune ne signifie pas que ce bien y est exposé — l’état des risques réglementaire, lui, porte sur la parcelle et reste obligatoire à la vente.
Les 200 mètres autour du bien
Le carroyage de l’INSEE découpe la France en carreaux de 200 m — environ deux cents habitants, dix fois plus fin que le quartier IRIS. C’est la maille la plus fine où le revenu soit publié, et la seule où une résidence récente se distingue de la barre d’à côté.
30 421 € de niveau de vie annuel par habitant, soit +31 % par rapport à la moyenne de Andrézieux-Bouthéon.
| Part des… | Ici | Andrézieux-Bouthéon |
|---|---|---|
| Ménages sous le seuil de pauvreté | 13 % | 16 % |
| Propriétaires | 92 % | 54 % |
| Logement social | 0 % | 22 % |
| Personnes seules | 25 % | — |
| 18 à 39 ans | 20 % | — |
Données carroyées Filosofi 2021. Les effectifs sont volontairement bruités par l’INSEE au titre du secret statistique : sur un carreau de deux cents habitants, ils donnent un ordre de grandeur, pas un recensement. Le niveau de vie est une MOYENNE par habitant, à ne pas confondre avec le revenu médian communal affiché ailleurs sur ce site — les deux ne mesurent pas la même chose.
Écoles et petite enfance
Maternelles
| Établissement | Distance | Élèves / classe |
|---|---|---|
| Ecole primaire Paul Eluard · Public | 635 m | 23 |
| Ecole primaire Victor Hugo · Public | 738 m | 24,1 |
| Ecole Primaire Arthur Rimbaud · Public | 902 m | 22,8 |
Écoles élémentaires
| Établissement | Distance | Élèves / classe |
|---|---|---|
| Ecole primaire Paul Eluard · Public | 635 m | 23 |
| Ecole primaire Victor Hugo · Public | 738 m | 24,1 |
| Ecole Primaire Arthur Rimbaud · Public | 902 m | 22,8 |
Collège
| Établissement | Distance | Valeur ajoutée | Brevet | Accès |
|---|---|---|---|---|
| Collège Jacques Prévert · Public | 707 m | -5 | 83 % | 92 % |
Lycée
| Établissement | Distance | Valeur ajoutée | Bac | Accès |
|---|---|---|---|---|
| Lycée François Mauriac - Forez · Public | 573 m | 0 | 98 % | 88 % |
La VALEUR AJOUTÉE, et non le taux de réussite. Un lycée de centre-ville affiche 98 % parce qu’il accueille des élèves qui l’auraient eu ailleurs ; classer les établissements sur le taux brut revient à les classer par la richesse de leur public. La valeur ajoutée est l’écart au taux ATTENDU compte tenu de l’origine sociale et du niveau des élèves à l’entrée : c’est la seule des deux mesures qui parle du lycée. Le taux d’ACCÈS compte autant — un établissement peut afficher 100 % de réussite en ayant écarté la moitié de ses secondes en cours de route. Ne sont couverts que les lycées généraux et technologiques : le ministère ne publie aucun indicateur équivalent pour les collèges, et un taux brut de brevet souffrirait du même défaut. Nous n’avons pas la carte scolaire — un lycée proche n’est pas forcément celui de secteur. Ni crèche ni école primaire n’ont d’examen : aucun résultat n’y est publié, et il ne faut pas en souhaiter. Ce qui existe, c’est le nombre d’élèves par classe — une moyenne d’ÉCOLE, tous niveaux confondus, et non une taille de classe : une école qui dédouble ses CP et charge ses CM2 affiche la même valeur qu’une école homogène. Un réseau d’éducation prioritaire n’est PAS une mauvaise note : il signale un recrutement défavorisé et, en contrepartie, des classes dédoublées en grande section, CP et CE1 — quinze élèves au lieu de vingt-quatre.
Le collège de secteur
Toute la commune relève d’un seul collège : un enfant de cette adresse serait affecté au Collège Jacques Prévert, dont la valeur ajoutée au brevet est de -5.
Cette commune n’est pas sectorisée à la rue : le collège est le même à toute adresse, l’affectation ne dépend donc pas du point exact de l’annonce.
Le collège de SECTEUR, celui auquel l’adresse est rattachée — pas le plus proche. Traverser une rue peut en changer. Source : carte scolaire du ministère, au tronçon de voie. Quatre départements de métropole manquent — Charente-Maritime, Côtes-d’Armor et les deux Corses — et les collèges PRIVÉS n’ont pas de secteur, ils recrutent librement. Les ÉCOLES non plus ne sont pas couvertes : leur sectorisation est communale et aucune base nationale ne l’agrège. Enfin une dérogation reste toujours possible : le secteur dit où l’enfant sera affecté par défaut, pas où il ira forcément.
Le bruit
Aucune infrastructure bruyante à proximité. Aucune infrastructure classée bruyante n’atteint ce bien. Le bruit de voisinage et l’activité de rue ne sont pas mesurables ici — une visite en soirée reste irremplaçable.
Ce n’est pas une mesure en décibels. Les cartes de bruit qui en portent sont publiées département par département et ne couvrent que les grandes agglomérations : les assembler donnerait une couverture en damier, muette là où se trouve la plupart des annonces. Ce qui est mesuré ici est la PROXIMITÉ aux infrastructures, classée selon les largeurs de l’arrêté du 30 mai 1996 — 300 m pour une autoroute, 250 pour une deux-fois-deux-voies, 100 pour une route structurante. Ni le relief, ni les écrans acoustiques, ni l’orientation du logement n’entrent dans ce calcul, et les trois changent tout. Une visite en soirée reste irremplaçable.
Les transports en commun
RD PT BERLIET à 333 m — bus 37, 39, C1 : 74 départs par jour — un passage toutes les 15 min en moyenne.
Utilisable en consultant l’horaire avant de partir.
| Arrêt | Lignes | Distance | Départs / jour |
|---|---|---|---|
| RD PT BERLIET · bus | 37 39 C1 | 333 m | 74 |
| RD PT BERLIET · bus | 37 39 C1 | 346 m | 70 |
| DOJO ANDREZIEUX · bus | 37 C1 | 257 m | 66 |
| RD PT LYCEE · bus | 37 C1 | 442 m | 66 |
| DOJO ANDREZIEUX · bus | 37 C1 | 257 m | 62 |
| RD PT LYCEE · bus | 37 C1 | 427 m | 62 |
STAS — Saint-Étienne, comptage du jeudi 3 septembre 2026. Horaires théoriques publiés par les réseaux au Point d’Accès National, comptés sur la journée la mieux desservie du calendrier publié. Ce sont des DÉPARTS, tous sens confondus : un arrêt à 200 départs voit environ 100 passages dans chaque sens. L’intervalle est une moyenne sur la journée — le passage est plus fréquent aux heures de pointe et plus rare le midi.
Les risques à cette adresse
Retrait-gonflement des argiles : aléa moyen. Zone d’exposition MOYENNE : une étude géotechnique préalable est obligatoire à la vente d’un terrain constructible et s’impose avant construction (loi ÉLAN, décret du 22 mai 2019).
Cette adresse n’est dans aucune zone inondable cartographiée — ni débordement de cours d’eau, ni ruissellement, y compris au scénario millénal.
Remontée de nappe : risque d’inondation de cave — la nappe peut atteindre les sous-sols sans jamais affleurer. C’est l’inondation par le bas — elle ne figure sur aucune carte de crue.
La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 8 pour inondation. Le dernier date de 2024.
| Anciens sites industriels inventoriés à 500 m | 2 | inventaire CASIAS, pas un diagnostic de pollution |
Ce que 2050 change, ici
| Indicateur | Aujourd’hui | En 2050 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Jours de sol sec · jours par an · lié à l’aléa argiles ci-dessus | 1 | 3 (0 à 12) | × 2,6 |
| Nuits chaudes · nuits au-dessus de 20 °C | 3 | 20 (11 à 24) | × 6 |
| Jours très chauds · jours au-dessus de 35 °C | 2 | 9 (6 à 14) | × 4,4 |
| Jours de fortes précipitations · jours par an | 0 | 0 (0 à 1) | × 2,1 |
La bande claire est l’écart entre les modèles : là où elle s’élargit, ils s’accordent moins. Le sol sec est ce qui fait travailler les argiles : c’est lui qui transforme un aléa cartographié en fissures. Projections de Météo-France (Climadiag Commune) sur la TRAJECTOIRE OFFICIELLE d’adaptation de l’État — TRACC — et non sur un scénario de notre choix. Ce sont des MODÈLES : les valeurs basse et haute encadrent ce sur quoi ils s’accordent, et l’écart entre elles fait partie de l’information. Les projections portent sur la commune entière, pas sur l’adresse.
CASIAS inventorie les sites ayant ACCUEILLI UNE ACTIVITÉ INDUSTRIELLE, pas les pollutions constatées. Un ancien garage ou une ancienne teinturerie y figurent sans qu’aucune analyse de sol n’ait été faite. C’est un signal pour qui creuse ou construit, pas un diagnostic — et le confondre avec une pollution avérée serait aussi faux que de l’ignorer. Aléa argiles du BRGM, arrêtés de catastrophe naturelle, mouvements de terrain et anciens sites industriels de Géorisques. Ces bases ne remplacent pas l’état des risques réglementaire, que le vendeur doit annexer à la promesse et qui porte sur la parcelle exacte.
Délinquance enregistrée à Andrézieux-Bouthéon
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de de 5 000 à 20 000 habitants — jamais à la moyenne française, qui ferait passer toute ville-centre pour dangereuse.
Somme des sept indicateurs retenus, rapportée à la population. Ce sont les FAITS qui s’additionnent, jamais les taux : le cambriolage se rapporte aux logements et les six autres aux habitants, et leur somme n’aurait pas de dénominateur. Le total est donc rapporté aux habitants pour tout le monde, cambriolages compris. Une année où un seul indicateur n’est pas publié n’a pas de total : la somme y manquerait des faits et se lirait comme une accalmie.
Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes de de 5 000 à 20 000 habitants. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.
| Indicateur | Taux | Médiane des communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus2025 · 311 faits | 29,8 ‰ habitants | 28,1 ‰ habitants | -10 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Cambriolages de logement2025 · 25 faits | 5,2 ‰ logements | 5,8 ‰ logements | -13 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Destructions et dégradations2025 · 97 faits | 9,3 ‰ habitants | 7,4 ‰ habitants | -21 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols dans les véhicules2025 · 22 faits | 2,1 ‰ habitants | 2,3 ‰ habitants | -15 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols de véhicule2025 · 25 faits | 2,4 ‰ habitants | 1,8 ‰ habitants | -18 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules2025 · 14 faits | 1,3 ‰ habitants | 1,5 ‰ habitants | -21 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols sans violence2025 · 87 faits | 8,3 ‰ habitants | 5,1 ‰ habitants | -16 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Violences physiques hors cadre familial2025 · 41 faits | 3,9 ‰ habitants | 2,8 ‰ habitants | +5 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Orientation et vis-à-vis
L’annonce ne précise pas l’orientation du logement. Voici ce que le bâti voisin bouche, côté par côté — à rapprocher de l’exposition réelle lors de la visite.
| Côté | Ce que le soleil y fait | Ce qui bouche |
|---|---|---|
| Nord | jamais de soleil direct | partiellement bouché — 4 m à 15 m |
| Est | soleil du matin | partiellement bouché — 3 m à 11 m |
| Sud | soleil de la mi-journée, toute l’année | dégagé |
| Ouest | soleil de l’après-midi et du soir | dégagé |
Le bâtiment le plus proche est à 11 m au est, haut de 3 m — moins de 25 m, distance en deçà de laquelle on distingue les visages d’une fenêtre à l’autre.
Pour voir ces hauteurs en volume, activez Bâtiments en 3D sur la carte des points d’intérêt, plus bas. Ce qui bouche est mesuré sur les hauteurs de bâtiment de la BD TOPO de l’IGN, DEPUIS LE SOL : un logement en étage voit plus loin, et d’autant plus qu’il est haut. Le RELIEF n’entre pas dans le calcul — une colline masque autant qu’un immeuble et ne figure pas dans cette base — pas plus que les arbres. L’exposition, elle, est reprise du texte de l’annonce : c’est une déclaration du vendeur, pas une mesure, et elle se vérifie à la visite.
Le quartier, à pied
Équipements recensés par l’INSEE dans un rayon de 1 200 m, pondérés par leur distance. Les seuils sont absolus : ils ne dépendent pas des autres annonces du site.
- Commercescorrectde quoi faire ses courses à pied, le plus proche à 214 m
- Transportsfaibledesservi par les transports en commun
- Écolescorrectdes établissements scolaires à proximité
- Santéexcellentmédecins et pharmacie à proximité, le plus proche à 318 m
- Restaurantsfaiblede la vie de quartier, le plus proche à 318 m
- Loisirsexcellentéquipements sportifs et culturels à proximité, le plus proche à 302 m
- DégagementcorrectTerrain plat aux alentours : ni dominant ni encaissé.
- Nuisancesexcellent10 installations classées à moins d’un kilomètre — la catégorie va du pressing à l’usine.
Parcelle cadastrale 42005000AR0307 : 364 m² de terrain · altitude 399 m.
Ce qu’on atteint d’ici
À 26 min de Saint-Étienne, distance que des locataires acceptent au quotidien.
Aucun trajet en transport en commun sous deux heures vers le bassin d’emploi pour une arrivée à 9 h : ce bien s’adresse à un locataire motorisé.
Trajet routier calculé par l’IGN sur la BD TOPO, hors trafic. Aux heures de pointe, comptez davantage sur les accès d’agglomération. Le trajet en transport est calculé sur les horaires GTFS publiés par les réseaux, pour une arrivée à 9 h, marche et correspondances comprises.
Est-ce que ça se vend, à Andrézieux-Bouthéon ?
Chaque année, un logement sur 45 change de propriétaire à Andrézieux-Bouthéon. Ailleurs en France, c’est un sur 53.
Les biens y changent de mains à peu près aussi souvent qu’ailleurs en France.
Mesuré sur 107 ventes de 2025 et 4 829 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.
Ce quartier, comparé à Andrézieux-Bouthéon
Nord Bouthéon Plaine est un IRIS — le découpage de l’INSEE en zones d’environ deux mille habitants, la maille la plus fine où le revenu, le chômage et le parc de logement soient publiés. Une commune moyenne ce qui compte : c’est ici que l’écart redevient visible.
- − 21 ptsLocataires : 23 % contre 44 % à Andrézieux-Bouthéon
Un quartier de propriétaires : moins de rotation, mais un vivier de locataires plus étroit. - − 17 ptsLogement social : 3 % contre 20 % à Andrézieux-Bouthéon
Part de HLM inférieure à la commune. - − 10 ptsPersonnes seules : 25 % contre 35 % à Andrézieux-Bouthéon
Moins de ménages d’une personne qu’ailleurs : la demande porte sur les surfaces familiales.
La délinquance ne se mesure pas à cette échelle. Le ministère de l’intérieur ne la publie que par commune : les chiffres sont sur la page de Andrézieux-Bouthéon. Aucune donnée publique ne les descend au quartier, et nous ne les inventons pas.
Recensement 2022, revenus FiLoSoFi 2021. Zone de 3 945 habitants. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.
Ce qui a changé à Andrézieux-Bouthéon depuis 2011
Chômage : 15,7 % en 2011, 10,1 % en 2022. Le chômage recule : la demande solvable s’élargit.
| Part des… | 2011 | 2016 | 2022 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Chômage | 15,7 % | 11,9 % | 10,1 % | −5,6 pts |
| Locataires | 45,7 % | 44,2 % | 43,8 % | stable |
| Logements vacants | 5,4 % | 6,9 % | 8,8 % | +3,4 pts |
| Logement social | 24,3 % | 21,9 % | 19,9 % | −4,3 pts |
Population : +6 % sur la période. Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.
Ce bien dans son territoire
Ventes conclues en 2025, publiées par l’État. Le millésime est celui du dernier exercice complet de la commune : il peut différer d’une commune à l’autre.
| Échelle | Prix au m² | Ventes | Nature du chiffre |
|---|---|---|---|
| Dans un rayon de 300 m | 3 053 € | 19 | médiane des ventes |
| Andrézieux-Bouthéon | 2 652 € | 48 | médiane des ventes |
| Loire | 1 960 € | 4 166 | moyenne pondérée des communes |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 2 552 € | 46 473 | moyenne pondérée des communes |
| France | 2 346 € | 439 953 | moyenne pondérée des communes |
Dans un rayon de 300 m, 19 ventes s’étalent de 1 595 €/m² à 5 099 €/m² du premier au neuvième décile. C’est l’écart que la médiane communale écrase, et c’est celui qui décide du prix d’un bien précis.
Les deux premiers échelons sont des médianes de transactions. Les suivants sont des moyennes pondérées par le nombre de ventes des médianes communales : nous disposons des médianes de chaque commune, pas des transactions de toute la France, et la médiane d’un ensemble ne se déduit pas de celles de ses parties. Le chiffre départemental répond donc à « quel est le prix là où se conclut une vente tirée au hasard dans le département », ce qui n’est pas la même question qu’une médiane.
Ce qui se vend, par tranche de prix
| Tranche | Ventes | Part |
|---|---|---|
| moins de 100 k€ | 3 | 4,5 % |
| 100 k€ à 200 k€ | 18 | 26,9 % |
| 200 k€ à 300 k€ | 28 | 41,8 % |
| 300 k€ à 500 k€ | 13 | 19,4 % |
| 500 k€ à 1 M€ | 4 | 6 % |
| plus de 1 M€ | 1 | 1,5 % |
Sur 67 ventes des deux dernières années, du même type de bien. La fenêtre est courte à dessein : une répartition étalée sur cinq ans mêlerait les prix d’avant la remontée des taux à ceux d’aujourd’hui. Les bornes, elles, sont fixes d’une commune à l’autre — un découpage calculé sur la plage observée donnerait des tranches différentes partout, et deux communes ne seraient plus comparables.
L’offre en vente à Andrézieux-Bouthéon
Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.
Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.
Combien de temps ce marché met à vendre
Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 61 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.
3 annonces en ligne
Le marché de Andrézieux-Bouthéon
Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.
Vente appartement
Prix médian au m² à Andrézieux-Bouthéon
1 975 €/m²ventes 2025
Borne basse 1 043 €/m² · borne haute 2 989 €/m²
Indice de confiance4/559 ventes recensées
Vente maison
Prix médian au m² à Andrézieux-Bouthéon
2 652 €/m²ventes 2025
Borne basse 1 769 €/m² · borne haute 3 514 €/m²
Indice de confiance3/548 ventes recensées
Location appartement
Loyer mensuel au m² à Andrézieux-Bouthéon
11,77 €annonces 2025
Borne basse 9,10 € · borne haute 15,23 €
Indice de confiance5/51 204 annonces observées
Location maison
Loyer mensuel au m² à Andrézieux-Bouthéon
10,98 €annonces 2025
Borne basse 8,14 € · borne haute 14,81 €
Indice de confiance5/5287 annonces observées
Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.
Prix au m² selon la taille du bien
Médiane des ventes conclues à Andrézieux-Bouthéon, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des appartements
Prix m² à la vente des maisons
Tension du marché à Andrézieux-Bouthéon
Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.
Évolution du loyer au m² à Andrézieux-Bouthéon
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Évolution du prix au m² à Andrézieux-Bouthéon
Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.
Évolution de la population à Andrézieux-Bouthéon
Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.
Répartitions à Andrézieux-Bouthéon
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce1,2 %50
- 2 pièces9,7 %423
- 3 pièces24 %1 044
- 4 pièces28,3 %1 231
- 5 pièces et +36,8 %1 599
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Artisans, commerçants3,3 %265
- Cadres et professions sup.5,6 %448
- Professions intermédiaires12,6 %1 004
- Employés15,9 %1 265
- Ouvriers16,4 %1 309
- Retraités27,6 %2 201
- Autres sans activité18,6 %1 483
Composition de Andrézieux-Bouthéon
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement54 %2 602
- Maison46 %2 216
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale98,7 %4 347
- Secondaire1,3 %57
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires
- Propriétaire55,4 %2 364
- Locataire44,6 %1 903
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié62,6 %3 698
- Célibataire37,4 %2 214
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Performance énergétique à Andrézieux-Bouthéon
Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.
3,7 % de passoires thermiques (80 logements classés F ou G) sur 2 162 diagnostics. Un logement G est interdit à la location depuis 2025, un F le sera en 2028.
Logements autorisés à Andrézieux-Bouthéon
Permis de construire et déclarations préalables créant au moins un logement, base Sitadel. Année de dépôt de la demande : un permis déposé en 2024 peut ne rien construire avant 2027. Rupture de série en 2026, Sitadel3 ayant remplacé Sitadel2 et révisé les millésimes antérieurs.
Andrézieux-Bouthéon en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Description de l’annonce
iad France - Sandra Peyron vous propose: NOUVELLE EXCLUSIVITE.. ANDREZIEUX-BOUTHEON, A VOIR RAPIDEMENT ! Située dans un petit lotissement des années 1980, je vous propose de venir pousser la porte de cette coquette maison de construction traditionnelle. Edifiée de plain pied, elle offre 90m2 habitable, une véranda et un garage de 26m2. Implantée sur environ 776m2 de terrain clos, vous pourrez la faire évoluer car elle est en zone constructible. Chauffage électrique. La maison est saine, il faudra prévoir une enveloppe travaux. Taxe foncière : 817 euros en 2023. Tableau électrique d'origine. Portail principal électrique. l'A72 est à quelques minutes en voiture. Infos complémentaires par téléphone. Merci et belle journée à vous. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 236 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sandra Peyron mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Saint Etienne sous le numéro 521618181, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.
Voir l’annonce d’origine
Ce bien est publié sur plusieurs sites ; nous n’en sommes pas l’annonceur.
Vendu à combien ?
Personne ne l’a encore déclaré. Les ventes publiées par l’État paraissent avec six mois à un an de retard : si vous savez à combien ce bien est parti, vous le savez avant tout le monde — et cette information ne s’achète nulle part.
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Rapports de visite
Une visite coûte une demi-journée. Ce qu’on y apprend — l’humidité, le bruit, la copropriété en travaux, la vue qui n’est pas celle des photos — n’est écrit nulle part.
Personne n’a encore visité, ou dit l’avoir fait.
Le carnet de ce bien
Ce que l’annonce ne dit pas et que vous avez découvert : un appel de fonds voté en assemblée, un DPE refait, une nuisance, le prix auquel il s’est finalement vendu. Une visite coûte une demi-journée à quelqu’un — la partager la fait gagner à tous les autres.
Personne n’a encore écrit ici. Le premier constat est le plus utile.
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Mes notes
Privées : vous seul pouvez les lire.
Connectez-vous pour ajouter des notes privées sur ce bien. Elles ne sont visibles que par vous.