Appartement - 4 pièce(s) - 88 m²
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Estimation d’après les ventes réelles
Calculée sur les ventes conclues à proximité, publiées par l’État et des bases privées, et pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté.
La bande verte est la fourchette estimée d’après les ventes comparables. Soit 3 471 €/m² estimés, contre 5 171 €/m² demandés. Fourchette à ± 10 % autour de l’estimation.
Le prix demandé est 49 % au-dessus de l’estimation, au-delà de la borne haute.
Ce qui fait ce prix
- +3,1 %Marché local en hausse3 655 €/m² sur les douze derniers mois contre 3 544 €/m² il y a plus de deux ans.
Les ventes comparables retenues
8 ventesCe sont les plus influentes du calcul, pas une sélection d’illustration. Le poids dit combien chacune a compté.
- 285 000 € · 81 m² · 4 p.3 519 €/m²juillet 202537 RUE DU 8 MAI 1945≈ 558 m du centre46 %
- 270 000 € · 107 m² · 4 p.2 523 €/m²juillet 20252 RTE DE CHASSELAY≈ 402 m du centre41 %
- 281 000 € · 77 m² · 3 p.3 649 €/m²octobre 20253 RUE DU 8 MAI 1945≈ 450 m du centre39 %
- 291 890 € · 82 m² · 4 p.3 560 €/m²août 202435 RUE DU 8 MAI 1945≈ 558 m du centre38 %
- 324 550 € · 109 m² · 5 p.2 978 €/m²février 202513 RTE DE CHASSELAY≈ 640 m du centre31 %
- 305 000 € · 89 m² · 4 p.3 427 €/m²janvier 202415 RUE DE LA REPUBLIQUE≈ 368 m du centre30 %
- 91 188 € · 81 m² · 4 p.1 126 €/m²février 202437 RUE DU 8 MAI 1945≈ 558 m du centre30 %
- 295 000 € · 85 m² · 4 p.3 471 €/m²janvier 202437 RUE DU 8 MAI 1945≈ 558 m du centre29 %
Vous avez visité ? Corrigez l’estimation
Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.
J’offre combien ?
Deux façons indépendantes d’approcher le prix réel de ce bien. Quand elles tombent au même endroit, le repère est solide ; quand elles s’écartent, c’est que le bien ou son prix sort de l’ordinaire.
Sur cette commune, les prix demandés dépassent les prix conclus de 39 %. Appliqué à ce bien, cet écart part du prix affiché — c’est une seconde route vers le prix réel, indépendante des comparables.
Ventes réellement conclues dans le voisinage, corrigées des différences de surface, d’étage, d’étiquette énergie et d’ancienneté. Cette estimation ignore le prix demandé.
Ce que le vendeur affiche aujourd’hui.
Frais de notaire compris, à 7,5 % dans l’ancien. Ni travaux ni frais de dossier.
Sur le prix d’achat seul, hors frais de notaire, pour rester comparable au rendement affiché ailleurs sur le site.
Aucun de ces montants n’est une offre qui sera acceptée. Ce qu’un vendeur accepte dépend de son urgence, de sa plus-value et des autres visiteurs — rien de tout cela n’est dans les données publiques. Ce que ces repères disent, c’est où se situent les ventes réellement conclues. Le reste est une négociation.
Ce que ce bien valait, trimestre par trimestre
Chaque point est une estimation refaite à cette date, avec les seules ventes qui lui étaient antérieures. Ce n’est pas la valeur d’aujourd’hui reportée en arrière : c’est ce que nous aurions annoncé ce jour-là.
Ce que ce bien rapporterait
Loyer d’annonce sur les appartements de 3 pièces ou plus, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.
Soit 3,22 % brut au prix demandé. Avant charges, taxe foncière, vacance et travaux — le simulateur les déduit.
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Nous avons mesuré l’écart sur les loyers demandés de 256 appartements répartis dans 18 départements.
Estimation d’après l’écart national
L’écart brut observé était de 20 %. Nous publions 14 % : le reste venait de l’emplacement et de la surface, le meublé se concentrant dans les centres-villes et sur les petits logements. Loyers demandés, et écart mesuré au département près — pas à la commune.
Ce que meubler change aussi
- Fiscalité. Le meublé relève du LMNP : les recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux, et le régime réel permet d’amortir le bien. C’est l’avantage le plus lourd, souvent plusieurs années sans impôt sur les loyers.
- Durée du bail. Un an renouvelable en meublé, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en nu. Le préavis du locataire tombe à un mois.
- Rotation et vacance. Un meublé change de locataire beaucoup plus souvent. Chaque départ coûte de la vacance, un état des lieux et une remise en état — ce que la prime de loyer doit d’abord couvrir.
- Mobilier. La loi impose une liste précise d’équipements (décret 2015-981). Il faut l’acheter, l’assurer et le remplacer : c’est un investissement et une charge récurrente.
Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.
Le détail de la note
Chaque critère est affiché avec sa valeur réelle. Un critère sans donnée est signalé, jamais compté comme nul.
Pour chaque critère : les points obtenus sur le maximum possible, et la valeur mesurée sous son intitulé.
- Prix au m² vs médiane communale+3 %0,38 / 1,50
- Étiquette énergétiquedonnée indisponible0,00 / 0,50
- Taux de bénéfice estimé-86,5 %0,00 / 1,00
- Évolution du prix au m² sur 5 ansdonnée indisponible0,00 / 0,50
- Tension à la revente+75 %0,40 / 0,50
- Évolution de la population sur 20 ans+34,1 %0,50 / 0,50
- Taux de chômage vs national+51,6 %0,25 / 0,25
- Taux de logements vacants vs national+37,6 %0,25 / 0,25
Couverture des critères : 80 % · tension à la revente : Facile à vendre
Achat et revente
Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.
Simulez votre projet
Déplacez les curseurs : tout se recalcule. Rien n’est enregistré, rien n’est transmis.
cashflow net · -25 577 € par an
gain net, apport initial déduit
Plus-value calculée aux barèmes en vigueur : 19 % d’impôt, exonéré à 22 ans, et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement à 30 ans.
Le rapport complet
Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.
Ce bien face à son marché
Comparé aux ventes réellement conclues sur la commune, pas aux prix demandés.
Mieux notés, à surface comparable
Meublé ou nu ?
| Location nue | Meublé (LMNP) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 205 € | 1 276 € |
| Loyers encaissés sur 10 ans | 144 600 € | 153 081 € |
| Charges, intérêts et travaux | −231 051 € | −231 051 € |
| Impôt et prélèvements sociaux négatif en nu : le déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus | +12 846 € | aucun |
| Mobilier | — | −15 840 € |
| Reste après impôt | -73 606 € | -93 810 € |
Le meublé se loue plus cher et efface l’impôt par l’amortissement, mais il faut acheter le mobilier et le remplacer. Sur ce bien, l’écart de loyer ne couvre pas cette dépense.
Les autres logements de l’immeuble
Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous affichons les autres lots du bâtiment — leur surface, leur étiquette énergie et leur estimation — et la valeur de l’immeuble entier.
Créez un compte pour apporter l’adresse si vous la connaissez — elle débloquera l’analyse pour tout le monde.
La commune, faute d’adresse
Cette annonce ne donne pas de position. La carte est centrée sur Quincieux : zoomez pour faire apparaître les parcelles et consulter leur zonage. La vue de rue n’est pas affichée — elle montrerait une voie prise au hasard, présentée comme celle du bien.
Cliquez une parcelle pour l’estimer. En vert, les zones constructibles ; en bleu, les zones agricoles et naturelles. Le code exact de la zone s’affiche au survol — la couleur ne porte jamais l’information seule.
Vous connaissez l’adresse ?
Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous situons la parcelle exacte, son règlement d’urbanisme, les places de stationnement exigées et la vue depuis la rue.
Créez un compte pour apporter l’adresse si vous la connaissez — elle débloquera l’analyse pour tout le monde.
Cadre réglementaire et risques
Le zonage commande les plafonds de loyer et l’éligibilité aux dispositifs. Les risques sont ceux recensés sur la commune, pas sur la parcelle.
Millésime 2022. Le zonage a été révisé depuis, sans publication nationale exploitable — à vérifier avant tout engagement fiscal.
Base GASPAR, Géorisques. Un risque recensé sur la commune ne signifie pas que ce bien y est exposé — l’état des risques réglementaire, lui, porte sur la parcelle et reste obligatoire à la vente.
Délinquance enregistrée à Quincieux
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de de 1 000 à 5 000 habitants — jamais à la moyenne française, qui ferait passer toute ville-centre pour dangereuse.
Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes de de 1 000 à 5 000 habitants. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.
| Indicateur | Taux | Médiane des communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Cambriolages de logement2024 · 9 faits | 5,9 ‰ logements | 7,2 ‰ logements | +3 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Destructions et dégradations2025 · 12 faits | 3,3 ‰ habitants | 5,7 ‰ habitants | -18 % | moins qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols dans les véhicules | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Vols de véhicule2025 · 13 faits | 3,5 ‰ habitants | 1,9 ‰ habitants | — | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Vols sans violence2025 · 40 faits | 10,9 ‰ habitants | 4,3 ‰ habitants | +65 % | plus qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Violences physiques hors cadre familial2021 · 7 faits | 2,0 ‰ habitants | 1,9 ‰ habitants | — | comme ailleurs à taille de commune comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Est-ce que ça se vend, à Quincieux ?
Chaque année, un logement sur 40 change de propriétaire à Quincieux. Ailleurs en France, c’est un sur 53.
Les biens y changent de mains 34 % plus souvent qu'ailleurs en France. Un acheteur y trouve du choix, un vendeur des acquéreurs.
Mesuré sur 38 ventes de 2025 et 1 514 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.
Ce qui a changé à Quincieux depuis 2011
Aucun de ces indicateurs n’a bougé de plus de deux points en 11 ans. C’est une information : le marché de Quincieux n’est pas en train de se transformer.
| Part des… | 2011 | 2016 | 2022 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Chômage | 6,8 % | 5,5 % | 5,8 % | stable |
| Locataires | 25,4 % | 25,1 % | 24,4 % | stable |
| Logements vacants | 4,2 % | 4,6 % | 5 % | stable |
| Logement social | 8,5 % | 8,9 % | 7,4 % | stable |
Population : +16 % sur la période. Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.
Ce bien dans son territoire
Ventes conclues en 2025, publiées par l’État. Le millésime est celui du dernier exercice complet de la commune : il peut différer d’une commune à l’autre.
| Échelle | Prix au m² | Ventes | Nature du chiffre |
|---|---|---|---|
| Quincieux | 3 248 € | 10 | médiane des ventes |
| Rhône | 3 731 € | 15 668 | moyenne pondérée des communes |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 3 275 € | 56 467 | moyenne pondérée des communes |
| France | 3 952 € | 363 651 | moyenne pondérée des communes |
Les deux premiers échelons sont des médianes de transactions. Les suivants sont des moyennes pondérées par le nombre de ventes des médianes communales : nous disposons des médianes de chaque commune, pas des transactions de toute la France, et la médiane d’un ensemble ne se déduit pas de celles de ses parties. Le chiffre départemental répond donc à « quel est le prix là où se conclut une vente tirée au hasard dans le département », ce qui n’est pas la même question qu’une médiane.
Ce qui se vend, par tranche de prix
| Tranche | Ventes | Part |
|---|---|---|
| moins de 100 k€ | 1 | 8,3 % |
| 100 k€ à 200 k€ | 5 | 41,7 % |
| 200 k€ à 300 k€ | 5 | 41,7 % |
| 300 k€ à 500 k€ | 1 | 8,3 % |
| 500 k€ à 1 M€ | 0 | 0 % |
| plus de 1 M€ | 0 | 0 % |
Sur 12 ventes des deux dernières années, du même type de bien. La fenêtre est courte à dessein : une répartition étalée sur cinq ans mêlerait les prix d’avant la remontée des taux à ceux d’aujourd’hui. Les bornes, elles, sont fixes d’une commune à l’autre — un découpage calculé sur la plage observée donnerait des tranches différentes partout, et deux communes ne seraient plus comparables.
L’offre en vente à Quincieux
Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.
Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.
Combien de temps ce marché met à vendre
Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 15 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.
1 annonce en ligne
Le marché de Quincieux
Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.
Vente appartement
Prix médian au m² à Quincieux
3 248 €/m²ventes 2025
Borne basse 1 108 €/m² · borne haute 4 231 €/m²
Indice de confiance2/510 ventes recensées
Vente maison
Prix médian au m² à Quincieux
3 499 €/m²ventes 2025
Borne basse 1 741 €/m² · borne haute 4 092 €/m²
Indice de confiance3/528 ventes recensées
Location appartement
Loyer mensuel au m² à Quincieux
13,69 €annonces 2025
Borne basse 10,81 € · borne haute 17,34 €
Indice de confiance5/5148 annonces observées
Location maison
Loyer mensuel au m² à Quincieux
12,72 €annonces 2025
Borne basse 9,49 € · borne haute 17,05 €
Indice de confiance1/5estimé depuis un territoire plus large
Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.
Prix au m² selon la taille du bien
Médiane des ventes conclues à Quincieux, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des appartements
Prix m² à la vente des maisons
Tension du marché à Quincieux
Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.
Évolution du loyer au m² à Quincieux
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Évolution du prix au m² à Quincieux
Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.
Évolution de la population à Quincieux
Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.
Répartitions à Quincieux
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce0,9 %13
- 2 pièces6 %85
- 3 pièces13,5 %191
- 4 pièces25,4 %360
- 5 pièces et +54,2 %768
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Agriculteurs exploitants1,1 %30
- Artisans, commerçants6,9 %189
- Cadres et professions sup.12,2 %332
- Professions intermédiaires13,8 %377
- Employés16,9 %461
- Ouvriers11,3 %308
- Retraités24,4 %665
- Autres sans activité13,3 %362
Composition de Quincieux
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement23,1 %349
- Maison76,9 %1 161
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale98,5 %1 417
- Secondaire1,5 %21
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires
- Propriétaire75,3 %1 053
- Locataire24,7 %345
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié68,1 %1 371
- Célibataire31,9 %642
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Performance énergétique à Quincieux
Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.
6,3 % de passoires thermiques (27 logements classés F ou G) sur 426 diagnostics. Un logement G est interdit à la location depuis 2025, un F le sera en 2028.
Logements autorisés à Quincieux
Permis de construire et déclarations préalables créant au moins un logement, base Sitadel. Année de dépôt de la demande : un permis déposé en 2024 peut ne rien construire avant 2027. Rupture de série en 2026, Sitadel3 ayant remplacé Sitadel2 et révisé les millésimes antérieurs.
Quincieux en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Description de l’annonce
BLG Immobilier vous présente: Beau 4 pièces de 88m² dans une future belle résidence de standing proche de toutes commodités. Se compose d'une entrée, 3 chambres, une salle de bains avec baignoire, une salle d'eau, WC indépendant, un beau séjour/cuisine très lumineux et clair donnant sur un jardin de 247m². Belle exposition. En complement: Un parking. Disponible rapidement -> 2eme trimestre 2026. Frais de notaire réduits et faibles charges de consommation énergétique. Normes RT2012 / RE2020 / HQE et Accessible PMR. Photos non contractuelles, suggestions d'aménagements et personnalisable sur demande. Pour toute demande d'information supplémentaire contactez Guillaume tous les jours même le dimanche (tél, mail, What'sApp). Guillaume D'OZOUVILLE - - BLG IMMOBILIER [27]
Voir l’annonce d’origine
Ce bien est publié sur un site ; nous n’en sommes pas l’annonceur.
- ParuVendu — 455 000 €
Vendu à combien ?
Personne ne l’a encore déclaré. Les ventes publiées par l’État paraissent avec six mois à un an de retard : si vous savez à combien ce bien est parti, vous le savez avant tout le monde — et cette information ne s’achète nulle part.
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Rapports de visite
Une visite coûte une demi-journée. Ce qu’on y apprend — l’humidité, le bruit, la copropriété en travaux, la vue qui n’est pas celle des photos — n’est écrit nulle part.
Personne n’a encore visité, ou dit l’avoir fait.
Le carnet de ce bien
Ce que l’annonce ne dit pas et que vous avez découvert : un appel de fonds voté en assemblée, un DPE refait, une nuisance, le prix auquel il s’est finalement vendu. Une visite coûte une demi-journée à quelqu’un — la partager la fait gagner à tous les autres.
Personne n’a encore écrit ici. Le premier constat est le plus utile.
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Mes notes
Privées : vous seul pouvez les lire.
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