Peu intéressant21 juillet 2026
Appartement 2 pièces 48 m²
159 900 €
Note1,93 / 5Rendement6,6 %
Bénéfice -3 173 € · -1,7 %28,7 % sous le marchéNégociation 15,1 %
Appartement 2 pièces 47 m²
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210 000 €Appartement · 47 m² · 2 pièces · 4 468 €/m²DPE D
Publiée le 2 juillet 2026 · en ligne depuis 1 mois
Estimation d’après les ventes réelles
Calculée sur 4 ventes conclues à proximité, publiées par l’État (DVF), et pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté.
231 700 €
confiance faible198 500 €4 932 €/m²265 000 €
Fourchette à ± 14 % · le point noir est le prix demandé, dans la fourchette
224 400 € d’après les ventes réelles, puis :
+1,4 % Étiquette D (mesuré ici)+1,9 % étage 3
Sur les estimations de ce niveau de confiance, l’écart médian au prix réellement payé est de 18,8 %, et 29 % tombent à moins de 10 %. Mesuré sur 3 346 ventes de 2025. Cet écart porte sur l’estimation avant les ajustements ci-dessus : les ventes publiées par l’État ne mentionnent ni l’étage, ni l’ascenseur, ni l’étiquette énergie, donc ces ajustements-là ne peuvent être vérifiés contre aucun prix payé.
Le prix demandé est 9 % en dessous de l’estimation.
Ce qui joue
- -9,7 %2 pièces sur ce marché
720 ventes de 2 pièces, à 4 312 €/m². - -6,8 %Marché local en baisse
3 973 €/m² sur les douze derniers mois contre 4 265 €/m² il y a plus de deux ans.
Les ventes qui portent ce chiffre
Ce sont les plus influentes du calcul, pas une sélection d’illustration. Le poids dit combien chacune a compté.
| Vendu | Prix | Surface | €/m² | Adresse | Distance | Poids |
|---|---|---|---|---|---|---|
| juin 2024 | 1 620 000 € | 60 m² · 2 p. | 27 000 | 247 AV GENERAL FRERE | — | 28 % |
| février 2023 | 175 000 € | 43 m² · 2 p. | 4 070 | 30 RUE BATAILLE | — | 12 % |
| mars 2023 | 286 200 € | 61 m² · 3 p. | 4 692 | 30 RUE BATAILLE | — | 10 % |
| janvier 2025 | 260 000 € | 46 m² · 2 p. | 5 652 | 40 CRS ALBERT THOMAS | 671 m | 6 % |
| juillet 2025 | 194 000 € | 52 m² · 3 p. | 3 731 | 1 PTR PETITE RUE DE MONPLAISIR | 668 m | 5 % |
| février 2024 | 267 000 € | 48 m² · 1 p. | 5 563 | 8 PTR PETITE RUE DE MONPLAISIR | 699 m | 3 % |
| juillet 2025 | 163 000 € | 30 m² | 5 433 | 24 CRS ALBERT THOMAS | 651 m | 3 % |
| septembre 2024 | 240 000 € | 55 m² · 2 p. | 4 364 | 6 RUE SAINT FIRMIN | 795 m | 3 % |
Ces écarts SONT compris dans le prix affiché, mais ils ne sont pas de la même étoffe que le reste : les ventes publiées par l’État n’indiquent ni l’étage, ni l’ascenseur, ni l’étiquette énergie, donc aucun prix réellement payé ne permet de les vérifier — et aucun ne le permettra jamais. Ils sont mesurés sur les prix DEMANDÉS des annonces, à commune comparable : c’est ce que les vendeurs réclament, pas ce que les acheteurs paient. L’écart médian publié porte sur l’estimation AVANT cet ajustement.
Ce calcul ignore l’état, l’exposition, le balcon et la vue : les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Une visite bat toujours ce chiffre — la fourchette mesure précisément ce qu’il ne sait pas.
Vous avez visité ? Corrigez l’estimation
Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.
J’offre combien ?
Deux façons indépendantes d’approcher le prix réel de ce bien. Quand elles tombent au même endroit, le repère est solide ; quand elles s’écartent, c’est que le bien ou son prix sort de l’ordinaire.
- Le prix demandé, moins l’écart habituel de la communeSur cette commune, les prix demandés dépassent les prix conclus de 15 %. Appliqué à ce bien, cet écart part du prix affiché — c’est une seconde route vers le prix réel, indépendante des comparables.
- 178 269 €15,1 % sous le prix demandé
- Prix demandéCe que le vendeur affiche aujourd’hui.
- 210 000 €
- Ce que des biens comparables se sont vendusVentes réellement conclues dans le voisinage, corrigées des différences de surface, d’étage, d’étiquette énergie et d’ancienneté. Cette estimation ignore le prix demandé.
- 231 700 €-10,3 % sous le prix demandé
- Économie sur le prix demandé
- 31 731 € soit 15,1 %
- Coût totalFrais de notaire compris, à 7,5 % dans l’ancien. Ni travaux ni frais de dossier.
- 191 639 €
- Rendement brut à ce prixSur le prix d’achat seul, hors frais de notaire — pour rester comparable au rendement affiché ailleurs sur le site.
- 5,1 %
- Face aux ventes comparables
- sous ce que les ventes comparables soutiennent
Aucun de ces montants n’est une offre qui sera acceptée. Ce qu’un vendeur accepte dépend de son urgence, de sa plus-value et des autres visiteurs — rien de tout cela n’est dans les données publiques. Ce que ces repères disent, c’est où se situent les ventes réellement conclues. Le reste est une négociation.
Ce que ce bien valait, trimestre par trimestre
Chaque point est une estimation refaite à cette date, avec les seules ventes qui lui étaient antérieures. Ce n’est pas la valeur d’aujourd’hui reportée en arrière : c’est ce que nous aurions annoncé ce jour-là.
De 2021-T3 à 2026-T1 : -9,4 % au mètre carré, soit 246 100 € → 223 100 € pour ce bien. Les points creux — 1 sur 14 — reposent sur trop peu de ventes antérieures pour être fermes : leur confiance est faible.
Cette courbe suit le marché d’un bien de cette taille dans ce secteur, pas l’histoire de ce logement-là. Une rénovation ou un abandon ne s’y voient pas. Elle s’arrête à 2026-T1 parce que la vente la plus récente publiée par l’État date du 30 décembre 2025 — les ventes sont publiées avec plusieurs mois de retard.
Projection 2026
- +5,6 %244 700 €
Soit 231 700 € aujourd’hui, projeté depuis 2025 d’après la dynamique des dernières années de ce marché.
Ce chiffre ne vaut pas grand-chose, et voici pourquoi. Cette projection ne fait pas mieux que de supposer un prix inchangé. Mesurée sur 385 marchés et 8 années, elle l’emporte 51 % du temps — soit pile ou face. Elle a bien fonctionné de 2019 à 2022, pendant la hausse régulière, et s’est trompée de 2023 à 2025, au retournement : autrement dit, elle marche tant que rien ne change et échoue quand quelque chose change. Ne fondez aucune décision dessus.
Erreur médiane mesurée : 6,5 % pour la projection contre 6,4 % pour la règle « le prix ne bouge pas » — sur 385 marchés et 8 années, chaque année prédite avec les seules années qui la précédaient.
Ce que ce bien rapporterait
Loyer d’annonce sur les appartements de 1 ou 2 pièces, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.
870 € / mois
entre 690 € et 1 080 €
18,5 €/m² charges comprisesconfiance faible12178 annonces sur la commune
Soit 4,97 % brut au prix demandé. Avant charges, taxe foncière, vacance et travaux — le simulateur les déduit.
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Nous avons mesuré l’écart sur les loyers demandés de 256 appartements répartis dans 18 départements.
Estimation d’après l’écart national
Location nue870 €Bail de trois ans, revenus fonciers.4,97 % brut
Location meublée+ 14 %988 €Bail d’un an, régime LMNP.5,65 % brut
L’écart brut observé était de 20 %. Nous publions 14 % : le reste venait de l’emplacement et de la surface, le meublé se concentrant dans les centres-villes et sur les petits logements. Loyers demandés, et écart mesuré au département près — pas à la commune.
Ce que meubler change aussi
- Fiscalité. Le meublé relève du LMNP : les recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux, et le régime réel permet d’amortir le bien. C’est l’avantage le plus lourd, souvent plusieurs années sans impôt sur les loyers.
- Durée du bail. Un an renouvelable en meublé, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en nu. Le préavis du locataire tombe à un mois.
- Rotation et vacance. Un meublé change de locataire beaucoup plus souvent. Chaque départ coûte de la vacance, un état des lieux et une remise en état — ce que la prime de loyer doit d’abord couvrir.
- Mobilier. La loi impose une liste précise d’équipements (décret 2015-981). Il faut l’acheter, l’assurer et le remplacer : c’est un investissement et une charge récurrente.
Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.
Le détail de la note
1,01/ 5
Chaque critère est affiché avec sa valeur réelle. Un critère sans donnée est signalé, jamais compté comme nul.
1,01/5· Peu intéressant
| Critère | Points | Maximum | Valeur mesurée |
|---|---|---|---|
| Prix au m² vs médiane communale | 0,38 | 1,50 | +4,3 % |
| Étiquette énergétique | 0,28 | 0,50 | +400 % |
| Taux de bénéfice estimé | 0,00 | 1,00 | -33,8 % |
| Évolution du prix au m² sur 5 ans | 0,00 | 0,50 | -10,3 % |
| Tension à la revente | 0,10 | 0,50 | +50 % |
| Évolution de la population sur 20 ans | 0,20 | 0,50 | +11,8 % |
| Taux de chômage vs national | 0,00 | 0,25 | -14,7 % |
| Taux de logements vacants vs national | 0,05 | 0,25 | +2,2 % |
| Total | 1,01 | 5,00 | 1,01/5· Peu intéressant |
Couverture des critères : 100 % · tension à la revente : Normal à vendre
Achat et revente
Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.
Achat du bien
- Prix d’achatfrais d’agence inclus
- 210 000 €
- Frais de notaire7,5 % — ancien
- 15 750 €
- Travaux estimés500 €/m² — ajustable au curseur plus bas
- 23 500 €
- Surface
- 47 m²
- Prix au m²
- 4 468 €/m²
- Coût total
- 249 250 €
Revente du bien (optimiste)
- Revente estimée47 m² × 5 523 €
- 259 581 €
- Bénéfice estimérevente − coût total
- 10 331 €
- Taux de bénéficebénéfice ÷ revente
- +4 %
- Référence
- 9ᵉ décile des ventes conclues
Revente du bien (pessimiste)
- Revente estimée47 m² × 2 522 €
- 118 534 €
- Bénéfice estimérevente − coût total
- -130 716 €
- Taux de bénéficebénéfice ÷ revente
- -110,3 %
- Référence
- 1ᵉʳ décile des ventes conclues
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Votre projet
Budget global
253 489 €
| Prix du bien | 210 000 € | 83 % |
| Travaux et ameublement | 23 500 € | 9 % |
| Frais de notaire | 15 750 € | 6 % |
| Frais bancaires | 1 500 € | 1 % |
| Garantie | 2 739 € | 1 % |
| Emprunté | 228 250 € |
Chaque mois
-876 €
cashflow net · -10 516 € par an
| Loyer | 751 € |
| Charges de copropriété | -75 € |
| Taxe foncière | -63 € |
| Entretien | -75 € |
| Autres charges | -38 € |
| Mensualité de crédit | -1 377 € |
Rentabilité nette 2,37 % · brute 3,56 %
À la revente, dans 10 ans
77 656 €
gain net, apport initial déduit
| Valeur estimée | 231 971 € |
| Capital restant dû | -133 315 € |
| Impôt sur la plus-value | -0 € |
| Prélèvements sociaux | -0 € |
| Apport initial | -21 000 € |
Plus-value calculée aux barèmes en vigueur : 19 % d’impôt, exonéré à 22 ans, et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement à 30 ans.
Le rapport complet
Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.
Ce bien face à son marché
Comparé aux ventes réellement conclues sur la commune, pas aux prix demandés.
Prix de ce bien face au marché local-12,7 %
4 468 €/m² ce bien3 965 €/m² autour
Prix au m² de ce bien
4 468 €/m²
Ventes conclues sur la commune
3 965 €/m²
médiane, source DVF
Rendement brut estimé
4,3 %
correct · commune 4,8 %
Rendement net
2,4 %
charges et vacance déduites · brut 3,6 % frais compris
Cash-flow mensuel
-876 €
après mensualité de 1 377 € · apport 21 000 € sur 20 ans à 3,4 %
Autour du bien · 1,0 km
4 787 €/m²
4555 ventes 2021–2025
Écart aux autres annonces
+4,3 %
moins cher que la médiane locale
Bénéfice estimé
-62 895 €
soit -33,8 % du prix de revente
Marge de négociation locale
15,1 %
écart moyen demandé / conclu
Mieux notés, à surface comparable
Même commune, même type de bien, surface à ±30 %. Le prix n’entre pas dans la sélection — c’est justement l’écart à surface égale qu’il s’agit de voir.
Peu intéressant22 juillet 2026
Appartement 3 pièces 56 m²
159 000 €
Note1,86 / 5Rendement6,2 %
Bénéfice 17 515 € · +7,9 %39,2 % sous le marchéNégociation 15,1 %
Peu intéressant21 juillet 2026
Appartement 2 pièces 49 m²
132 500 €
Note1,85 / 5Rendement8,2 %
Bénéfice 12 648 € · +6,5 %42,1 % sous le marchéNégociation 15,1 %
Le DPE annoncé, face au registre
60 diagnostics officiels relevés dans un rayon de 100 m autour de ce bien, publiés par l’ADEME.
Annoncé
D
Médiane du voisinage
C
sur 60 diagnostics
Construction
2001-2005
appartement
Ces diagnostics décrivent le bâtiment et la rue, pas forcément ce logement. Un écart est une question à poser au vendeur, pas une preuve.
Meublé ou nu ?
Sur 10 ans, après impôt et mobilier déduit, le nu rapporte 7 930 € de plus.
| Location nue | Meublé (LMNP) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 751 € | 795 € |
| Loyers encaissés sur 10 ans | 90 120 € | 95 406 € |
| Charges, intérêts et travaux | −118 993 € | −118 993 € |
| Impôt et prélèvements sociaux — négatif en nu : le déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus | +4 755 € | aucun |
| Mobilier | — | −8 460 € |
| Reste après impôt | -24 118 € | -32 048 € |
Le meublé se loue 10.1 % de plus, mesuré sur 983 loyers dans 49 départements, à département et surface comparables. L’écart brut qu’on lit ailleurs vaut +25 % : il mélange le mobilier avec les centres-villes chers et les petites surfaces. Pack mobilier estimé à 180 € du m². Comparaison sur les loyers encaissés, les charges, les intérêts et l’impôt — hors remboursement du capital, identique dans les deux cas, et hors revente. La prime de loyer du meublé est mesurée à +10,1 % à département et surface comparables, et non l’écart brut de +25 % qui mélange le mobilier avec les centres-villes et les petites surfaces. Deux semaines de vacance annuelle supplémentaire sont retenues en meublé, faute de mesure du délai de relocation. L’amortissement du meublé se réintègre dans la plus-value à la revente.
Les autres logements de l’immeuble
Cette annonce ne donne pas de position précise, et son adresse n’est écrite nulle part : le fournisseur ne la transmet pas. Avec elle, nous affichons les autres lots du bâtiment — leur surface, leur étiquette énergie et leur estimation — et la valeur de l’immeuble entier.
Créez un compte pour apporter l’adresse si vous la connaissez — elle débloquera l’analyse pour tout le monde.
Urbanisme
Zone du plan local d’urbanisme au point du bien, Géoportail de l’Urbanisme.
Zone du PLU
Zone mixte de liaison entre les quartiers centraux et peripheriques. Le bati est en ordre discontinu de facon dense en front de rue ou avec de faibles reculs. Dans les coeurs d ilot l emprise du bati est moindre la presence vegetale est signiU
Délinquance enregistrée à Lyon 8e Arrondissement
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur.
Somme des sept indicateurs retenus, rapportée à la population. Ce sont les FAITS qui s’additionnent, jamais les taux : le cambriolage se rapporte aux logements et les six autres aux habitants, et leur somme n’aurait pas de dénominateur. Le total est donc rapporté aux habitants pour tout le monde, cambriolages compris. Une année où un seul indicateur n’est pas publié n’a pas de total : la somme y manquerait des faits et se lirait comme une accalmie.
Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes comparables. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.
| Indicateur | Taux | Médiane des communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus2025 · 5 029 faits | 58,5 ‰ habitants | — | -5 % | pas de repère comparable |
| Cambriolages de logement2025 · 313 faits | 6,3 ‰ logements | — | -30 % | pas de repère comparable |
| Destructions et dégradations2025 · 903 faits | 10,5 ‰ habitants | — | -24 % | pas de repère comparable |
| Vols dans les véhicules2025 · 1 033 faits | 12,0 ‰ habitants | — | -7 % | pas de repère comparable |
| Vols de véhicule2025 · 219 faits | 2,5 ‰ habitants | — | -20 % | pas de repère comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules2025 · 248 faits | 2,9 ‰ habitants | — | +14 % | pas de repère comparable |
| Vols sans violence2025 · 1 957 faits | 22,8 ‰ habitants | — | +9 % | pas de repère comparable |
| Violences physiques hors cadre familial2025 · 356 faits | 4,1 ‰ habitants | — | +12 % | pas de repère comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Le quartier, à pied
Équipements recensés par l’INSEE dans un rayon de 1 200 m, pondérés par leur distance. Les seuils sont absolus : ils ne dépendent pas des autres annonces du site.
- Commercescorrectde quoi faire ses courses à pied
- Transportsexcellentdesservi par les transports en commun, le plus proche à 75 m
- Écolesexcellentdes établissements scolaires à proximité, le plus proche à 269 m
- Santécorrectmédecins et pharmacie à proximité
- Restaurantscorrectde la vie de quartier, le plus proche à 160 m
- Loisirsexcellentéquipements sportifs et culturels à proximité, le plus proche à 294 m
- DégagementcorrectTerrain plat aux alentours : ni dominant ni encaissé.
- CalmeabsentVoie ferrée à 35 m : bruit intermittent, plus pénalisant qu’un trafic continu.
- Nuisancesexcellent10 installations classées à moins d’un kilomètre — la catégorie va du pressing à l’usine.
Parcelle cadastrale 69383000AZ0226 : 915 m² de terrain · altitude 168 m.
Ce qu’on atteint d’ici
À 11 min de Lyon : la demande locative suit celle de l’agglomération.
Bassin d’emploi, en voiture
11 min
Lyon · 2,8 km en voiture
Aucun trajet en transport en commun sous deux heures vers le bassin d’emploi pour une arrivée à 9 h : ce bien s’adresse à un locataire motorisé.
Trajet routier calculé par l’IGN sur la BD TOPO, hors trafic. Aux heures de pointe, comptez davantage sur les accès d’agglomération. Le trajet en transport est calculé sur les horaires GTFS publiés par les réseaux, pour une arrivée à 9 h, marche et correspondances comprises.
Carte des points d’intérêt
Ventes réellement conclues à proximité, publiées par l’État, et équipements de la base INSEE. Fond de plan IGN.
Fond
Ventes
Points d’intérêt
Risques
Volume
Type de bien
Année de vente
Les ventes cerclées sont celles qui portent l’estimation — les autres ont pesé trop peu pour compter. 353 ventes affichées dans un rayon de 1,0 km. En bleu, les ventes plus chères que ce bien ; en vert, les moins chères.
Est-ce que ça se vend, à Lyon 8e Arrondissement ?
Chaque année, un logement sur 50 change de propriétaire à Lyon 8e Arrondissement. Ailleurs en France, c’est un sur 53.
Les biens y changent de mains à peu près aussi souvent qu’ailleurs en France.
À Lyon 8e Arrondissement
1 sur 50
logement vendu chaque année
En France
1 sur 53
moyenne des 34 894 communes
Écart
+6 %
de ventes de plus qu’ailleurs
Mesuré sur 982 ventes de 2025 et 49 497 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.
Ce qui a changé à Lyon 8e Arrondissement depuis 2011
Logement social : 29,6 % en 2011, 26,4 % en 2022. La part de HLM recule.
| Part des… | 2011 | 2016 | 2022 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Chômage | 15 % | 15,7 % | 13,7 % | stable |
| Locataires | 67,8 % | 67,3 % | 68,9 % | stable |
| Logements vacants | 7,8 % | 7,8 % | 7,9 % | stable |
| Logement social | 29,6 % | 27,9 % | 26,4 % | −3,2 pts |
Population : +5 % sur la période. Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.
Le prix du neuf à Lyon 8e Arrondissement
6 111 €/m² pour les appartements vendus sur plan, contre 3 968 €/m² dans l’ancien de la même commune.
L’écart brut est de +54 %, mais il ne mesure pas ce que vaut le neuf : les programmes sortent dans les secteurs qui se développent, quand l’ancien se vend dans toute la commune. À endroit et à moment comparables, la neuvité vaut +43,3 % — mesuré sur 1 327 822 ventes, à effets fixes commune × année. Le reste de l’écart est de la géographie.
Médiane
6 111 €/m²
ventes en l’état futur d’achèvement
La moitié entre
5 079 et 7 789
€/m², quartiles
Mesuré sur
650
ventes de 2021 à 2025
Le prix selon la taille
| Typologie | Prix au m² | Écart à la médiane | Ventes |
|---|---|---|---|
| T1 studio | 8 147 € | +33 % | 234 |
| T2 | 6 170 € | +1 % | 145 |
| T3 | 5 219 € | −15 % | 180 |
| T4 | 4 973 € | −19 % | 73 |
| T5 | 5 304 € | −13 % | 16 |
Le prix au m² des petites surfaces est plus élevé : cuisine et salle de bains s’amortissent sur moins de mètres. Les très grandes remontent aussi — elles relèvent d’un autre marché. Une typologie n’est montrée qu’à partir de 6 ventes.
Ce sont des ventes sur plan, issues de DVF. Leur prix n’est pas comparable tel quel à celui de l’ancien : il porte une TVA à 20 % là où l’ancien supporte des droits de mutation à 5,8 %, il rémunère une garantie décennale et une absence de travaux, et les frais de notaire y sont réduits. Une part de l’écart est donc fiscale et ne se retrouve pas à la revente.
Un seul logement par vente : les tranches vendues en bloc à un investisseur institutionnel portent un prix global qu’aucune surface individuelle ne permet de répartir, et elles sont écartées. En deçà de 10 ventes, ce bloc ne s’affiche pas.
Ce bien dans son territoire
Ventes conclues en 2025, publiées par l’État. Le millésime est celui du dernier exercice complet de la commune : il peut différer d’une commune à l’autre.
| Échelle | Prix au m² | Ventes | Nature du chiffre |
|---|---|---|---|
| Dans un rayon de 800 m | 5 303 € | 103 | médiane des ventes |
| Lyon 8e Arrondissement | 3 965 € | 924 | médiane des ventes |
| Rhône | 3 731 € | 15 668 | moyenne pondérée des communes |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 3 275 € | 56 467 | moyenne pondérée des communes |
| France | 3 952 € | 363 651 | moyenne pondérée des communes |
Dans un rayon de 800 m, 103 ventes s’étalent de 3 583 €/m² à 6 556 €/m² du premier au neuvième décile. C’est l’écart que la médiane communale écrase, et c’est celui qui décide du prix d’un bien précis.
Les deux premiers échelons sont des médianes de transactions. Les suivants sont des moyennes pondérées par le nombre de ventes des médianes communales : nous disposons des médianes de chaque commune, pas des transactions de toute la France, et la médiane d’un ensemble ne se déduit pas de celles de ses parties. Le chiffre départemental répond donc à « quel est le prix là où se conclut une vente tirée au hasard dans le département », ce qui n’est pas la même question qu’une médiane.
Ce qui se vend, par tranche de prix
| Tranche | Ventes | Part |
|---|---|---|
| moins de 100 k€ | 79 | 6,3 % |
| 100 k€ à 200 k€ | 527 | 42,1 % |
| 200 k€ à 300 k€ | 385 | 30,8 % |
| 300 k€ à 500 k€ | 228 | 18,2 % |
| 500 k€ à 1 M€ | 31 | 2,5 % |
| plus de 1 M€ | 2 | 0,2 % |
Sur 1 252 ventes des deux dernières années, du même type de bien. La fenêtre est courte à dessein : une répartition étalée sur cinq ans mêlerait les prix d’avant la remontée des taux à ceux d’aujourd’hui. Les bornes, elles, sont fixes d’une commune à l’autre — un découpage calculé sur la plage observée donnerait des tranches différentes partout, et deux communes ne seraient plus comparables.
L’offre en vente à Lyon 8e Arrondissement
Biens en vente
58
annonces suivies actuellement en ligne
Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.
Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.
Combien de temps ce marché met à vendre
Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 12 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.
En ligne depuis 33 jours, soit plus du double des autres annonces du secteur. Un bien qui ne part pas est un bien mal placé en prix : c’est le moment de négocier.
51 annonces en ligne
Le marché de Lyon 8e Arrondissement
Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.
Vente appartement
Prix médian au m² à Lyon 8e Arrondissement
3 965 €/m²ventes 2025
Borne basse 2 522 €/m² · borne haute 5 523 €/m²
Indice de confiance5/5924 ventes recensées
Vente maison
Prix médian au m² à Lyon 8e Arrondissement
4 433 €/m²ventes 2025
Borne basse 2 828 €/m² · borne haute 6 498 €/m²
Indice de confiance4/558 ventes recensées
Location appartement
Loyer mensuel au m² à Lyon 8e Arrondissement
15,97 €annonces 2025
Borne basse 12,60 € · borne haute 20,23 €
Indice de confiance5/519 936 annonces observées
Location maison
Loyer mensuel au m² à Lyon 8e Arrondissement
15,85 €annonces 2025
Borne basse 10,75 € · borne haute 23,37 €
Indice de confiance5/5154 annonces observées
Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.
Prix au m² selon la taille du bien
Médiane des ventes conclues à Lyon 8e Arrondissement, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des appartements
Prix m² à la vente des maisons
Tension du marché à Lyon 8e Arrondissement
Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.
Évolution du loyer au m² à Lyon 8e Arrondissement
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Appartements1 an +2,9 %2 ans +7,5 %3 ans +10,2 %
Maisons1 an +10,1 %2 ans +9,3 %3 ans +32 %
Évolution du prix au m² à Lyon 8e Arrondissement
Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.
Appartements1 an -3,9 %2 ans -5,8 %5 ans -9,6 %10 ans +21,4 %
Maisons1 an -15,5 %2 ans -23 %5 ans -22,7 %10 ans +16,7 %
Répartitions à Lyon 8e Arrondissement
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce14,7 %6 466
- 2 pièces24,7 %10 858
- 3 pièces29,8 %13 093
- 4 pièces20,4 %8 980
- 5 pièces et +10,3 %4 534
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Agriculteurs exploitants0 %2
- Artisans, commerçants1,9 %1 343
- Cadres et professions sup.12 %8 487
- Professions intermédiaires16 %11 277
- Employés16,5 %11 639
- Ouvriers9,3 %6 544
- Retraités20,2 %14 210
- Autres sans activité24,1 %16 955
Composition de Lyon 8e Arrondissement
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement96,1 %46 672
- Maison3,9 %1 888
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale96,3 %43 931
- Secondaire3,7 %1 679
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires
- Propriétaire29,4 %12 612
- Locataire70,6 %30 261
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié41,8 %21 505
- Célibataire58,2 %29 956
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Performance énergétique à Lyon 8e Arrondissement
Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.
A0,1 %45
B7,5 %2 307
C45,3 %13 968
D27,7 %8 546
E14,2 %4 384
F3,6 %1 108
G1,6 %497
5,2 % de passoires thermiques (1 605 logements classés F ou G) sur 30 855 diagnostics. Un logement G est interdit à la location depuis 2025, un F le sera en 2028.
Lyon 8e Arrondissement en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Âge médian
33 ans
interpolé par tranche
Logements
49 497
parc total
Résidences principales
88,8 %
du parc total
Résidences secondaires
3,4 %
du parc total
Logements vacants
7,9 %
du parc total
Locataires
68,9 %
des résidences principales
Logement social
26,4 %
des résidences principales
Taux de chômage
13,7 %
au sens du recensement
Élèves et étudiants
16,9 %
des 15-64 ans, lycéens compris · médiane des communes 7,3 % (+9,6 pts)
Célibataires
41,9 %
des 15 ans et plus
Population sur 20 ans
+11,8 %
évolution
Description de l’annonce
T2 - Lyon 8E - 47M² Au pied du Tram T2 (arrêt Maryse Bastié - Jean Xxiii), et à quelques minutes de l Avenue des Frères Lumière et du métro D (Monplaisir Lumière et Grange Blanche) Appartement T2 de 47m² au 3e étage de cette résidence construite en 1990. Il comprend un hall d entrée, un séjour ouvert sur la petite cuisine aménagée, petit espace extérieur, une grande chambre avec rangement et une salle de bains rénovée récemment. Une place de stationnement privative complète ce bien. Copropriété de 226 lots principaux. Charges annuelles : 1 200 euros. Pour toute visite ou information complémentaire. Contactez votre agence Immobilière de l?Est de Lyon . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires à la charge du vendeurNos honoraires
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Ce bien est publié sur un site ; nous n’en sommes pas l’annonceur.
- DB — 210 000 €
Vendu à combien ?
Personne ne l’a encore déclaré. Les ventes publiées par l’État paraissent avec six mois à un an de retard : si vous savez à combien ce bien est parti, vous le savez avant tout le monde — et cette information ne s’achète nulle part.
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Rapports de visite
Une visite coûte une demi-journée. Ce qu’on y apprend — l’humidité, le bruit, la copropriété en travaux, la vue qui n’est pas celle des photos — n’est écrit nulle part.
Personne n’a encore visité, ou dit l’avoir fait.
Le carnet de ce bien
Ce que l’annonce ne dit pas et que vous avez découvert : un appel de fonds voté en assemblée, un DPE refait, une nuisance, le prix auquel il s’est finalement vendu. Une visite coûte une demi-journée à quelqu’un — la partager la fait gagner à tous les autres.
Personne n’a encore écrit ici. Le premier constat est le plus utile.
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Mes notes
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