Maison 3 pièces 75 m²
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Estimation d’après les ventes réelles
Calculée sur les ventes conclues à proximité, publiées par l’État et des bases privées, et pondérées par leur ressemblance avec ce bien : surface, nombre de pièces, distance, ancienneté.
La bande verte est la fourchette estimée d’après les ventes comparables. Soit 1 969 €/m² estimés, contre 520 €/m² demandés. Fourchette à ± 24 % autour de l’estimation.
Le prix demandé est 74 % en dessous de l’estimation, sous la borne basse.
Ce qui fait ce prix
- +12,2 %3 pièces sur ce marché22 ventes de 3 pièces, à 2 209 €/m².
Les ventes comparables retenues
8 ventesCe sont les plus influentes du calcul, pas une sélection d’illustration. Le poids dit combien chacune a compté.
- 126 000 € · 64 m² · 3 p.1 969 €/m²octobre 20259 RUE DE L ABBE LEVETà 89 m44 %
- 135 000 € · 70 m² · 3 p.1 929 €/m²mars 202512 RUE CHARLES DE GAULLEà 97 m41 %
- 255 000 € · 96 m² · 4 p.2 656 €/m²septembre 202414 RUE PORTE GAILLARDà 14 m34 %
- 82 350 € · 50 m² · 3 p.1 647 €/m²mars 202413 RUE PORTE GAILLARDà 21 m28 %
- 64 550 € · 70 m² · 3 p.922 €/m²avril 20234 RUE DE VERDUNà 37 m19 %
- 115 000 € · 65 m² · 2 p.1 769 €/m²juin 20251 RUE BENOIT CHAPUISà 259 m18 %
- 105 000 € · 60 m² · 2 p.1 750 €/m²novembre 20244 BD DU COUHARDà 231 m17 %
- 252 600 € · 67 m² · 3 p.3 770 €/m²septembre 202419 RUE DE L ORMEà 305 m16 %
Vous avez visité ? Corrigez l’estimation
Le calcul ignore l’état, l’exposition et la vue — les ventes publiées par l’État ne les mentionnent pas. Vous, vous les avez vus. Créez un compte pour enregistrer votre propre estimation : elle reste privée et le rendement se recalcule dessus.
J’offre combien ?
Deux façons indépendantes d’approcher le prix réel de ce bien. Quand elles tombent au même endroit, le repère est solide ; quand elles s’écartent, c’est que le bien ou son prix sort de l’ordinaire.
Sur cette commune, les prix demandés dépassent les prix conclus de 1 %. Appliqué à ce bien, cet écart part du prix affiché — c’est une seconde route vers le prix réel, indépendante des comparables.
Ce que le vendeur affiche aujourd’hui.
Ventes réellement conclues dans le voisinage, corrigées des différences de surface, d’étage, d’étiquette énergie et d’ancienneté. Cette estimation ignore le prix demandé.
Frais de notaire compris, à 7,5 % dans l’ancien. Ni travaux ni frais de dossier.
Sur le prix d’achat seul, hors frais de notaire, pour rester comparable au rendement affiché ailleurs sur le site.
Aucun de ces montants n’est une offre qui sera acceptée. Ce qu’un vendeur accepte dépend de son urgence, de sa plus-value et des autres visiteurs — rien de tout cela n’est dans les données publiques. Ce que ces repères disent, c’est où se situent les ventes réellement conclues. Le reste est une négociation.
Ce que ce bien valait, trimestre par trimestre
Chaque point est une estimation refaite à cette date, avec les seules ventes qui lui étaient antérieures. Ce n’est pas la valeur d’aujourd’hui reportée en arrière : c’est ce que nous aurions annoncé ce jour-là.
Projection 2026
Ce que ce bien rapporterait
Loyer d’annonce sur les maisons de la commune, publié par l’État à partir des annonces de SeLoger et leboncoin. Millésime 2025.
Soit 22,77 % brut au prix demandé. Avant charges, taxe foncière, vacance et travaux — le simulateur les déduit.
Nu ou meublé
Le dispositif du ministère ne distingue pas les deux. Nous avons mesuré l’écart sur les loyers demandés de 256 appartements répartis dans 18 départements.
Estimation d’après l’écart national
L’écart brut observé était de 20 %. Nous publions 14 % : le reste venait de l’emplacement et de la surface, le meublé se concentrant dans les centres-villes et sur les petits logements. Loyers demandés, et écart mesuré au département près — pas à la commune.
Ce que meubler change aussi
- Fiscalité. Le meublé relève du LMNP : les recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux, et le régime réel permet d’amortir le bien. C’est l’avantage le plus lourd, souvent plusieurs années sans impôt sur les loyers.
- Durée du bail. Un an renouvelable en meublé, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en nu. Le préavis du locataire tombe à un mois.
- Rotation et vacance. Un meublé change de locataire beaucoup plus souvent. Chaque départ coûte de la vacance, un état des lieux et une remise en état — ce que la prime de loyer doit d’abord couvrir.
- Mobilier. La loi impose une liste précise d’équipements (décret 2015-981). Il faut l’acheter, l’assurer et le remplacer : c’est un investissement et une charge récurrente.
Ce loyer est charges comprises : c’est ainsi que le dispositif le publie. Le loyer hors charges, celui qui entre dans un calcul de rentabilité nette, est généralement inférieur de 10 à 20 % selon le chauffage, l’ascenseur et le gardiennage.
Le détail de la note
Chaque critère est affiché avec sa valeur réelle. Un critère sans donnée est signalé, jamais compté comme nul.
Pour chaque critère : les points obtenus sur le maximum possible, et la valeur mesurée sous son intitulé.
- Prix au m² vs médiane communaledonnée indisponible0,00 / 1,50
- Étiquette énergétiquedonnée indisponible0,00 / 0,50
- Taux de bénéfice estimédonnée indisponible0,00 / 1,00
- Évolution du prix au m² sur 5 ans+15,1 %0,35 / 0,50
- Tension à la revente+68 %0,30 / 0,50
- Évolution de la population sur 20 ans+32,8 %0,50 / 0,50
- Taux de chômage vs national+49,5 %0,25 / 0,25
- Taux de logements vacants vs national+10,2 %0,15 / 0,25
Couverture des critères : 40 % · tension à la revente : Facile à vendre
Achat et revente
Les deux scénarios sont bornés par les ventes réellement conclues sur la commune, pas par une projection : au mieux et au pire de ce qui s’y est vendu.
Simulez votre projet
Déplacez les curseurs : tout se recalcule. Rien n’est enregistré, rien n’est transmis.
cashflow net · -83 € par an
gain net, apport initial déduit
Plus-value calculée aux barèmes en vigueur : 19 % d’impôt, exonéré à 22 ans, et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement à 30 ans.
Le rapport complet
Treize pages qui reprennent tout ce que cette fiche calcule — estimation, comparables, évolution du marché, loyer, quartier, bâtiment, capacité d’achat du secteur — dans un document conçu pour être imprimé ou enregistré en PDF.
Ce bien face à son marché
Comparé aux ventes réellement conclues sur la commune, pas aux prix demandés.
Mieux notés, à surface comparable
Le DPE annoncé, face au registre
50 diagnostics officiels relevés dans un rayon de 100 m autour de ce bien, publiés par l’ADEME.
Médiane du voisinage : D.
Ces diagnostics décrivent le bâtiment et la rue, pas forcément ce logement. Un écart est une question à poser au vendeur, pas une preuve.
Meublé ou nu ?
| Location nue | Meublé (LMNP) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 739 € | 782 € |
| Loyers encaissés sur 10 ans | 88 680 € | 93 881 € |
| Charges, intérêts et travaux | −94 692 € | −94 692 € |
| Impôt et prélèvements sociaux négatif en nu : le déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus | +997 € | aucun |
| Mobilier | — | −13 500 € |
| Reste après impôt | -5 015 € | -14 310 € |
Le meublé se loue plus cher et efface l’impôt par l’amortissement, mais il faut acheter le mobilier et le remplacer. Sur ce bien, l’écart de loyer ne couvre pas cette dépense.
L’étiquette énergétique, absente de l’annonce
3 diagnostics de 75 m² au même endroit, classés C, D. Le logement est vraisemblablement dans cette fourchette, sans qu’on puisse dire lequel.
L’annonce ne publie pas d’étiquette. Ces éléments viennent du registre des DPE de l’ADEME, où tout diagnostic est déposé : ils décrivent des logements voisins ou de même surface, PAS nécessairement celui-ci. Un dernier étage rénové peut être classé deux crans au-dessus du reste de l’immeuble. Le vendeur doit fournir le diagnostic : c’est lui qui fait foi.
La carte d’identité du bâtiment
Le cadastre pour les lots et les étages, l’annonce pour l’ascenseur, le diagnostic pour le chauffage. Ce qui manque n’est pas affiché.
Les autres logements de l’immeuble
3 logements retrouvés au registre des diagnostics de l’ADEME, sur 1 que compte le bâtiment d’après le cadastre · étiquette médiane D.
| Étage | Surface | DPE | Estimation | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| — | 54,2 m² | DPE F | 97 800 € | 1 805 |
| — | 76,5 m² | DPE D | 128 600 € | 1 681 |
| — | 86,5 m² | DPE D | 145 400 € | 1 681 |
Ces lots sont ceux qui ont fait l’objet d’un diagnostic — obligatoire à la vente et à la location depuis 2021 — donc jamais tout l’immeuble. Ils disent néanmoins à quoi ressemblent les voisins, et ce que vaut le bâti indépendamment de ce que l’annonce affiche. Analyse complète de l’immeuble
Ce que le PLU autorise ici
Up1 : Zone urbaine à vocation mixte habitat / économie - Centre-ville d'intérêt patrimonial
PLUi · PLUI LOIRE FOREZ
Places de stationnement exigées
Les règles de stationnement de cette zone sont dans le règlement écrit, lié plus haut, au chapitre du stationnement de la zone Up1. Ce que nous ne pouvons pas faire ici : dire quel secteur de stationnement s’applique à ce point. Cette collectivité ne publie pas la couche des secteurs au Géoportail, que trois communes sur dix déposent : sans elle, impossible de présélectionner la ligne du tableau des normes.
Quel que soit le règlement, le code de l’urbanisme le plafonne dans trois cas.
- Logements locatifs aidés · L151-34résidences universitaires et établissements pour personnes âgées compris0 place
- À moins de 800 m d’une gare ou d’une station bien desservie · L151-350,5 / logement
- Autres logements, à moins de 500 m d’une telle station · L151-361 / logement
Nous n’affirmons pas que ces plafonds s’appliquent ici : ils supposent une gare ou une station de transport guidé ou en site propre, et un arrêt de bus ordinaire n’en est pas une. C’est la mairie qui tranche.
Aucune prescription graphique relevée à ce point : ni emplacement réservé, ni élément protégé, ni secteur particulier. Les servitudes d’utilité publique — monuments, réseaux, risques — relèvent d’un autre registre et ne sont pas couvertes ici.
La parcelle et son zonage
Le règlement d’urbanisme applicable au sol de ce bien, et celui des parcelles voisines. Cliquez-en une pour la détailler.
Cliquez une parcelle pour l’estimer. En vert, les zones constructibles ; en bleu, les zones agricoles et naturelles. Le code exact de la zone s’affiche au survol — la couleur ne porte jamais l’information seule.
La rue
Recherche de la prise de vue…
Ce qui va se construire à côté
51 logements autorisés à moins de 500 m depuis 2023, sur 11 permis. Dont 42 en chantier ouvert.
3 logements sont déjà bâtis et habités — ils ne changeront plus le quartier. Ni les uns ni les autres ne sont comptés ci-dessus.
L’équivalent de 2,7 % du parc du quartier a été autorisé en 4 ans. C’est peu : le secteur est bâti, et l’offre n’y bougera guère. Rapport mesuré sur le quartier INSEE — 63 logements autorisés pour 2 365 existants — et non sur le rayon de la carte : le parc n’est publié qu’à cette maille.
La taille du point porte le nombre de logements. Cliquez pour le détail.
Les programmes
| Programme | Logements | Distance | Autorisé | État |
|---|---|---|---|---|
| RUE DE L'ORME 23 RUE DE L'ORME, SAINT-MARCELLIN-EN-FOREZ surtout des 4 pièces · entièrement social | 27 | 333 m | 2024/08 | Chantier en cours depuis 2025/06 livraison plausible 04/2027 individuel groupé |
| BATIR ET LOGER S A D H L M 11 RUE DU HUIT MAI 1945, SAINT-MARCELLIN-EN-FOREZ surtout des 2 pièces · entièrement social | 12 | 264 m | 2024/05 | Chantier en cours depuis 2025/09 livraison plausible 07/2027 collectif |
| 12 RUE DE L'EGLISE, SAINT-MARCELLIN-EN-FOREZ surtout des 2 pièces | 4 | 86 m | 2023/06 | Autorisé collectif |
8 autres permis d’un seul logement, comptés dans le total mais pas listés : garage transformé, maison reconstruite — ils pèsent sur le parc, ils ne changent pas un quartier.
Les livraisons sont déduites, pas annoncées. Aucune source publique ne porte de date prévisionnelle : celles-ci viennent de la durée réelle entre ouverture de chantier et achèvement, mesurée sur 421 368 chantiers français par taille de programme — 22 mois de médiane pour 10 à 49 logements, 27 mois au-delà. La moitié des chantiers comparables tombe dans une fourchette de plus ou moins six mois autour de cette médiane. Et elle est mesurée sur ceux qui DÉCLARENT leur achèvement, soit six sur dix : si les silencieux sont plus lents, la durée est sous-estimée.
À double tranchant : de l’offre nouvelle qui concurrencera ce bien à la location, ou un quartier que la puissance publique est en train de renouveler. Source Sitadel, permis de construire accordés, géocodés par la Base Adresse Nationale. L’avancement vient des dates réelles d’ouverture de chantier et d’achèvement déclarées en mairie : les projets annulés et les immeubles déjà terminés sont écartés du total à venir. Sitadel nomme les demandeurs personnes morales — les particuliers restent anonymes — et ne publie aucune date de livraison prévisionnelle : les livraisons indiquées ici sont DÉDUITES de la durée réelle de 421 368 chantiers comparables, jamais promises par un promoteur.
Cadre réglementaire et risques
Le zonage commande les plafonds de loyer et l’éligibilité aux dispositifs. Les risques sont ceux recensés sur la commune, pas sur la parcelle.
Millésime 2022. Le zonage a été révisé depuis, sans publication nationale exploitable — à vérifier avant tout engagement fiscal.
Base GASPAR, Géorisques. Un risque recensé sur la commune ne signifie pas que ce bien y est exposé — l’état des risques réglementaire, lui, porte sur la parcelle et reste obligatoire à la vente.
Les 200 mètres autour du bien
Le carroyage de l’INSEE découpe la France en carreaux de 200 m — environ deux cents habitants, dix fois plus fin que le quartier IRIS. C’est la maille la plus fine où le revenu soit publié, et la seule où une résidence récente se distingue de la barre d’à côté.
20 747 € de niveau de vie annuel par habitant, soit −16 % par rapport à la moyenne de Saint-Marcellin-en-Forez.
| Part des… | Ici | Saint-Marcellin-en-Forez |
|---|---|---|
| Ménages sous le seuil de pauvreté | 18 % | 9 % |
| Propriétaires | 44 % | 70 % |
| Logement social | 1 % | 12 % |
| Personnes seules | 47 % | — |
| 18 à 39 ans | 35 % | — |
Données carroyées Filosofi 2021. Les effectifs sont volontairement bruités par l’INSEE au titre du secret statistique : sur un carreau de deux cents habitants, ils donnent un ordre de grandeur, pas un recensement. Le niveau de vie est une MOYENNE par habitant, à ne pas confondre avec le revenu médian communal affiché ailleurs sur ce site — les deux ne mesurent pas la même chose.
Écoles et petite enfance
Maternelle
| Établissement | Distance | Élèves / classe |
|---|---|---|
| Ecole maternelle impasse des écoles · Public | 143 m | 23,4 |
École élémentaire
| Établissement | Distance | Élèves / classe |
|---|---|---|
| Ecole élémentaire Bourg · Public | 166 m | 22,6 |
La VALEUR AJOUTÉE, et non le taux de réussite. Un lycée de centre-ville affiche 98 % parce qu’il accueille des élèves qui l’auraient eu ailleurs ; classer les établissements sur le taux brut revient à les classer par la richesse de leur public. La valeur ajoutée est l’écart au taux ATTENDU compte tenu de l’origine sociale et du niveau des élèves à l’entrée : c’est la seule des deux mesures qui parle du lycée. Le taux d’ACCÈS compte autant — un établissement peut afficher 100 % de réussite en ayant écarté la moitié de ses secondes en cours de route. Ne sont couverts que les lycées généraux et technologiques : le ministère ne publie aucun indicateur équivalent pour les collèges, et un taux brut de brevet souffrirait du même défaut. Nous n’avons pas la carte scolaire — un lycée proche n’est pas forcément celui de secteur. Ni crèche ni école primaire n’ont d’examen : aucun résultat n’y est publié, et il ne faut pas en souhaiter. Ce qui existe, c’est le nombre d’élèves par classe — une moyenne d’ÉCOLE, tous niveaux confondus, et non une taille de classe : une école qui dédouble ses CP et charge ses CM2 affiche la même valeur qu’une école homogène. Un réseau d’éducation prioritaire n’est PAS une mauvaise note : il signale un recrutement défavorisé et, en contrepartie, des classes dédoublées en grande section, CP et CE1 — quinze élèves au lieu de vingt-quatre.
Le collège de secteur
Toute la commune relève d’un seul collège : un enfant de cette adresse serait affecté au Collège Anne Frank, dont la valeur ajoutée au brevet est de +1.
Cette commune n’est pas sectorisée à la rue : le collège est le même à toute adresse, l’affectation ne dépend donc pas du point exact de l’annonce.
Le collège de SECTEUR, celui auquel l’adresse est rattachée — pas le plus proche. Traverser une rue peut en changer. Source : carte scolaire du ministère, au tronçon de voie. Quatre départements de métropole manquent — Charente-Maritime, Côtes-d’Armor et les deux Corses — et les collèges PRIVÉS n’ont pas de secteur, ils recrutent librement. Les ÉCOLES non plus ne sont pas couvertes : leur sectorisation est communale et aucune base nationale ne l’agrège. Enfin une dérogation reste toujours possible : le secteur dit où l’enfant sera affecté par défaut, pas où il ira forcément.
Le bruit
Aucune infrastructure bruyante à proximité. Aucune infrastructure classée bruyante n’atteint ce bien. Le bruit de voisinage et l’activité de rue ne sont pas mesurables ici — une visite en soirée reste irremplaçable.
Ce n’est pas une mesure en décibels. Les cartes de bruit qui en portent sont publiées département par département et ne couvrent que les grandes agglomérations : les assembler donnerait une couverture en damier, muette là où se trouve la plupart des annonces. Ce qui est mesuré ici est la PROXIMITÉ aux infrastructures, classée selon les largeurs de l’arrêté du 30 mai 1996 — 300 m pour une autoroute, 250 pour une deux-fois-deux-voies, 100 pour une route structurante. Ni le relief, ni les écrans acoustiques, ni l’orientation du logement n’entrent dans ce calcul, et les trois changent tout. Une visite en soirée reste irremplaçable.
Les transports en commun
Mairie à 211 m — bus L13, L16 : 40 départs par jour — un passage toutes les 27 min en moyenne.
Utilisable en consultant l’horaire avant de partir.
| Arrêt | Lignes | Distance | Départs / jour |
|---|---|---|---|
| Mairie · bus | L13 L16 | 211 m | 40 |
| Benet · bus | L13 L16 | 489 m | 26 |
| Benet · bus | 27905 14740 L13 L16 | 493 m | 26 |
| Mairie · bus | 27905 14740 L13 25671 | 193 m | 17 |
| Couhard · bus | 27905 14740 | 408 m | 4 |
| Ecole · bus | 25609 | 157 m | 2 |
Oùra — réseaux d’Auvergne-Rhône-Alpes, comptage du vendredi 4 septembre 2026. Horaires théoriques publiés par les réseaux au Point d’Accès National, comptés sur la journée la mieux desservie du calendrier publié. Ce sont des DÉPARTS, tous sens confondus : un arrêt à 200 départs voit environ 100 passages dans chaque sens. L’intervalle est une moyenne sur la journée — le passage est plus fréquent aux heures de pointe et plus rare le midi.
Les risques à cette adresse
Retrait-gonflement des argiles : aléa moyen. Zone d’exposition MOYENNE : une étude géotechnique préalable est obligatoire à la vente d’un terrain constructible et s’impose avant construction (loi ÉLAN, décret du 22 mai 2019).
Cette adresse n’est dans aucune zone inondable cartographiée — ni débordement de cours d’eau, ni ruissellement, y compris au scénario millénal.
Remontée de nappe : risque d’inondation de cave — la nappe peut atteindre les sous-sols sans jamais affleurer. C’est l’inondation par le bas — elle ne figure sur aucune carte de crue.
La commune a fait l’objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 1 pour sécheresse et 5 pour inondation. Le dernier date de 2022.
| Anciens sites industriels inventoriés à 500 m | 16 | inventaire CASIAS, pas un diagnostic de pollution |
Ce que 2050 change, ici
| Indicateur | Aujourd’hui | En 2050 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Jours de sol sec · jours par an · lié à l’aléa argiles ci-dessus | 0 | 2 (0 à 8) | × 15 |
| Nuits chaudes · nuits au-dessus de 20 °C | 3 | 17 (9 à 24) | × 5,8 |
| Jours très chauds · jours au-dessus de 35 °C | 2 | 8 (4 à 12) | × 5,3 |
| Jours de fortes précipitations · jours par an | 0 | 1 (0 à 1) | × 2,9 |
La bande claire est l’écart entre les modèles : là où elle s’élargit, ils s’accordent moins. Le sol sec est ce qui fait travailler les argiles : c’est lui qui transforme un aléa cartographié en fissures. Projections de Météo-France (Climadiag Commune) sur la TRAJECTOIRE OFFICIELLE d’adaptation de l’État — TRACC — et non sur un scénario de notre choix. Ce sont des MODÈLES : les valeurs basse et haute encadrent ce sur quoi ils s’accordent, et l’écart entre elles fait partie de l’information. Les projections portent sur la commune entière, pas sur l’adresse.
CASIAS inventorie les sites ayant ACCUEILLI UNE ACTIVITÉ INDUSTRIELLE, pas les pollutions constatées. Un ancien garage ou une ancienne teinturerie y figurent sans qu’aucune analyse de sol n’ait été faite. C’est un signal pour qui creuse ou construit, pas un diagnostic — et le confondre avec une pollution avérée serait aussi faux que de l’ignorer. Aléa argiles du BRGM, arrêtés de catastrophe naturelle, mouvements de terrain et anciens sites industriels de Géorisques. Ces bases ne remplacent pas l’état des risques réglementaire, que le vendeur doit annexer à la promesse et qui porte sur la parcelle exacte.
Délinquance enregistrée à Saint-Marcellin-en-Forez
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, publiés par le ministère de l’intérieur. Comparés aux communes de de 5 000 à 20 000 habitants — jamais à la moyenne française, qui ferait passer toute ville-centre pour dangereuse.
Une barre par année, de la plus ancienne à la plus récente. Le trait pointillé marque la médiane des communes de de 5 000 à 20 000 habitants. Chaque panneau a sa propre échelle : les vols sans violence tournent autour de quinze pour mille et les vols de véhicule autour de trois, et surtout le cambriolage se rapporte aux logements quand les autres se rapportent aux habitants — une échelle commune additionnerait ce qui ne s’additionne pas. Un trait au ras de l’axe marque une année non publiée, qui n’est pas une année sans fait.
| Indicateur | Taux | Médiane des communes comparables | Sur dix ans | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Tous les faits retenus | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Cambriolages de logement2025 · 16 faits | 6,8 ‰ logements | 5,8 ‰ logements | +28 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Destructions et dégradations2025 · 40 faits | 7,8 ‰ habitants | 7,4 ‰ habitants | +30 % | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols dans les véhicules2022 · 5 faits | 1,0 ‰ habitants | 2,4 ‰ habitants | — | moins qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols de véhicule2022 · 9 faits | 1,8 ‰ habitants | 1,8 ‰ habitants | — | comme ailleurs à taille de commune comparable |
| Vols d’accessoires sur véhicules | — | — | — | moins de cinq faits sur trois ans |
| Vols sans violence2025 · 16 faits | 3,1 ‰ habitants | 5,1 ‰ habitants | +16 % | moins qu’ailleurs à taille de commune comparable |
| Violences physiques hors cadre familial2025 · 7 faits | 1,4 ‰ habitants | 2,8 ‰ habitants | — | moins qu’ailleurs à taille de commune comparable |
Ce sont les faits ENREGISTRÉS par la police et la gendarmerie, pas les faits commis : ce qui n’est pas déclaré n’y figure pas. Ils sont comptés au lieu de commission, si bien qu’une commune qui abrite un centre commercial ou une gare porte les vols subis par ses visiteurs — c’est pourquoi la comparaison se fait entre communes de taille voisine et jamais à la moyenne nationale. Les violences intrafamiliales, les violences sexuelles et les stupéfiants ne sont pas affichés : les premiers décrivent des foyers et non un quartier, les seconds mesurent l’activité policière autant que la délinquance.
Orientation et vis-à-vis
L’annonce ne précise pas l’orientation du logement. Voici ce que le bâti voisin bouche, côté par côté — à rapprocher de l’exposition réelle lors de la visite.
| Côté | Ce que le soleil y fait | Ce qui bouche |
|---|---|---|
| Nord | jamais de soleil direct | bouché — 7 m à 9 m |
| Est | soleil du matin | bouché — 10 m à 10 m |
| Sud | soleil de la mi-journée, toute l’année | bouché — 7 m à 6 m |
| Ouest | soleil de l’après-midi et du soir | partiellement bouché — 4 m à 7 m |
Le bâtiment le plus proche est à 6 m au sud-ouest, haut de 7 m — moins de 25 m, distance en deçà de laquelle on distingue les visages d’une fenêtre à l’autre, et plus haut que la distance qui l’en sépare.
Pour voir ces hauteurs en volume, activez Bâtiments en 3D sur la carte des points d’intérêt, plus bas. Ce qui bouche est mesuré sur les hauteurs de bâtiment de la BD TOPO de l’IGN, DEPUIS LE SOL : un logement en étage voit plus loin, et d’autant plus qu’il est haut. Le RELIEF n’entre pas dans le calcul — une colline masque autant qu’un immeuble et ne figure pas dans cette base — pas plus que les arbres. L’exposition, elle, est reprise du texte de l’annonce : c’est une déclaration du vendeur, pas une mesure, et elle se vérifie à la visite.
Le quartier, à pied
Équipements recensés par l’INSEE dans un rayon de 1 200 m, pondérés par leur distance. Les seuils sont absolus : ils ne dépendent pas des autres annonces du site.
- Commercesexcellentde quoi faire ses courses à pied, le plus proche à 7 m
- Transportsfaibledesservi par les transports en commun, le plus proche à 21 m
- Écolesfaibledes établissements scolaires à proximité, le plus proche à 143 m
- Santéexcellentmédecins et pharmacie à proximité, le plus proche à 67 m
- Restaurantscorrectde la vie de quartier, le plus proche à 35 m
- Loisirsexcellentéquipements sportifs et culturels à proximité, le plus proche à 107 m
- DégagementcorrectTerrain plat aux alentours : ni dominant ni encaissé.
- Nuisancesexcellent6 installations classées à moins d’un kilomètre — la catégorie va du pressing à l’usine.
Ce qu’on atteint d’ici
À 31 min de Saint-Étienne. Au-delà d’une demi-heure, la demande locative se limite à ceux qui travaillent sur place.
Aucun trajet en transport en commun sous deux heures vers le bassin d’emploi pour une arrivée à 9 h : ce bien s’adresse à un locataire motorisé.
Trajet routier calculé par l’IGN sur la BD TOPO, hors trafic. Aux heures de pointe, comptez davantage sur les accès d’agglomération. Le trajet en transport est calculé sur les horaires GTFS publiés par les réseaux, pour une arrivée à 9 h, marche et correspondances comprises.
Est-ce que ça se vend, à Saint-Marcellin-en-Forez ?
Chaque année, un logement sur 68 change de propriétaire à Saint-Marcellin-en-Forez. Ailleurs en France, c’est un sur 53.
Les biens y changent de mains à peu près aussi souvent qu’ailleurs en France.
Mesuré sur 35 ventes de 2025 et 2 365 logements recensés. Ne sont comptées que les ventes portant un seul logement — les ventes groupées et le neuf sur plan en sont exclus, donc le vrai nombre de transactions est plus élevé. C’est un repère comparable d’une commune à l’autre, pas une part exacte du parc.
Ce qui a changé à Saint-Marcellin-en-Forez depuis 2011
Logement social : 7,3 % en 2011, 11,6 % en 2022. La part de HLM progresse. Elle pèse sur les prix du secteur, à la vente comme à la relocation.
| Part des… | 2011 | 2016 | 2022 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Chômage | 9,1 % | 7,8 % | 6 % | −3,0 pts |
| Locataires | 24,5 % | 26,2 % | 27,8 % | +3,3 pts |
| Logements vacants | 6,8 % | 8,4 % | 7,2 % | stable |
| Logement social | 7,3 % | 9,9 % | 11,6 % | +4,2 pts |
Population : +18 % sur la période. Recensements INSEE, harmonisés sur la géographie courante — sans quoi les fusions de communes rendraient les millésimes incomparables. Un écart de moins de deux points n’est pas rapporté : le recensement est une enquête par sondage, et sous ce seuil l’écart tient au tirage.
Ce bien dans son territoire
Ventes conclues en 2025, publiées par l’État. Le millésime est celui du dernier exercice complet de la commune : il peut différer d’une commune à l’autre.
| Échelle | Prix au m² | Ventes | Nature du chiffre |
|---|---|---|---|
| Dans un rayon de 300 m | 1 611 € | 43 | médiane des ventes |
| Saint-Marcellin-en-Forez | 2 347 € | 28 | médiane des ventes |
| Loire | 1 960 € | 4 166 | moyenne pondérée des communes |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 2 552 € | 46 473 | moyenne pondérée des communes |
| France | 2 346 € | 439 953 | moyenne pondérée des communes |
Dans un rayon de 300 m, 43 ventes s’étalent de 922 €/m² à 2 863 €/m² du premier au neuvième décile. C’est l’écart que la médiane communale écrase, et c’est celui qui décide du prix d’un bien précis.
Les deux premiers échelons sont des médianes de transactions. Les suivants sont des moyennes pondérées par le nombre de ventes des médianes communales : nous disposons des médianes de chaque commune, pas des transactions de toute la France, et la médiane d’un ensemble ne se déduit pas de celles de ses parties. Le chiffre départemental répond donc à « quel est le prix là où se conclut une vente tirée au hasard dans le département », ce qui n’est pas la même question qu’une médiane.
Ce qui se vend, par tranche de prix
| Tranche | Ventes | Part |
|---|---|---|
| moins de 100 k€ | 4 | 8,9 % |
| 100 k€ à 200 k€ | 16 | 35,6 % |
| 200 k€ à 300 k€ | 22 | 48,9 % |
| 300 k€ à 500 k€ | 3 | 6,7 % |
| 500 k€ à 1 M€ | 0 | 0 % |
| plus de 1 M€ | 0 | 0 % |
Sur 45 ventes des deux dernières années, du même type de bien. La fenêtre est courte à dessein : une répartition étalée sur cinq ans mêlerait les prix d’avant la remontée des taux à ceux d’aujourd’hui. Les bornes, elles, sont fixes d’une commune à l’autre — un découpage calculé sur la plage observée donnerait des tranches différentes partout, et deux communes ne seraient plus comparables.
L’offre en vente à Saint-Marcellin-en-Forez
Nous suivons ce marché depuis trop peu de temps pour mesurer son rythme. Il faut un mois complet d’observation avant que les entrées et les retraits veuillent dire quelque chose.
Seul le stock est mesurable aujourd’hui. Les mises en ligne et les retraits ne sont rapportés qu’à partir du premier mois entièrement observé : avant, notre catalogue ne contient que les annonces qui avaient survécu jusqu’à notre passage, et les compter donnerait l’illusion d’un marché qui s’anime alors que c’est notre observation qui commence.
Combien de temps ce marché met à vendre
Les annonces actuellement en ligne y sont depuis 57 jours en médiane. Nous ne suivons pas encore assez de retraits pour donner un vrai délai de vente.
3 annonces en ligne
Le marché de Saint-Marcellin-en-Forez
Prix des ventes réellement conclues, publiées par l’État. La fourchette va du 1ᵉʳ au 9ᵉ décile : un dixième des ventes s’est conclu sous la borne basse, un dixième au-dessus de la borne haute.
Vente appartement
Prix médian au m² à Saint-Marcellin-en-Forez
1 560 €/m²ventes 2025
Borne basse 1 111 €/m² · borne haute 2 343 €/m²
Indice de confiance1/57 ventes recensées
Vente maison
Prix médian au m² à Saint-Marcellin-en-Forez
2 347 €/m²ventes 2025
Borne basse 1 398 €/m² · borne haute 3 801 €/m²
Indice de confiance3/528 ventes recensées
Location appartement
Loyer mensuel au m² à Saint-Marcellin-en-Forez
9,90 €annonces 2025
Borne basse 7,64 € · borne haute 12,82 €
Indice de confiance5/5345 annonces observées
Location maison
Loyer mensuel au m² à Saint-Marcellin-en-Forez
9,85 €annonces 2025
Borne basse 7,30 € · borne haute 13,29 €
Indice de confiance5/5202 annonces observées
Ventes : valeurs foncières publiées par la DGFiP. Loyers : « Carte des loyers » de la DHUP — des loyers demandés dans les annonces et modélisés, pas des loyers constatés.
Prix au m² selon la taille du bien
Médiane des ventes conclues à Saint-Marcellin-en-Forez, tous millésimes cumulés. Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des appartements
Prix m² à la vente des maisons
Tension du marché à Saint-Marcellin-en-Forez
Facilité à louer et à revendre, agrégées depuis la vacance des logements, la part de locataires, la démographie et le niveau des prix.
Évolution du loyer au m² à Saint-Marcellin-en-Forez
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Évolution du prix au m² à Saint-Marcellin-en-Forez
Médiane des ventes conclues. Le court terme vient d’une fenêtre de trois mois glissants, le long terme des millésimes annuels.
Évolution de la population à Saint-Marcellin-en-Forez
Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.
Répartitions à Saint-Marcellin-en-Forez
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce0,3 %7
- 2 pièces6,4 %137
- 3 pièces17,4 %369
- 4 pièces31,2 %664
- 5 pièces et +44,6 %948
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Agriculteurs exploitants0,8 %29
- Artisans, commerçants3,4 %128
- Cadres et professions sup.8,9 %339
- Professions intermédiaires13,2 %501
- Employés15,7 %594
- Ouvriers16,5 %628
- Retraités28 %1 061
- Autres sans activité13,6 %515
Composition de Saint-Marcellin-en-Forez
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement16 %375
- Maison84 %1 964
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale96,8 %2 124
- Secondaire3,2 %70
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires
- Propriétaire71,9 %1 509
- Locataire28,1 %590
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié67,7 %1 880
- Célibataire32,3 %897
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Performance énergétique à Saint-Marcellin-en-Forez
Diagnostics réalisés depuis juillet 2021, publiés par l’ADEME. Ils décrivent le parc diagnostiqué et non le parc réel : un diagnostic se fait à la vente ou à la relocation, ces logements y sont donc surreprésentés.
8,4 % de passoires thermiques (59 logements classés F ou G) sur 700 diagnostics. Un logement G est interdit à la location depuis 2025, un F le sera en 2028.
Logements autorisés à Saint-Marcellin-en-Forez
Permis de construire et déclarations préalables créant au moins un logement, base Sitadel. Année de dépôt de la demande : un permis déposé en 2024 peut ne rien construire avant 2027. Rupture de série en 2026, Sitadel3 ayant remplacé Sitadel2 et révisé les millésimes antérieurs.
Saint-Marcellin-en-Forez en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Description de l’annonce
Maison 3 pièces 75 m² Saint-Marcellin en Forez (42680) : MAISON EN PIERRE A RÉNOVER ENTIÈREMENT !!! Nouveauté et exclusivement chez Nestenn : Maison en pierre située dans un petit hameau de St Marcellin en Forez (Lieu-dit LE BLED), à rénover entièrement, avec un potentiel de 75 m² habitables (2 chambres), disposant d'une cour intérieure de 20 m² environ et d'un terrain non attenant et non constructible de 1640 m². A l'intérieur tout est à faire : gros oeuvre, électricité, plomberie, isolation, aménagement des espaces, viabilités, assainissement (micro station). Amoureux des vieilles pierres, une multitudes de possibilités s'offrent à vous et laisse libre cours à votre imagination pour en faire un nid douillet. Une occasion à ne pas rater...Pour spécialistes de la grosse rénovation. Visite Virtuelle disponible. Surface : 75 m² Non soumis au DPE Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué
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Ce bien est publié sur plusieurs sites ; nous n’en sommes pas l’annonceur.
Vendu à combien ?
Personne ne l’a encore déclaré. Les ventes publiées par l’État paraissent avec six mois à un an de retard : si vous savez à combien ce bien est parti, vous le savez avant tout le monde — et cette information ne s’achète nulle part.
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Rapports de visite
Une visite coûte une demi-journée. Ce qu’on y apprend — l’humidité, le bruit, la copropriété en travaux, la vue qui n’est pas celle des photos — n’est écrit nulle part.
Personne n’a encore visité, ou dit l’avoir fait.
Le carnet de ce bien
Ce que l’annonce ne dit pas et que vous avez découvert : un appel de fonds voté en assemblée, un DPE refait, une nuisance, le prix auquel il s’est finalement vendu. Une visite coûte une demi-journée à quelqu’un — la partager la fait gagner à tous les autres.
Personne n’a encore écrit ici. Le premier constat est le plus utile.
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Mes notes
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