Ce qu’on mesure, ce qu’on rate
Un chiffre sans sa marge d’erreur ne vaut rien. Cette page dit ce que le site sait faire, avec quelle précision, et sur quelle part du catalogue — y compris quand la réponse est mauvaise.
L’exactitude de nos estimations
Nous avons réestimé 3 346 ventes réelles en cachant leur prix, puis comparé notre chiffre au prix effectivement payé. Voici l’écart.
| Confiance annoncée | Écart médian au prix payé | Estimations à moins de 10 % |
|---|---|---|
| bonne | 9,1 % | 55 % |
| moyenne | 14,5 % | 36 % |
| faible | 18,8 % | 29 % |
Une estimation de bonne confiance se trompe donc de 9.1 pour cent en médiane — la moitié des cas font mieux, l’autre moitié fait pire. Un bien annoncé « 6 % sous le marché » peut être au prix. C’est pour cette raison que le site ne conclut jamais à partir d’un seul écart.
Sur combien d’annonces chaque mesure existe
2 917 annonces en ligne aujourd’hui. Une mesure absente n’est jamais remplacée par une moyenne nationale : la ligne reste vide, et l’écran le dit.
| Mesure | Annonces couvertes | Part |
|---|---|---|
| Écart au prix du marchéSans ventes comparables assez proches, on ne peut pas dire si le prix demandé est juste. C’est la mesure centrale du site, et elle manque sur les communes où l’État publie peu de ventes. | 2 776 / 2 917 | 95 % |
| Loyer estimé, donc rendementIl vient de la carte des loyers de l’État. Il manque quand la commune n’y figure pas, ou quand la surface annoncée est invraisemblable — plus de quarante mètres carrés par pièce, c’est le bâtiment entier et non le logement. | 2 831 / 2 917 | 97 % |
| Position sur la carteSans point, pas de quartier, pas de bruit, pas d’écoles, pas de transports. Le vendeur ne transmet pas toujours l’adresse, et nous ne l’inventons pas. | 2 475 / 2 917 | 85 % |
| Adresse au numéro de rueUne position déduite du texte de l’annonce tombe souvent au CENTRE D’UNE VOIE. Les blocs qui parlent de ce bâtiment-là — diagnostic voisin, immeuble — ne s’affichent qu’au numéro. | 63 / 2 917 | 2 % |
| Quartier IRISC’est la maille des revenus, de la composition des ménages et du parc. Elle suit la position : une annonce sans point n’a pas de quartier. | 2 252 / 2 917 | 77 % |
| Étiquette énergieSans elle, ni échéance d’interdiction à la location, ni chiffrage des travaux, ni correction du prix par la performance. Le diagnostic n’est pas toujours publié dans l’annonce. | 1 971 / 2 917 | 68 % |
| Temps de trajet en voitureCalculé vers le bassin d’emploi, sur les données de l’IGN. Il manque là où l’annonce n’a pas de position. | 780 / 2 917 | 27 % |
| Temps de trajet en transport en communCalculé sur les horaires publics au format GTFS, pour une arrivée à 9 h. Rien n’est écrit quand aucun enchaînement n’arrive à temps en moins de deux heures : c’est un bien accessible en voiture seulement, et c’est une information. | 462 / 2 917 | 16 % |
Ce qu’aucune donnée publique ne contient
Ces éléments déplacent un prix de plus de dix pour cent et ne figurent dans aucun jeu de données ouvert. Le site ne les devine pas ; il vous dit d’aller les voir.
- L’état intérieur. Un appartement refait et un autre dans son jus se vendent au même mètre carré dans les statistiques.
- L’étage et l’ascenseur. Le cadastre ne les publie pas.
- L’exposition, la vue, le vis-à-vis. Le site en approche une partie depuis la forme des bâtiments, et seulement quand l’adresse est connue au numéro.
- Les charges de copropriété réelles et les travaux votés non appelés. Ils se lisent dans les procès-verbaux d’assemblée, que le vendeur doit fournir.
- L’urgence du vendeur. C’est elle qui décide d’une négociation, et rien ne la mesure. C’est pourquoi le bloc « j’offre combien ? » ne donne aucune probabilité d’acceptation.
Ce que nous avons mesuré nous-mêmes
Plutôt que de reprendre des coefficients publiés ailleurs, ces effets ont été estimés sur nos propres données. Le nombre d’observations est indiqué : c’est lui qui dit combien on peut s’y fier.
| Effet de l’étiquette énergie sur le prixMesuré sur des ventes conclues et non sur des prix demandés : une passoire affichée trop cher ne se vend pas, et le prix demandé ne le dit pas. | 3 267 ventes · 82 communes |
|---|---|
| Prime du meublé sur le loyer10,1 % de loyer en plus, à surface et commune comparables. | 983 annonces · 49 départements |
| Exactitude de l’estimation | 3 346 ventes réestimées à l’aveugle |
Une question sur une mesure ? Chaque page qui affiche un chiffre nomme sa source. Les annonces · les villes rentables · les biens à négocier.