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Prix immobilier à La Courneuve

D’après les ventes réellement conclues, publiées par l’État (DVF). Pas des prix demandés.

Appartements

2 732 €/m²

110 ventes · indice de confiance 5/5

Maisons

4 316 €/m²

26 ventes · indice de confiance 3/5

Évolution des prix

-10,8 %

appartements, ventes conclues 2021 → 2025

Marge de négociation

9,5 %

écart entre prix demandés et prix conclus

Ce que ça veut dire

À La Courneuve, les appartements sont affichés autour de 3 019 €/m² mais se vendent réellement autour de 2 732 €/m². L’écart de 9,5 % donne un ordre de grandeur de ce qu’il est réaliste de négocier.

Chercher ici, quand on achète pour revendre

Un investisseur locatif peut acheter dans une commune médiocre si le bien est bon : il garde. Un marchand doit REVENDRE, et il revend au marché, pas au bien. Une belle affaire dans une commune sans acheteurs n’est pas une affaire, c’est un stock.

Profondeur du marché	110 ventes par an : assez de ventes pour que la médiane veuille dire quelque chose. Millésime 2025.
Amplitude des prix conclus	74,41 % de la médiane entre le bas et le haut du marché, soit de 1 949 € à 3 982 € le m². L’écart laisse de la place entre un achat décoté et une revente au marché.
Tendance	-10,81 % entre 2021 et 2025, sur 5 millésimes publiés. Elle est passée, et elle ne se prolonge pas. Le rythme annualisé, le recul depuis le plus haut et le détail millésime par millésime sont juste en dessous, dans « La pente, et depuis quand ».
Écart demandé / conclu	9,51 % entre la MÉDIANE des prix demandés et la MÉDIANE des prix conclus. Ce n’est pas l’écart médian bien par bien, et les deux ne coïncident que si les biens en vente sont ceux qui se sont vendus, ce qui n’arrive jamais.

La Courneuve se lit dans cet ordre : le volume décide, l’amplitude ouvre ou ferme, la tendance situe, la négociation ajuste. Sous 30 ventes par an, la médiane bouge d’une année à l’autre sans que le marché bouge, et tout ce qui en découle vacille avec elle.

La profondeur du marché ne dit rien du délai de revente d’UN bien : elle dit combien d’acheteurs passent par an dans la commune, pas lequel voudra le vôtre.
L’amplitude mesure l’écart entre le haut et le bas des ventes CONCLUES : une partie vient de la qualité des biens, pas d’une décote à saisir.
La tendance est passée. Elle ne se prolonge pas, et deux millésimes suffisent à la calculer sans suffire à la croire.

Pourquoi l’écart demandé / conclu n’est pas une marge de négociation

Mesurer une vraie marge de négociation demanderait de retrouver CHAQUE bien : son prix affiché, puis son prix de vente. Les ventes publiées s’arrêtent au 31/12/2025 et les annonces de ce site commencent au 26/07/2026 : aucune vente publiée ne peut correspondre à une annonce vue après elle. Sur 300 annonces retirées du catalogue, l’appariement rend zéro candidat, et ce n’est pas l’appariement qui échoue.

Composition. Les biens à vendre aujourd’hui ne sont pas ceux qui se sont vendus. Un stock qui traîne est fait de biens plus chers, moins bien placés ou moins bien tenus que ceux qui trouvent preneur. Gonfle l’écart : la médiane demandée porte sur des biens que le marché a déjà refusés.

Décalage de temps. Les ventes publiées s’arrêtent au 2025-12-31, les annonces commencent au 2026-07-26. On compare deux marchés à deux moments. Le signe dépend de la tendance : sur un marché qui monte, l’écart paraît plus grand qu’il n’est.

Mélange des typologies. Deux médianes au mètre carré portent sur deux mélanges de surfaces et de types différents, et le prix au mètre carré baisse quand la surface monte. Indéterminé, et c’est le pire des trois : il ne se corrige pas en changeant de sens.

Cela se rouvrira seul : les ventes se publient deux fois l’an, et le millésime qui couvrira le second semestre 2026 permettra enfin de retrouver les annonces de juillet.

Où chercher dans le département, en appartements

Périmètre : Seine-Saint-Denis.

Ce classement ne porte pas sur des marges : personne ne publie celles des marchands. Il porte sur la PLACE que le marché laisse, mesurée entre le premier et le dernier décile des ventes conclues, là où huit ventes sur dix tombent. C’est une condition de la marge, pas la marge.

La Courneuve arrive 25e sur 36 communes comparables, avec 2 033 € le m² entre les deux déciles, soit 74,41 % de sa médiane.

Deux ordres, et ils ne s’accordent pas. L’écart en euros favorise les communes chères, l’amplitude en pourcentage les communes bon marché. On encaisse des euros, on négocie des pourcentages : les deux rangs sont donc donnés, et le choix reste au lecteur.

Commune	Place en euros	Amplitude	Rang %	Médiane	Ventes/an
1. Montreuil	4 294 € le m² de 3 809 € à 8 103 €	71,29 % gisement	13	6 023 €	879
2. Pantin	3 890 € le m² de 3 908 € à 7 798 €	65,8 % gisement	20	5 912 €	497
3. Bagnolet	3 568 € le m² de 3 597 € à 7 165 €	68,01 % gisement	17	5 246 €	211
4. Saint-Ouen-sur-Seine	3 496 € le m² de 4 487 € à 7 983 €	54,34 % gisement	31	6 434 €	600
5. Le Pré-Saint-Gervais	3 376 € le m² de 4 833 € à 8 209 €	53,74 % gisement	32	6 282 €	143
6. Les Lilas	3 235 € le m² de 4 811 € à 8 046 €	49,23 % gisement	35	6 571 €	232
7. Saint-Denis	3 089 € le m² de 2 192 € à 5 281 €	79,02 % gisement	4	3 909 €	747
8. Aulnay-sous-Bois	3 001 € le m² de 1 718 € à 4 719 €	94,05 % gisement	2	3 191 €	229
9. Neuilly-Plaisance	2 989 € le m² de 2 547 € à 5 536 €	80,37 % gisement	3	3 719 €	141
10. Le Raincy	2 943 € le m² de 2 626 € à 5 569 €	74,11 % gisement	10	3 971 €	149
11. Noisy-le-Grand	2 746 € le m² de 2 761 € à 5 507 €	63,26 % gisement	22	4 341 €	517
12. Aubervilliers	2 649 € le m² de 2 559 € à 5 208 €	66,66 % gisement	19	3 974 €	484
25. La Courneuve commune consultée	2 033 € le m²	74,41 %	9	2 732 €	110

36 communes publient assez de ventes pour être comparées en appartements, sur 39 mesurées. Les 3 autres sont écartées faute d’atteindre 30 ventes par an, ou parce que leur dernier millésime a plus de 1 an de retard sur 2025 : une commune sans acheteurs n’est pas une affaire, c’est un stock.

Un écart entre déciles n’est pas une décote à saisir : une partie vient de ce que les biens du haut ne ressemblent pas à ceux du bas, quartier, surface et état confondus.
Le classement porte sur un type de bien à la fois. Une commune peut être bien placée en maisons et absente en appartements, faute d’assez de ventes.
Il décrit le marché de la commune, pas la disponibilité des biens : une commune large où rien n’est en vente ne sert à rien, et le nombre d’annonces se lit ailleurs sur le site.
Les communes trop petites pour publier une statistique fiable n’apparaissent pas. Leur absence ne dit rien de leur intérêt, seulement du nombre de ventes qui s’y font.

Où chercher dans le département, en maisons

Périmètre : Seine-Saint-Denis.

Cette commune n’entre pas dans le classement : elle ne publie pas assez de ventes en maisons pour être comparée. Les communes ci-dessous sont celles du même département qui le peuvent.

Commune	Place en euros	Amplitude	Rang %	Médiane	Ventes/an
1. Montreuil	7 006 € le m² de 3 783 € à 10 789 €	113,99 % gisement	2	6 146 €	200
2. Bagnolet	6 945 € le m² de 4 018 € à 10 963 €	106,49 % gisement	3	6 522 €	53
3. Saint-Ouen-sur-Seine	5 853 € le m² de 4 205 € à 10 058 €	74,81 % gisement	17	7 824 €	34
4. Neuilly-Plaisance	4 725 € le m² de 2 793 € à 7 518 €	103,1 % gisement	4	4 583 €	111
5. Romainville	4 529 € le m² de 3 911 € à 8 440 €	81,99 % gisement	12	5 524 €	59
6. Rosny-sous-Bois	4 490 € le m² de 2 795 € à 7 285 €	97,71 % gisement	7	4 595 €	94
7. Aubervilliers	4 482 € le m² de 3 103 € à 7 585 €	101,11 % gisement	6	4 433 €	44
8. Saint-Denis	3 726 € le m² de 2 289 € à 6 015 €	117,8 % gisement	1	3 163 €	118
9. Noisy-le-Sec	3 620 € le m² de 2 766 € à 6 386 €	82,05 % gisement	11	4 412 €	97
10. Bobigny	3 618 € le m² de 2 264 € à 5 882 €	102,29 % gisement	5	3 537 €	72
11. Drancy	3 322 € le m² de 2 595 € à 5 917 €	86,74 % gisement	9	3 830 €	214
12. Noisy-le-Grand	3 226 € le m² de 2 992 € à 6 218 €	73,59 % gisement	18	4 384 €	165

30 communes publient assez de ventes pour être comparées en maisons, sur 39 mesurées. Les 9 autres sont écartées faute d’atteindre 30 ventes par an, ou parce que leur dernier millésime a plus de 1 an de retard sur 2025 : une commune sans acheteurs n’est pas une affaire, c’est un stock.

Un écart entre déciles n’est pas une décote à saisir : une partie vient de ce que les biens du haut ne ressemblent pas à ceux du bas, quartier, surface et état confondus.
Le classement porte sur un type de bien à la fois. Une commune peut être bien placée en maisons et absente en appartements, faute d’assez de ventes.
Il décrit le marché de la commune, pas la disponibilité des biens : une commune large où rien n’est en vente ne sert à rien, et le nombre d’annonces se lit ailleurs sur le site.
Les communes trop petites pour publier une statistique fiable n’apparaissent pas. Leur absence ne dit rien de leur intérêt, seulement du nombre de ventes qui s’y font.

Ce que coûtent les travaux ici

Mesuré sur les audits énergétiques déposés au registre public à La Courneuve : des chiffrages établis par des auditeurs certifiés sur des logements réels, et non un ratio. Ce sont des travaux ÉNERGÉTIQUES, isolation, menuiseries, chauffage, ventilation. Ni cuisine, ni salle d’eau, ni cloisons, ni sols : le budget d’une opération est plus large que ce chiffre.

Rénovation complète	624 € le m² pour la médiane des 110 chantiers chiffrés, de 439 € au premier quartile à 851 € au dernier. La fourchette est large parce que les chantiers le sont.
Par rapport à la France	+3,25 % à classe de départ égale. Écart trop faible pour être autre chose que du bruit de médiane.
Nature du bâti mesuré	95,45 % des chantiers portent sur une maison individuelle. L’audit n’est obligatoire que pour vendre une passoire en maison ou un immeuble entier : dans une ville d’appartements, l’échantillon penche vers un bâti qui n’est pas celui qu’on y achète.

La classe de départ pèse autant que la commune : c’est elle qui décide du chantier, et c’est elle qu’un marchand achète.

Partir de	Médiane ici	Fourchette	France	Chantiers
G	698 € le m²	590 € à 920 €	676 € (+3,25 %)	57

Ce sont des travaux ÉNERGÉTIQUES : isolation, menuiseries, chauffage, ventilation. Ni cuisine, ni salle d’eau, ni cloisons, ni sols, ni honoraires. Le budget d’une opération est plus large que ce chiffre.
La fourchette d’une commune est plus large que l’écart entre communes : un chantier au dernier quartile coûte ici près du double d’un chantier au premier, quelle que soit la ville.
Un audit chiffre une intention, pas une facture. C’est le chiffrage d’un auditeur certifié sur un logement réel, ce qui vaut mieux qu’un ratio, et moins qu’un devis signé.
Le registre ne couvre que les ventes soumises à audit depuis septembre 2023 : les logements récents et les appartements en copropriété y sont peu représentés.

Sur la fiche d’une annonce, la même mesure est refaite à cinq cents mètres autour de l’adresse, et l’audit du logement lui-même est rendu quand il existe : c’est plus précis que cette moyenne communale.

Ce que les travaux pèsent dans une revente

Le prix de sortie au mètre carré à La Courneuve, rapporté au coût des travaux au mètre carré mesuré sur place. Les deux grandeurs portent sur le MÊME type de bien : le prix des appartements avec les chantiers d’appartements, celui des maisons avec les chantiers de maisons.

Marché	Part des travaux	Rapport prix / travaux	Place par euro de travaux	Chantiers
Maisons 4 316 € le m², travaux 619 €	14,34 % du prix de revente	7,0 fois la même chose, à l’envers	4,8 € amplitude 68,3 %	105

Un rapport élevé ne veut pas dire que les travaux rapportent. Sur 12 marchés communaux mesurés, le coût des travaux va de 506 € à 701 € le m², soit un rapport de 1,4 du moins cher au plus cher, quand les prix de vente vont de 1 349 € à 14 248 €, soit un rapport de 10,6. Le dénominateur bouge à peine : ce ratio raconte le prix de la commune, pas la rentabilité d’un chantier.

La part, elle, dit quelque chose d’utile : au delà de 30 % du prix de revente, ce sont les travaux qui commandent l’opération. Se tromper de vingt pour cent sur un chantier qui pèse 38 % du prix ampute la revente de 7,6 %, soit à peu près toute la marge d’une opération ordinaire ; le même écart sur un chantier qui pèse 7 % coûte 1,4 %.

La dernière colonne est la plus proche d’un levier : on ne crée pas de mètres carrés en rénovant, on déplace un bien du bas du marché vers le haut. Ce qu’un euro de travaux peut aller chercher est donc borné par la place entre les deux déciles. Une place énorme est d’abord un marché hétérogène, et l’amplitude est rappelée à côté pour ne pas s’y tromper.

Un rapport élevé ne veut pas dire que les travaux rapportent : il veut dire que la commune est chère. Entre les marchés mesurés, le coût des travaux varie de 1,4 fois quand les prix varient de 10,6.
La place entre les deux déciles n’est pas gagnée par la rénovation : elle mélange le quartier, l’étage, la surface et l’état. Une part seulement se rattrape avec un chantier.
Le coût mesuré est celui d’une rénovation ÉNERGÉTIQUE, sans cuisine, sans salle d’eau et sans honoraires. Le vrai budget d’une opération est plus lourd, donc la part réelle des travaux est plus forte que celle affichée.
Ces deux grandeurs viennent de deux sources et de deux périodes : les ventes conclues d’un côté, les audits déposés depuis septembre 2023 de l’autre.

Le coût des travaux vient du bloc précédent, mesuré sur les audits déposés dans la commune ; la place entre déciles est celle du classement du département.

La pente, et depuis quand

5 millésimes publiés à La Courneuve, de 2021 à 2025. Un marchand garde environ 12 mois : c’est le mouvement des derniers millésimes qui le concerne, la décennie ne sert qu’à savoir si ce mouvement est ordinaire ou pas.

Sur toute la période	-10,81 % entre 2021 et 2025, soit -2,82 % par an. Le total impressionne, le rythme annuel est ce qui se compare à un placement.
Dernier millésime	-0,582 % de 2024 à 2025, en baisse. Même sens que la tendance longue.
Depuis le plus haut	-10,81 % depuis le pic de 2021. Les vendeurs ont ce pic en tête, pas le dernier millésime : c’est là que se joue la négociation.
Millésimes en baisse	4 sur 4 : une pente moyenne n’est pas une pente régulière, et c’est le millésime où vous revendez qui compte.

Millésime	Médiane au m²	Variation	Ventes
2021 plus haut	3 063 €	premier millésime	155
2022	2 962 €	-3,3 %	137
2023	2 845 €	-3,95 %	100
2024	2 748 €	-3,41 %	87
2025	2 732 €	-0,582 %	110

Chaque millésime est la médiane des ventes conclues de l’année, telle qu’elle est publiée. Le nombre de ventes et l’amplitude des prix sont lus plus haut, dans « Chercher ici, quand on achète pour revendre ».

Une pente passée ne se prolonge pas. Presque toutes les communes du site montaient encore en 2022, et la plupart ont reculé ensuite.
La tendance est celle de la COMMUNE : elle mélange des rues et des états de bien qui n’ont pas bougé du même côté. Un immeuble ancien à rénover ne suit pas la médiane.
Chaque millésime est une médiane de ventes différentes : une partie du mouvement vient de ce qui s’est vendu cette année là, pas de ce que valent les biens.
Le dernier millésime publié est le plus fragile : il porte moins de ventes que les autres au moment où il paraît, et il se révise.

Sous 3 millésimes, ce bloc ne s’affiche pas : deux points font une droite, pas un marché.

Évolution du prix au m²

Médiane des ventes conclues chaque année. Les millésimes reposant sur moins de cinq ventes ne sont pas publiés.

Appartements1 an -5,5 %2 ans -11,9 %

Maisons1 an +20,6 %2 ans +11,5 %3 ans -7,4 %

Survolez une année pour le détail.

Ce qui a changé à La Courneuve depuis 2011

11 ans

25,6 %

Chômageen 2011

22,2 %

Chômageen 2022

−3,4 pts

Écarten 11 ans

Le chômage recule : la demande solvable s’élargit.

Chômage · 25,6 % → 26 % → −3,4 pts22,2 %
Locataires · 71 % → 71,9 % → stable70,9 %
Logements vacants · 4,7 % → 4,5 % → stable4,9 %
Logement social · 43,4 % → 43,5 % → −3,3 pts40,1 %

Population : +21 % sur la période.

Évolution de la population à La Courneuve

Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.

Habitants1 an +0,2 %2 ans 0 %3 ans +0,7 %5 ans +7,3 %10 ans +16 %

Survolez une année pour le détail.

Répartitions à La Courneuve

Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.

Répartition par taille

Résidences principales, recensement 2022

Répartition de la population

15 ans et plus par catégorie, recensement 2016

Composition de La Courneuve

Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.

Type de logement

Appartements et maisons

Appartement87 %14 606
Maison13 %2 190

Usage du logement

Résidences principales et secondaires

Principale99,3 %16 146
Secondaire0,7 %118

Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.

Type d’habitant

Propriétaires et locataires, hors logés gratuitement

Propriétaire27,7 %4 392
Locataire72,3 %11 444

Situation familiale

Mariés et célibataires, 15 ans et plus

Marié52,5 %16 200
Célibataire47,5 %14 668

Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.

Délinquance enregistrée à La Courneuve

Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, comparés aux communes de de 20 000 à 50 000 habitants.

Tous les faits retenus · ‰ habitants

2025 · 2 720 faits enregistrésBaisse de 29 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

Somme des sept indicateurs retenus, rapportée aux habitants. Une année où un indicateur manque n’a pas de total.

Cambriolages de logement · ‰ logements

2025 · 113 faits enregistrésBaisse de 43 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

Destructions et dégradations · ‰ habitants

2025 · 480 faits enregistrésBaisse de 26 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

Vols dans les véhicules · ‰ habitants

2025 · 284 faits enregistrésBaisse de 34 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

Vols de véhicule · ‰ habitants

2025 · 136 faits enregistrésBaisse de 26 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

Vols d’accessoires sur véhicules · ‰ habitants

2025 · 50 faits enregistrésBaisse de 30 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

Vols sans violence · ‰ habitants

2025 · 1 284 faits enregistrésBaisse de 33 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

Violences physiques hors cadre familial · ‰ habitants

2025 · 373 faits enregistrésBaisse de 2 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

le taux d’ici · la médiane des communes de de 20 000 à 50 000 habitants · la moyenne des communes de France.

La Courneuve en chiffres

Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.

47 167

Habitantspopulation légale 2023

6 275 hab/km²

Densitésuperficie IGN

34 ans

Âge médianinterpolé par tranche

17 092

Logementsparc total

94,5 %

Résidences principalesdu parc total

0,7 %

Résidences secondairesdu parc total

4,8 %

Logements vacantsdu parc total

70,9 %

Locatairesdes résidences principales

40,1 %

Logement socialdes résidences principales

22,2 %

Taux de chômageau sens du recensement

12,1 %

Élèves et étudiantsdes 15-64 ans

16 820 €

Revenu médianniveau de vie annuel

39,9 %

Célibatairesdes 15 ans et plus

+27,4 %

Populationévolution 2006 → 2023

Tension du marché

Tensiomètre locatif

Tensiomètre à la vente

Rendement locatif brut à La Courneuve

Appartement

7,9 %

élevé · 2 732 €/m² · 18,03 €/m²/mois

Maison

6,3 %

élevé · 4 316 €/m² · 22,58 €/m²/mois

Évolution du loyer au m² à La Courneuve

Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.

Appartements1 an -5,4 %2 ans -2 %3 ans +2,8 %

Maisons1 an +31,4 %2 ans +29 %3 ans +15,7 %

Survolez une année pour le détail.

Prix au m² selon la taille du bien

Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.

Prix m² à la vente des appartements

Médiane des ventes conclues à La Courneuve, tous millésimes cumulés.

Survolez une taille pour le détail.

Prix m² à la vente des maisons

Médiane des ventes conclues à La Courneuve, tous millésimes cumulés.

Survolez une taille pour le détail.

Le détail, année par année

La même donnée sous forme de tableau, pour la lire sans dépendre du graphique.

Année	Type	Prix médian	Fourchette	Ventes
2025	Appartement	2 732 €/m²	1 949 – 3 982	110
2024	Appartement	2 748 €/m²	2 076 – 4 305	87
2023	Appartement	2 845 €/m²	2 058 – 4 465	100
2022	Appartement	2 962 €/m²	2 135 – 4 293	137
2021	Appartement	3 063 €/m²	2 088 – 4 485	155
2025	Maison	4 316 €/m²	2 900 – 5 848	26
2024	Maison	3 579 €/m²	2 091 – 6 621	34
2023	Maison	3 872 €/m²	3 065 – 6 473	28
2022	Maison	4 660 €/m²	3 043 – 7 294	50
2021	Maison	3 948 €/m²	1 961 – 5 839	38

La commune

Recensement INSEE 2022, sauf population de référence.

Population

47 167

+27,4 % de 2006 à 2023

Chômage

22,2 %

part des actifs

Logements vacants

4,8 %

sur 17 092 logements

Propriétaires

27,2 %

des résidences principales

43 annonces à La Courneuve

Voir les annonces notées de La Courneuve →