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Investir au Carbet : prix, loyers et rendement

D’après les ventes réellement conclues, publiées par l’État (DVF). Pas des prix demandés.

Appartements

3 455 €/m²

6 ventes · indice de confiance 1/5

Maisons

3 274 €/m²

6 ventes · indice de confiance 1/5

Évolution des prix

+18,3 %

appartements, ventes conclues 2021 → 2024

Chercher ici, quand on achète pour revendre

Un investisseur locatif peut acheter dans une commune médiocre si le bien est bon : il garde. Un marchand doit REVENDRE, et il revend au marché, pas au bien. Une belle affaire dans une commune sans acheteurs n’est pas une affaire, c’est un stock.

Profondeur du marché	6 ventes par an : trop peu de ventes : ce n’est plus une médiane, c’est une anecdote. Millésime 2024.
Amplitude des prix conclus	Pas assez de ventes pour la mesurer : le haut et le bas seraient deux anecdotes, et leur écart mesurerait le hasard.
Tendance	+18,32 % entre 2021 et 2024, sur 3 millésimes publiés. Elle est passée, et elle ne se prolonge pas. Le rythme annualisé, le recul depuis le plus haut et le détail millésime par millésime sont juste en dessous, dans « La pente, et depuis quand ».

Le Carbet se lit dans cet ordre : le volume décide, l’amplitude ouvre ou ferme, la tendance situe, la négociation ajuste. Sous 30 ventes par an, la médiane bouge d’une année à l’autre sans que le marché bouge, et tout ce qui en découle vacille avec elle.

La profondeur du marché ne dit rien du délai de revente d’UN bien : elle dit combien d’acheteurs passent par an dans la commune, pas lequel voudra le vôtre.
L’amplitude mesure l’écart entre le haut et le bas des ventes CONCLUES : une partie vient de la qualité des biens, pas d’une décote à saisir.
La tendance est passée. Elle ne se prolonge pas, et deux millésimes suffisent à la calculer sans suffire à la croire.

Pourquoi l’écart demandé / conclu n’est pas une marge de négociation

Mesurer une vraie marge de négociation demanderait de retrouver CHAQUE bien : son prix affiché, puis son prix de vente. Les ventes publiées s’arrêtent au 31/12/2025 et les annonces de ce site commencent au 26/07/2026 : aucune vente publiée ne peut correspondre à une annonce vue après elle. Sur 300 annonces retirées du catalogue, l’appariement rend zéro candidat, et ce n’est pas l’appariement qui échoue.

Composition. Les biens à vendre aujourd’hui ne sont pas ceux qui se sont vendus. Un stock qui traîne est fait de biens plus chers, moins bien placés ou moins bien tenus que ceux qui trouvent preneur. Gonfle l’écart : la médiane demandée porte sur des biens que le marché a déjà refusés.

Décalage de temps. Les ventes publiées s’arrêtent au 2025-12-31, les annonces commencent au 2026-07-26. On compare deux marchés à deux moments. Le signe dépend de la tendance : sur un marché qui monte, l’écart paraît plus grand qu’il n’est.

Mélange des typologies. Deux médianes au mètre carré portent sur deux mélanges de surfaces et de types différents, et le prix au mètre carré baisse quand la surface monte. Indéterminé, et c’est le pire des trois : il ne se corrige pas en changeant de sens.

Cela se rouvrira seul : les ventes se publient deux fois l’an, et le millésime qui couvrira le second semestre 2026 permettra enfin de retrouver les annonces de juillet.

Où chercher dans le département, en appartements

Périmètre : Martinique.

Ce classement ne porte pas sur des marges : personne ne publie celles des marchands. Il porte sur la PLACE que le marché laisse, mesurée entre le premier et le dernier décile des ventes conclues, là où huit ventes sur dix tombent. C’est une condition de la marge, pas la marge.

Cette commune n’entre pas dans le classement : elle ne publie pas assez de ventes en appartements pour être comparée. Les communes ci-dessous sont celles du même département qui le peuvent.

Deux ordres, et ils ne s’accordent pas. L’écart en euros favorise les communes chères, l’amplitude en pourcentage les communes bon marché. On encaisse des euros, on négocie des pourcentages : les deux rangs sont donc donnés, et le choix reste au lecteur.

Commune	Place en euros	Amplitude	Rang %	Médiane	Ventes/an
1. Le Diamant	5 074 € le m² de 3 434 € à 8 508 €	85,45 % gisement	3	5 938 €	43
2. Les Trois-Îlets	3 171 € le m² de 3 453 € à 6 624 €	67,11 % gisement	4	4 725 €	73
3. Schœlcher	2 976 € le m² de 1 667 € à 4 643 €	93,06 % gisement	1	3 198 €	84
4. Fort-de-France	2 449 € le m² de 1 480 € à 3 929 €	91,76 % gisement	2	2 669 €	231
5. Le Lamentin	1 540 € le m² de 2 100 € à 3 640 €	55,34 % gisement	5	2 783 €	131

5 communes publient assez de ventes pour être comparées en appartements, sur 18 mesurées. Les 13 autres sont écartées faute d’atteindre 30 ventes par an, ou parce que leur dernier millésime a plus de 1 an de retard sur 2025 : une commune sans acheteurs n’est pas une affaire, c’est un stock.

Un écart entre déciles n’est pas une décote à saisir : une partie vient de ce que les biens du haut ne ressemblent pas à ceux du bas, quartier, surface et état confondus.
Le classement porte sur un type de bien à la fois. Une commune peut être bien placée en maisons et absente en appartements, faute d’assez de ventes.
Il décrit le marché de la commune, pas la disponibilité des biens : une commune large où rien n’est en vente ne sert à rien, et le nombre d’annonces se lit ailleurs sur le site.
Les communes trop petites pour publier une statistique fiable n’apparaissent pas. Leur absence ne dit rien de leur intérêt, seulement du nombre de ventes qui s’y font.

Où chercher dans le département, en maisons

Périmètre : Martinique.

Cette commune n’entre pas dans le classement : elle ne publie pas assez de ventes en maisons pour être comparée. Les communes ci-dessous sont celles du même département qui le peuvent.

Commune	Place en euros	Amplitude	Rang %	Médiane	Ventes/an
1. Rivière-Salée	5 143 € le m² de 565 € à 5 708 €	150,6 % gisement	4	3 415 €	33
2. Le Vauclin	5 018 € le m² de 380 € à 5 398 €	171,15 % gisement	3	2 932 €	32
3. Le Robert	4 031 € le m² de 145 € à 4 176 €	213,28 % gisement	1	1 890 €	33
4. Le Lamentin	3 385 € le m² de 854 € à 4 239 €	150,44 % gisement	5	2 250 €	51
5. Schœlcher	3 379 € le m² de 917 € à 4 296 €	113,73 % gisement	7	2 971 €	34
6. Ducos	3 308 € le m² de 1 326 € à 4 634 €	118,99 % gisement	6	2 780 €	34
7. Fort-de-France	3 002 € le m² de 457 € à 3 459 €	182,05 % gisement	2	1 649 €	113

7 communes publient assez de ventes pour être comparées en maisons, sur 30 mesurées. Les 23 autres sont écartées faute d’atteindre 30 ventes par an, ou parce que leur dernier millésime a plus de 1 an de retard sur 2025 : une commune sans acheteurs n’est pas une affaire, c’est un stock.

Un écart entre déciles n’est pas une décote à saisir : une partie vient de ce que les biens du haut ne ressemblent pas à ceux du bas, quartier, surface et état confondus.
Le classement porte sur un type de bien à la fois. Une commune peut être bien placée en maisons et absente en appartements, faute d’assez de ventes.
Il décrit le marché de la commune, pas la disponibilité des biens : une commune large où rien n’est en vente ne sert à rien, et le nombre d’annonces se lit ailleurs sur le site.
Les communes trop petites pour publier une statistique fiable n’apparaissent pas. Leur absence ne dit rien de leur intérêt, seulement du nombre de ventes qui s’y font.

La pente, et depuis quand

3 millésimes publiés à Le Carbet, de 2021 à 2024. Un marchand garde environ 12 mois : c’est le mouvement des derniers millésimes qui le concerne, la décennie ne sert qu’à savoir si ce mouvement est ordinaire ou pas.

Sur toute la période	+18,32 % entre 2021 et 2024, soit +5,77 % par an. Le total impressionne, le rythme annuel est ce qui se compare à un placement.
Dernier millésime	-3,25 % de 2022 à 2024, en baisse. Sens contraire au total : la tendance longue est à la hausse et le marché récent va dans l’autre sens. C’est le marché récent que vous achetez.
Depuis le plus haut	-3,25 % depuis le pic de 2022. Sous 5 %, c’est le bruit de la médiane plutôt qu’un retournement.
Millésimes en baisse	1 sur 2 : une pente moyenne n’est pas une pente régulière, et c’est le millésime où vous revendez qui compte.

Millésime	Médiane au m²	Variation	Ventes
2021	2 920 €	premier millésime	6
2022 plus haut	3 571 €	+22,29 %	9
2024	3 455 €	-3,25 %	6

Chaque millésime est la médiane des ventes conclues de l’année, telle qu’elle est publiée. Le nombre de ventes et l’amplitude des prix sont lus plus haut, dans « Chercher ici, quand on achète pour revendre ».

Une pente passée ne se prolonge pas. Presque toutes les communes du site montaient encore en 2022, et la plupart ont reculé ensuite.
La tendance est celle de la COMMUNE : elle mélange des rues et des états de bien qui n’ont pas bougé du même côté. Un immeuble ancien à rénover ne suit pas la médiane.
Chaque millésime est une médiane de ventes différentes : une partie du mouvement vient de ce qui s’est vendu cette année là, pas de ce que valent les biens.
Le dernier millésime publié est le plus fragile : il porte moins de ventes que les autres au moment où il paraît, et il se révise.

Sous 3 millésimes, ce bloc ne s’affiche pas : deux points font une droite, pas un marché.

Évolution du prix au m²

Médiane des ventes conclues chaque année. Les millésimes reposant sur moins de cinq ventes ne sont pas publiés.

Appartements2 ans -3,2 %3 ans +18,3 %

Maisons1 an +9,9 %2 ans -12,6 %3 ans +102,5 %

Appartements s’arrête en 2024 : trop peu de ventes ensuite pour une médiane, pas une donnée manquante.

Survolez une année pour le détail.

Ce qui a changé à Le Carbet depuis 2011

11 ans

6,5 %

Logement socialen 2011

17 %

Logement socialen 2022

+10,5 pts

Écarten 11 ans

La part de HLM progresse. Elle pèse sur les prix du secteur, à la vente comme à la relocation.

Chômage · 10,6 % → 18,2 % → +3,3 pts13,8 %
Locataires · 27,5 % → 29,6 % → +6,8 pts34,2 %
Logements vacants · 10,7 % → 12,5 % → +2,5 pts13,2 %
Logement social · 6,5 % → 12,3 % → +10,5 pts17 %

Population : −4 % sur la période.

Évolution de la population au Carbet

Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.

Habitants1 an +2,8 %2 ans +5,8 %3 ans +8,7 %5 ans +6,4 %10 ans -0,6 %

Survolez une année pour le détail.

Répartitions au Carbet

Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.

Répartition par taille

Résidences principales, recensement 2022

Répartition de la population

15 ans et plus par catégorie, recensement 2016

Composition du Carbet

Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.

Type de logement

Appartements et maisons

Appartement25,4 %590
Maison74,6 %1 729

Usage du logement

Résidences principales et secondaires

Principale81,8 %1 651
Secondaire18,2 %367

Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.

Type d’habitant

Propriétaires et locataires, hors logés gratuitement

Propriétaire63,3 %974
Locataire36,7 %565

Situation familiale

Mariés et célibataires, 15 ans et plus

Marié40,7 %979
Célibataire59,3 %1 429

Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.

Délinquance enregistrée à Le Carbet

Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, comparés aux communes de de 1 000 à 5 000 habitants.

Cambriolages de logement · ‰ logements

2018 · 9 faits enregistrésÉvolution non disponible

Destructions et dégradations · ‰ habitants

2025 · 25 faits enregistrésHausse de 107 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

Vols dans les véhicules · ‰ habitants

2020 · 7 faits enregistrésÉvolution non disponible

Vols sans violence · ‰ habitants

2025 · 14 faits enregistrésBaisse de 41 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

Violences physiques hors cadre familial · ‰ habitants

2025 · 22 faits enregistrésHausse de 147 %, moyenne des trois dernières années contre les trois premières

le taux d’ici · la médiane des communes de de 1 000 à 5 000 habitants · la moyenne des communes de France.

Le Carbet en chiffres

Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.

3 721

Habitantspopulation légale 2023

208 hab/km²

Densitésuperficie IGN

50 ans

Âge médianinterpolé par tranche

2 326

Logementsparc total

71 %

Résidences principalesdu parc total

15,8 %

Résidences secondairesdu parc total

13,2 %

Logements vacantsdu parc total

34,2 %

Locatairesdes résidences principales

17 %

Logement socialdes résidences principales

13,8 %

Taux de chômageau sens du recensement

10 %

Élèves et étudiantsdes 15-64 ans

46,5 %

Célibatairesdes 15 ans et plus

+1,3 %

Populationévolution 2006 → 2023

Tension du marché

Tensiomètre locatif

Tensiomètre à la vente

Rendement locatif brut au Carbet

Appartement

4,7 %

correct · 3 337 €/m² · 13,01 €/m²/mois

Maison

5,3 %

correct · 3 274 €/m² · 14,37 €/m²/mois

Évolution du loyer au m² au Carbet

Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.

Appartements1 an -12,8 %2 ans +4,1 %3 ans -10,8 %

Maisons1 an +9,9 %2 ans +8,9 %3 ans +16,8 %

Survolez une année pour le détail.

Prix au m² selon la taille du bien

Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.

Prix m² à la vente des appartements

Médiane des ventes conclues au Carbet, tous millésimes cumulés.

Survolez une taille pour le détail.

Prix m² à la vente des maisons

Médiane des ventes conclues au Carbet, tous millésimes cumulés.

Survolez une taille pour le détail.

Commodités et services au Carbet

Les mêmes six catégories que sur la fiche d’une annonce, mesurées autour du centre de la commune. C’est un repère de centre-ville : un quartier périphérique aura moins de tout, et la fiche d’un bien donne la mesure à son adresse.

Le quartier, à pied

Niveau absolu, à 1 200 m

Commercesfaible

Courses à pied

Transportsfaible

Bien desservi

Écolesabsent

Écoles proches

Santéfaible

Soins à proximité

Restaurantsfaible

Vie de quartier

Loisirsfaible

Loisirs proches

Le détail, année par année

La même donnée sous forme de tableau, pour la lire sans dépendre du graphique.

Année	Type	Prix médian	Fourchette	Ventes
2024	Appartement	3 455 €/m²	3 122 – 3 582	6
2022	Appartement	3 571 €/m²	2 558 – 7 809	9
2021	Appartement	2 920 €/m²	2 538 – 3 378	6
2025	Maison	3 274 €/m²	1 883 – 6 139	6
2024	Maison	2 979 €/m²	939 – 4 345	8
2023	Maison	3 746 €/m²	1 701 – 5 513	11
2022	Maison	1 617 €/m²	937 – 3 726	14
2021	Maison	1 447 €/m²	834 – 2 215	9

La commune

Recensement INSEE 2022, sauf population de référence.

Population

3 721

+1,3 % de 2006 à 2023

Chômage

13,8 %

part des actifs

Logements vacants

13,2 %

sur 2 326 logements

Propriétaires

59 %

des résidences principales

Aucune annonce référencée au Carbet pour le moment

Notre couverture s’étend progressivement. Les statistiques de cette page restent disponibles.