betaPrix immobilier à Massiac
D’après les ventes réellement conclues, publiées par l’État (DVF). Pas des prix demandés.
Ce que ça veut dire
À Massiac, les appartements sont affichés autour de 1 350 €/m² mais se vendent réellement autour de 571 €/m². L’écart de 57,7 % donne un ordre de grandeur de ce qu’il est réaliste de négocier.
Chercher ici, quand on achète pour revendre
| Profondeur du marché | 5 ventes par an : trop peu de ventes : ce n’est plus une médiane, c’est une anecdote. Millésime 2024. |
| Amplitude des prix conclus | Pas assez de ventes pour la mesurer : le haut et le bas seraient deux anecdotes, et leur écart mesurerait le hasard. |
| Tendance | -38,2 % entre 2022 et 2024, sur 2 millésimes publiés. Elle est passée, et elle ne se prolonge pas. Le rythme annualisé, le recul depuis le plus haut et le détail millésime par millésime sont juste en dessous, dans « La pente, et depuis quand ». |
| Écart demandé / conclu | 57,7 % entre la MÉDIANE des prix demandés et la MÉDIANE des prix conclus. Ce n’est pas l’écart médian bien par bien, et les deux ne coïncident que si les biens en vente sont ceux qui se sont vendus, ce qui n’arrive jamais. |
- La profondeur du marché ne dit rien du délai de revente d’UN bien : elle dit combien d’acheteurs passent par an dans la commune, pas lequel voudra le vôtre.
- L’amplitude mesure l’écart entre le haut et le bas des ventes CONCLUES : une partie vient de la qualité des biens, pas d’une décote à saisir.
- La tendance est passée. Elle ne se prolonge pas, et deux millésimes suffisent à la calculer sans suffire à la croire.
Pourquoi l’écart demandé / conclu n’est pas une marge de négociation
Composition. Les biens à vendre aujourd’hui ne sont pas ceux qui se sont vendus. Un stock qui traîne est fait de biens plus chers, moins bien placés ou moins bien tenus que ceux qui trouvent preneur. Gonfle l’écart : la médiane demandée porte sur des biens que le marché a déjà refusés.
Décalage de temps. Les ventes publiées s’arrêtent au 2025-12-31, les annonces commencent au 2026-07-26. On compare deux marchés à deux moments. Le signe dépend de la tendance : sur un marché qui monte, l’écart paraît plus grand qu’il n’est.
Mélange des typologies. Deux médianes au mètre carré portent sur deux mélanges de surfaces et de types différents, et le prix au mètre carré baisse quand la surface monte. Indéterminé, et c’est le pire des trois : il ne se corrige pas en changeant de sens.
Cela se rouvrira seul : les ventes se publient deux fois l’an, et le millésime qui couvrira le second semestre 2026 permettra enfin de retrouver les annonces de juillet.
Où chercher dans le département, en maisons
Périmètre : Cantal.
Cette commune n’entre pas dans le classement : elle ne publie pas assez de ventes en maisons pour être comparée. Les communes ci-dessous sont celles du même département qui le peuvent.
| Commune | Place en euros | Amplitude | Rang % | Médiane | Ventes/an |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Arpajon-sur-Cère | 1 374 € le m² de 1 012 € à 2 386 € | 83,42 % gisement | 1 | 1 647 € | 54 |
| 2. Aurillac | 1 337 € le m² de 1 084 € à 2 421 € | 82,13 % gisement | 2 | 1 628 € | 117 |
- Un écart entre déciles n’est pas une décote à saisir : une partie vient de ce que les biens du haut ne ressemblent pas à ceux du bas, quartier, surface et état confondus.
- Le classement porte sur un type de bien à la fois. Une commune peut être bien placée en maisons et absente en appartements, faute d’assez de ventes.
- Il décrit le marché de la commune, pas la disponibilité des biens : une commune large où rien n’est en vente ne sert à rien, et le nombre d’annonces se lit ailleurs sur le site.
- Les communes trop petites pour publier une statistique fiable n’apparaissent pas. Leur absence ne dit rien de leur intérêt, seulement du nombre de ventes qui s’y font.
Ce que coûtent les travaux ici
| Rénovation complète | 502 € le m² pour la médiane des 62 chantiers chiffrés, de 368 € au premier quartile à 624 € au dernier. La fourchette est large parce que les chantiers le sont. |
| Nature du bâti mesuré | 98,39 % des chantiers portent sur une maison individuelle. L’audit n’est obligatoire que pour vendre une passoire en maison ou un immeuble entier : dans une ville d’appartements, l’échantillon penche vers un bâti qui n’est pas celui qu’on y achète. |
Aucune classe de départ n’atteint 30 chantiers ici : la médiane d’ensemble reste lisible, la comparaison au national non, faute de quoi elle porterait sur une poignée de maisons.
- Ce sont des travaux ÉNERGÉTIQUES : isolation, menuiseries, chauffage, ventilation. Ni cuisine, ni salle d’eau, ni cloisons, ni sols, ni honoraires. Le budget d’une opération est plus large que ce chiffre.
- La fourchette d’une commune est plus large que l’écart entre communes : un chantier au dernier quartile coûte ici près du double d’un chantier au premier, quelle que soit la ville.
- Un audit chiffre une intention, pas une facture. C’est le chiffrage d’un auditeur certifié sur un logement réel, ce qui vaut mieux qu’un ratio, et moins qu’un devis signé.
- Le registre ne couvre que les ventes soumises à audit depuis septembre 2023 : les logements récents et les appartements en copropriété y sont peu représentés.
Ce que les travaux pèsent dans une revente
| Marché | Part des travaux | Rapport prix / travaux | Place par euro de travaux | Chantiers |
|---|---|---|---|---|
| Maisons 1 313 € le m², travaux 502 € | 38,23 % du prix de revente, ce qui est lourd | 2,6 fois la même chose, à l’envers | 3,8 € amplitude 146,53 % | 61 |
- Un rapport élevé ne veut pas dire que les travaux rapportent : il veut dire que la commune est chère. Entre les marchés mesurés, le coût des travaux varie de 1,4 fois quand les prix varient de 10,6.
- La place entre les deux déciles n’est pas gagnée par la rénovation : elle mélange le quartier, l’étage, la surface et l’état. Une part seulement se rattrape avec un chantier.
- Le coût mesuré est celui d’une rénovation ÉNERGÉTIQUE, sans cuisine, sans salle d’eau et sans honoraires. Le vrai budget d’une opération est plus lourd, donc la part réelle des travaux est plus forte que celle affichée.
- Ces deux grandeurs viennent de deux sources et de deux périodes : les ventes conclues d’un côté, les audits déposés depuis septembre 2023 de l’autre.
Le coût des travaux vient du bloc précédent, mesuré sur les audits déposés dans la commune ; la place entre déciles est celle du classement du département.
Évolution du prix au m²
Médiane des ventes conclues chaque année. Les millésimes reposant sur moins de cinq ventes ne sont pas publiés.
Appartements s’arrête en 2024 : trop peu de ventes ensuite pour une médiane, pas une donnée manquante.
Ce qui a changé à Massiac depuis 2011
11 ansLe chômage progresse : la solvabilité des locataires se dégrade, et avec elle le loyer que le marché supporte.
- Chômage · 8,6 % → 8,8 % → +2,4 pts11 %
- Locataires · 30,4 % → 29,1 % → −2,3 pts28,1 %
- Logements vacants · 14,4 % → 18,7 % → stable16,2 %
- Logement social · 5,8 % → 5,3 % → stable4,8 %
Évolution de la population à Massiac
Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.
Répartitions à Massiac
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce1,6 %14
- 2 pièces8 %69
- 3 pièces17,3 %149
- 4 pièces30,1 %259
- 5 pièces et +43 %370
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Agriculteurs exploitants1,7 %25
- Artisans, commerçants5,4 %80
- Cadres et professions sup.4,7 %69
- Professions intermédiaires8,4 %124
- Employés15,4 %226
- Ouvriers12 %177
- Retraités43 %632
- Autres sans activité9,3 %137
Composition de Massiac
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement19,5 %238
- Maison80,5 %980
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale84,2 %861
- Secondaire15,8 %162
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires, hors logés gratuitement
- Propriétaire70,9 %591
- Locataire29,1 %242
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié65 %662
- Célibataire35 %356
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Délinquance enregistrée à Massiac
le taux d’ici · la médiane des communes de de 1 000 à 5 000 habitants · la moyenne des communes de France.
Massiac en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Tension du marché
Rendement locatif brut à Massiac
Évolution du loyer au m² à Massiac
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Prix au m² selon la taille du bien
Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des maisons
Médiane des ventes conclues à Massiac, tous millésimes cumulés.
Le détail, année par année
La même donnée sous forme de tableau, pour la lire sans dépendre du graphique.
| Année | Type | Prix médian | Fourchette | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | Appartement | 571 €/m² | 409 – 1 875 | 5 |
| 2022 | Appartement | 924 €/m² | 833 – 1 692 | 5 |
| 2025 | Maison | 1 313 €/m² | 271 – 2 195 | 26 |
| 2024 | Maison | 1 038 €/m² | 229 – 1 508 | 17 |
| 2023 | Maison | 1 711 €/m² | 244 – 1 995 | 21 |
| 2022 | Maison | 1 211 €/m² | 221 – 1 673 | 28 |
| 2021 | Maison | 783 €/m² | 351 – 1 743 | 29 |
La commune
Recensement INSEE 2022, sauf population de référence.