betaPrix immobilier à Nègrepelisse
D’après les ventes réellement conclues, publiées par l’État (DVF). Pas des prix demandés.
Ce que ça veut dire
À Nègrepelisse, les appartements sont affichés autour de 1 694 €/m² mais se vendent réellement autour de 1 351 €/m². L’écart de 20,2 % donne un ordre de grandeur de ce qu’il est réaliste de négocier.
Chercher ici, quand on achète pour revendre
| Profondeur du marché | 7 ventes par an : trop peu de ventes : ce n’est plus une médiane, c’est une anecdote. Millésime 2025. |
| Amplitude des prix conclus | Pas assez de ventes pour la mesurer : le haut et le bas seraient deux anecdotes, et leur écart mesurerait le hasard. |
| Tendance | +11,75 % entre 2021 et 2025, sur 5 millésimes publiés. Elle est passée, et elle ne se prolonge pas. Le rythme annualisé, le recul depuis le plus haut et le détail millésime par millésime sont juste en dessous, dans « La pente, et depuis quand ». |
| Écart demandé / conclu | 20,25 % entre la MÉDIANE des prix demandés et la MÉDIANE des prix conclus. Ce n’est pas l’écart médian bien par bien, et les deux ne coïncident que si les biens en vente sont ceux qui se sont vendus, ce qui n’arrive jamais. |
- La profondeur du marché ne dit rien du délai de revente d’UN bien : elle dit combien d’acheteurs passent par an dans la commune, pas lequel voudra le vôtre.
- L’amplitude mesure l’écart entre le haut et le bas des ventes CONCLUES : une partie vient de la qualité des biens, pas d’une décote à saisir.
- La tendance est passée. Elle ne se prolonge pas, et deux millésimes suffisent à la calculer sans suffire à la croire.
Pourquoi l’écart demandé / conclu n’est pas une marge de négociation
Composition. Les biens à vendre aujourd’hui ne sont pas ceux qui se sont vendus. Un stock qui traîne est fait de biens plus chers, moins bien placés ou moins bien tenus que ceux qui trouvent preneur. Gonfle l’écart : la médiane demandée porte sur des biens que le marché a déjà refusés.
Décalage de temps. Les ventes publiées s’arrêtent au 2025-12-31, les annonces commencent au 2026-07-26. On compare deux marchés à deux moments. Le signe dépend de la tendance : sur un marché qui monte, l’écart paraît plus grand qu’il n’est.
Mélange des typologies. Deux médianes au mètre carré portent sur deux mélanges de surfaces et de types différents, et le prix au mètre carré baisse quand la surface monte. Indéterminé, et c’est le pire des trois : il ne se corrige pas en changeant de sens.
Cela se rouvrira seul : les ventes se publient deux fois l’an, et le millésime qui couvrira le second semestre 2026 permettra enfin de retrouver les annonces de juillet.
Où chercher dans le département, en maisons
Périmètre : Tarn-et-Garonne.
Nègrepelisse arrive 4e sur 11 communes comparables, avec 1 589 € le m² entre les deux déciles, soit 82,5 % de sa médiane.
| Commune | Place en euros | Amplitude | Rang % | Médiane | Ventes/an |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Saint-Antonin-Noble-Val | 1 949 € le m² de 1 012 € à 2 961 € | 94,7 % gisement | 4 | 2 058 € | 30 |
| 2. Montauban | 1 666 € le m² de 1 334 € à 3 000 € | 77,49 % gisement | 10 | 2 150 € | 393 |
| 3. Verdun-sur-Garonne | 1 648 € le m² de 1 226 € à 2 874 € | 82,86 % gisement | 7 | 1 989 € | 47 |
| 4. Nègrepelisse commune consultée | 1 589 € le m² de 1 045 € à 2 634 € | 82,5 % gisement | 8 | 1 926 € | 31 |
| 5. Castelsarrasin | 1 533 € le m² de 755 € à 2 288 € | 93,65 % gisement | 5 | 1 637 € | 104 |
| 6. Saint-Étienne-de-Tulmont | 1 523 € le m² de 1 100 € à 2 623 € | 77,51 % gisement | 9 | 1 965 € | 30 |
| 7. Caussade | 1 486 € le m² de 834 € à 2 320 € | 91,73 % gisement | 6 | 1 620 € | 65 |
| 8. Beaumont-de-Lomagne | 1 390 € le m² de 554 € à 1 944 € | 121,29 % gisement | 1 | 1 146 € | 43 |
| 9. Moissac | 1 344 € le m² de 711 € à 2 055 € | 98,61 % gisement | 3 | 1 363 € | 98 |
| 10. Valence | 1 291 € le m² de 602 € à 1 893 € | 106,08 % gisement | 2 | 1 217 € | 68 |
| 11. Montech | 1 231 € le m² de 1 436 € à 2 667 € | 58,96 % gisement | 11 | 2 088 € | 53 |
- Un écart entre déciles n’est pas une décote à saisir : une partie vient de ce que les biens du haut ne ressemblent pas à ceux du bas, quartier, surface et état confondus.
- Le classement porte sur un type de bien à la fois. Une commune peut être bien placée en maisons et absente en appartements, faute d’assez de ventes.
- Il décrit le marché de la commune, pas la disponibilité des biens : une commune large où rien n’est en vente ne sert à rien, et le nombre d’annonces se lit ailleurs sur le site.
- Les communes trop petites pour publier une statistique fiable n’apparaissent pas. Leur absence ne dit rien de leur intérêt, seulement du nombre de ventes qui s’y font.
Où travailler, en maisons
| Commune | Place par euro | Part des travaux | Rang par la place | Chantiers |
|---|---|---|---|---|
| 1. Saint-Antonin-Noble-Val | 4,4 € place 1 949 €, travaux 443 € | 21,54 % | 1 | 53 |
| 2. Verdun-sur-Garonne | 3,4 € place 1 648 €, travaux 486 € | 24,44 % | 3 | 49 |
| 3. Castelsarrasin | 3,3 € place 1 533 €, travaux 458 € | 28 % | 5 | 143 |
| 4. Montauban | 3,2 € place 1 666 €, travaux 528 € | 24,56 % | 2 | 372 |
| 5. Beaumont-de-Lomagne | 3,1 € place 1 390 €, travaux 448 € | 39,09 % lourd | 8 3 places gagnées | 55 |
| 6. Nègrepelisse commune consultée | 3,1 € place 1 589 €, travaux 517 € | 26,84 % | 4 | 44 |
| 7. Valence | 2,5 € place 1 291 €, travaux 516 € | 42,4 % lourd | 10 3 places gagnées | 68 |
| 8. Moissac | 2,5 € place 1 344 €, travaux 540 € | 39,63 % lourd | 9 | 163 |
| 9. Montech | 2,4 € place 1 231 €, travaux 512 € | 24,52 % | 11 | 38 |
| 10. Caussade | 2,3 € place 1 486 €, travaux 653 € | 40,28 % lourd | 7 3 places perdues | 71 |
3 communes sur 10 changent d’au moins 3 rangs par rapport au classement par la place seule : le coût des travaux déplace vraiment la réponse, il ne la confirme pas.
- Un rapport élevé ne veut pas dire que les travaux rapportent : il veut dire que la commune est chère. Entre les marchés mesurés, le coût des travaux varie de 1,4 fois quand les prix varient de 10,6.
- La place entre les deux déciles n’est pas gagnée par la rénovation : elle mélange le quartier, l’étage, la surface et l’état. Une part seulement se rattrape avec un chantier.
- Le coût mesuré est celui d’une rénovation ÉNERGÉTIQUE, sans cuisine, sans salle d’eau et sans honoraires. Le vrai budget d’une opération est plus lourd, donc la part réelle des travaux est plus forte que celle affichée.
- Ces deux grandeurs viennent de deux sources et de deux périodes : les ventes conclues d’un côté, les audits déposés depuis septembre 2023 de l’autre.
La pente, et depuis quand
| Sur toute la période | +11,75 % entre 2021 et 2025, soit +2,82 % par an. Le total impressionne, le rythme annuel est ce qui se compare à un placement. |
| Dernier millésime | -9,39 % de 2024 à 2025, en baisse. Sens contraire au total : la tendance longue est à la hausse et le marché récent va dans l’autre sens. C’est le marché récent que vous achetez. |
| Depuis le plus haut | -13,17 % depuis le pic de 2023. Les vendeurs ont ce pic en tête, pas le dernier millésime : c’est là que se joue la négociation. |
| Millésimes en baisse | 2 sur 4 : une pente moyenne n’est pas une pente régulière, et c’est le millésime où vous revendez qui compte. |
| Millésime | Médiane au m² | Variation | Ventes |
|---|---|---|---|
| 2021 | 1 209 € | premier millésime | 12 |
| 2022 | 1 291 € | +6,78 % | 6 |
| 2023 plus haut | 1 556 € | +20,53 % | 11 |
| 2024 | 1 491 € | -4,18 % | 7 |
| 2025 | 1 351 € | -9,39 % | 7 |
- Une pente passée ne se prolonge pas. Presque toutes les communes du site montaient encore en 2022, et la plupart ont reculé ensuite.
- La tendance est celle de la COMMUNE : elle mélange des rues et des états de bien qui n’ont pas bougé du même côté. Un immeuble ancien à rénover ne suit pas la médiane.
- Chaque millésime est une médiane de ventes différentes : une partie du mouvement vient de ce qui s’est vendu cette année là, pas de ce que valent les biens.
- Le dernier millésime publié est le plus fragile : il porte moins de ventes que les autres au moment où il paraît, et il se révise.
Sous 3 millésimes, ce bloc ne s’affiche pas : deux points font une droite, pas un marché.
Évolution du prix au m²
Médiane des ventes conclues chaque année. Les millésimes reposant sur moins de cinq ventes ne sont pas publiés.
Ce qui a changé à Nègrepelisse depuis 2011
11 ansAucun de ces indicateurs n’a bougé de plus de deux points en 11 ans. C’est une information : le marché de Nègrepelisse n’est pas en train de se transformer.
- Chômage · 13,7 % → 14,8 % → stable11,8 %
- Locataires · 34,5 % → 35,6 % → stable35,1 %
- Logements vacants · 8,8 % → 9,4 % → stable8,7 %
- Logement social · 10,9 % → 10,3 % → stable9,9 %
Population : +11 % sur la période.
Évolution de la population à Nègrepelisse
Recensements INSEE de 1962 à 2023. Avant 2006, l’INSEE publiait la population « sans doubles comptes » ; ensuite la population municipale. Les deux ne comptent pas tout à fait la même chose.
Répartitions à Nègrepelisse
Survolez une part pour son détail. Les logements viennent du recensement 2022 ; les catégories socioprofessionnelles de 2016, dernier millésime publié dans cette nomenclature.
Répartition par taille
Résidences principales, recensement 2022
- 1 pièce2,4 %58
- 2 pièces7,4 %178
- 3 pièces16,2 %388
- 4 pièces30,2 %723
- 5 pièces et +43,8 %1 049
Répartition de la population
15 ans et plus par catégorie, recensement 2016
- Agriculteurs exploitants1,4 %65
- Artisans, commerçants3 %139
- Cadres et professions sup.3,3 %154
- Professions intermédiaires12 %553
- Employés19,1 %880
- Ouvriers13,9 %642
- Retraités30,1 %1 387
- Autres sans activité17,1 %787
Composition de Nègrepelisse
Recensement INSEE 2022. Chaque part est doublée de son effectif : 54 % sur douze logements n’est pas 54 % sur douze mille.
Type de logement
Appartements et maisons
- Appartement18 %478
- Maison82 %2 184
Usage du logement
Résidences principales et secondaires
- Principale98,2 %2 396
- Secondaire1,8 %45
Les logements vacants ne sont comptés dans aucune des deux parts.
Type d’habitant
Propriétaires et locataires, hors logés gratuitement
- Propriétaire64 %1 497
- Locataire36 %841
Situation familiale
Mariés et célibataires, 15 ans et plus
- Marié59,5 %1 899
- Célibataire40,5 %1 291
Les pacsés, veufs et divorcés sont comptés à part par l’INSEE : ces deux parts ne couvrent pas toute la population.
Délinquance enregistrée à Nègrepelisse
le taux d’ici · la médiane des communes de de 5 000 à 20 000 habitants · la moyenne des communes de France.
Nègrepelisse en chiffres
Recensement INSEE 2022, revenu médian FiLoSoFi. Chaque taux porte sa base de calcul : sans elle, deux pourcentages du même écran ne se comparent pas.
Tension du marché
Rendement locatif brut à Nègrepelisse
Évolution du loyer au m² à Nègrepelisse
Loyers demandés dans les annonces, modélisés par la DHUP — pas des baux signés. Un point par millésime : le dispositif ne paraît qu’une fois par an.
Prix au m² selon la taille du bien
Un petit logement se vend presque toujours plus cher au m² qu’un grand.
Prix m² à la vente des appartements
Médiane des ventes conclues à Nègrepelisse, tous millésimes cumulés.
Prix m² à la vente des maisons
Médiane des ventes conclues à Nègrepelisse, tous millésimes cumulés.
Le détail, année par année
La même donnée sous forme de tableau, pour la lire sans dépendre du graphique.
| Année | Type | Prix médian | Fourchette | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | Appartement | 1 351 €/m² | 1 178 – 1 734 | 7 |
| 2024 | Appartement | 1 491 €/m² | 1 325 – 1 738 | 7 |
| 2023 | Appartement | 1 556 €/m² | 1 316 – 1 934 | 11 |
| 2022 | Appartement | 1 291 €/m² | 1 063 – 1 933 | 6 |
| 2021 | Appartement | 1 209 €/m² | 1 070 – 4 328 | 12 |
| 2025 | Maison | 1 926 €/m² | 1 045 – 2 634 | 31 |
| 2024 | Maison | 1 913 €/m² | 1 261 – 2 330 | 26 |
| 2023 | Maison | 1 912 €/m² | 742 – 2 349 | 32 |
| 2022 | Maison | 1 820 €/m² | 837 – 2 476 | 48 |
| 2021 | Maison | 1 797 €/m² | 886 – 2 340 | 50 |
La commune
Recensement INSEE 2022, sauf population de référence.